Qu'est-ce que la réintégration des amortissements LMNP de la LF 2025 ?

La loi de finances 2025 (art. 24) a modifié le CGI art. 150 VB : désormais, les amortissements déduits en LMNP au régime réel depuis l'origine de la location sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Cette règle s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, de manière rétroactive. Exception : amortissements liés à des travaux déjà pris en compte pour l'IR (art. 150 VB II-4°). Impact concret : un LMNP qui a déduit 80 000 € d'amortissements en 10 ans verra sa plus-value imposable gonflée de 80 000 €. Source : Editions Francis Lefebvre, Crowe Fideliance, Etic Avocats.

Quels sont les taux d'émoluments de notaire 2026 ?

Les taux applicables au tarif S (ventes immobilières) sont fixés par l'arrêté du 28 février 2020, révisé le 25 février 2026 : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, 0,799 % au-delà. TVA 20 % en sus. Depuis le 1er janvier 2021, une remise jusqu'à 10 % est autorisée sur la tranche supérieure à 100 000 € (seuil abaissé de 150 000 € à 100 000 €). Source : art. A444-91 et A444-174 code de commerce.

Qu'est-ce que l'exemption primo-accédants art. 116 LF 2025 ?

L'article 116 de la loi de finances 2025 permet aux primo-accédants (résidence principale, acquéreur n'ayant pas été propriétaire les 2 dernières années) d'être exemptés de la majoration départementale de 0,5 point des DMTO. Économie jusqu'à 2 000 € sur un bien à 400 000 €. L'exemption s'applique jusqu'au 30 avril 2028.

Que signifie la règle HCSF 35% et quel est l'impact d'un stress test ?

La règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (décret 2021-1307) impose aux banques de limiter le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée du crédit à 25 ans (27 ans en VEFA). Une dérogation de 20 % des dossiers est possible. Un stress test +1 point de taux réduit la capacité d'emprunt d'environ 12 %, soit -23 000 € de budget sur un dossier moyen. Les banques appliquent ce test en interne — d'où l'écart entre simulateur nominal et accord banque réel.

Comment choisir entre micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC et LMNP réel ?

Le régime optimal dépend de votre TMI et de vos charges : (1) micro-foncier (abattement 30 %, CGI art. 32) — sous 15 000 € de loyers et sans travaux importants ; (2) réel foncier (déduction frais réels + déficit foncier 10 700 €, art. 156 I 3°) — charges élevées ou gros travaux ; (3) LMNP micro-BIC (abattement 50 %, art. 50-0) — location meublée simple ; (4) LMNP réel avec amortissement (bâti 85 %/30 ans + mobilier/7 ans, art. 39 C) — optimum fiscal sous TMI 30 %+, mais attention à la réintégration LF 2025 à la revente.

Comment fonctionne le calcul de la plus-value immobilière ?

Plus-value brute = prix de vente - (prix d'achat + frais acquisition forfait 7,5 % + travaux réels ou forfait 15 % si détention ≥ 5 ans). Abattement IR : 6 %/an de 6 à 21 ans + 4 % à 22 ans (exonération totale 22 ans). Abattement PS : 1,65 %/an 6-21 ans + 1,6 % à 22 ans + 9 %/an de 22 à 30 ans (exonération 30 ans). Taux IR 19 %, PS 17,2 %. Surtaxe progressive 2-6 % sur plus-values > 50 000 €. Exonération résidence principale (art. 150 U II-1°). Depuis 15/02/2025 : réintégration amortissements LMNP.

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