Calculateur de Capacité d'Emprunt Immobilier 2026
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📌 En bref : Capacité d'emprunt = mensualité max × [(1+r)^n−1] / [r×(1+r)^n]. La mensualité max = 35% des revenus nets − charges existantes (règle HCSF 2022). Pour 4 500 €/mois de revenus nets sans charges, capacité ~742 000 € sur 25 ans à 3,5%.
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Calculateur de capacité d'emprunt
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt dépend de trois facteurs : les revenus, le taux d'endettement maximum (35% selon HCSF) et les charges existantes. La mensualité maximale est : Mensualité max = Revenus nets × 35% − Charges existantes. Puis on calcule le capital empruntable avec la formule d'annuité inversée.
Ce que les banques prennent en compte
- Revenus retenus : salaires nets (100%), revenus locatifs (70%), pensions alimentaires, revenus réguliers prouvés sur 3 ans
- Revenus exclus : primes exceptionnelles, heures sup non régulières, allocations familiales, RSA
- Charges retenues : crédits en cours, pensions versées, loyer si achat résidence secondaire
Capacité d'emprunt selon le revenu (taux 3,8%, 20 ans)
| Revenus nets | Mensualité max | Capacité emprunt | Budget total (+ 10%) |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | 144 000 € | 158 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 231 000 € | 254 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 346 000 € | 381 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | 577 000 € | 635 000 € |
Questions fréquentes
Quel apport minimum pour un prêt immobilier en 2026 ?
La majorité des banques demandent 10% d'apport pour couvrir les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf). Un apport de 20-30% améliore significativement le taux obtenu et les conditions. Le prêt à 110% (sans apport) existe mais est réservé aux profils excellents.
Un prêt à deux augmente-t-il vraiment la capacité ?
Oui, significativement. La règle HCSF s'applique aux revenus cumulés du foyer. Deux salaires de 2 500€ = revenus foyer 5 000€ = mensualité max 1 750€ = emprunt possible ~289 000€. Solo à 3 000€ : max 1 050€ → ~173 000€. Emprunter à deux augmente la capacité de 50-80%.
Comment les banques évaluent-elles le reste à vivre ?
Le reste à vivre = revenus − mensualité totale (crédit + assurance). Les banques exigent généralement minimum 1 200-1 500€ par adulte et 400-600€ par enfant. Un couple avec 2 enfants et 4 000€ de revenus ne peut pas avoir une mensualité dépassant 1 400€ (35%) mais le reste à vivre doit rester ≥ 2 800€.
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d'emprunt ?
Oui, à hauteur de 70% (les banques déduisent 30% pour vacance locative et charges). Si vous percevez 800€/mois de loyer, la banque retient 560€. Pour un investissement locatif, certaines banques utilisent la méthode 'différentielle' qui améliore le calcul d'endettement.
L'assurance emprunteur est-elle prise en compte dans le taux d'endettement ?
Oui. Depuis la réforme HCSF 2022, le taux d'endettement de 35% inclut l'assurance emprunteur. Pour un prêt de 200 000 EUR sur 20 ans à 3,8%, la mensualité est d'environ 1 200 EUR. L'assurance (taux ~0,20%/an) ajoute environ 33 EUR/mois, portant la charge totale à ~1 233 EUR. Ce sont ces 1 233 EUR qui entrent dans le calcul du 35%.
Les banques peuvent-elles dépasser le seuil de 35% HCSF en 2026 ?
Oui, mais de manière limitée. Les établissements bancaires bénéficient d'un quota dérogatoire : ils peuvent accorder 20% de leurs dossiers avec un taux d'endettement entre 35% et 45%. En pratique, ces dérogations sont réservées aux primo-accédants, aux investisseurs immobiliers locatifs ayant un reste à vivre confortable, et aux profils avec un apport élevé ou des actifs significatifs.
Quel impact du taux d'interet sur la capacite d'emprunt ?
L'impact est considérable. Pour 1 000 EUR de mensualité sur 20 ans : à 2%, le capital empruntable est ~196 000 EUR. À 3,5%, ~173 000 EUR. À 5%, ~151 000 EUR. Entre 2% et 5%, la capacité d'emprunt diminue de près de 23%. C'est pourquoi surveiller les taux en amont et comparer plusieurs établissements (via un courtier) est déterminant.
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Erreurs frequentes dans le calcul de capacite d'emprunt
Erreur #1 : Calculer la capacite sur le salaire brut au lieu du net. Les banques calculent le taux d'endettement sur les revenus nets imposables, pas sur le salaire brut. Un salaire brut de 3 500 EUR correspond à environ 2 730 EUR net. Utiliser le brut surestime la capacite d'emprunt d'environ 28%.
Erreur #2 : Oublier les charges existantes dans le calcul. Si vous avez un crédit auto de 300 EUR/mois, cette charge s'impute directement sur votre capacite. Pour 4 000 EUR nets, la mensualite max est 1 400 EUR. Avec 300 EUR de crédit auto en cours, il ne reste que 1 100 EUR pour le nouveau prêt immobilier.
Erreur #3 : Ne pas inclure les frais de notaire dans le budget. Les frais de notaire representent 7-8% du prix dans l'ancien et 2-3% dans le neuf. Pour un bien de 200 000 EUR dans l'ancien, il faut prevoir 14 000-16 000 EUR de frais. La capacite d'emprunt pour le bien lui-meme est donc reduite de ce montant si l'apport ne couvre pas les frais.
Exemple concret 2026 — Couple primo-accédant
Profil : Thomas et Julie, 34 et 32 ans, revenus nets 2 800 EUR + 2 200 EUR = 5 000 EUR/mois. Crédit auto de 250 EUR/mois. Apport : 40 000 EUR. Taux immobilier : 3,6%. Durée souhaitée : 25 ans.
- Mensualité max (35%) = 5 000 × 35% = 1 750 EUR
- Mensualité max nette (déduction crédit auto) = 1 750 - 250 = 1 500 EUR
- Capital empruntable = 1 500 × [(1+0,003)^300 - 1] / [0,003 × (1+0,003)^300] ≈ 292 000 EUR
- Budget total = 292 000 + 40 000 apport - ~20 000 frais notaire = 312 000 EUR net acheteur
Conseil : Rembourser le crédit auto avant la demande de prêt permettrait de porter la mensualite disponible à 1 750 EUR et le capital empruntable à environ 341 000 EUR, soit +49 000 EUR de budget.
Tableau : Capital empruntable pour 1 000 EUR/mois de mensualité
| Durée | Taux 3,0% | Taux 3,5% | Taux 4,0% | Taux 4,5% |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 122 400 EUR | 118 800 EUR | 111 800 EUR | 108 000 EUR |
| 20 ans | 179 400 EUR | 173 000 EUR | 163 800 EUR | 156 000 EUR |
| 25 ans | 210 700 EUR | 201 600 EUR | 189 800 EUR | 178 700 EUR |
| 30 ans | 237 700 EUR | 225 500 EUR | 209 500 EUR | 195 700 EUR |
Lecture : Pour 1 000 EUR/mois sur 20 ans à 3,5%, vous pouvez emprunter 173 000 EUR (hors assurance).