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Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier en 2026 ?
Contenu sponsorisé, rédigé par un partenaire (Ereferer) pour Auguste Crédit, courtier en crédit immobilier (ORIAS n° 20003545). MaCalculatrice n'est ni courtier ni intermédiaire en crédit et ne perçoit rien sur les prêts. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Pour estimer votre propre capacité : simulateur de capacité d'emprunt.
Votre capacité d’emprunt correspond à la mensualité maximale qu’une banque accepte de vous voir rembourser, convertie en capital. Le point de départ : 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise, une fois déduites les mensualités de vos crédits en cours. Reste à convertir la somme en capital selon la durée et le taux, soit 3,66 % sur 20 ans en moyenne en octobre 2026, d’après Pretto. L’opération tient en quelques lignes. Elle évite de visiter des biens hors de portée, et surtout de découvrir au guichet qu’un projet dépasse de 20 000 € la somme que la banque finance.
Comment la règle des 35 % s’applique-t-elle à votre dossier ?
Le plafond de 35 % ne relève plus de la simple habitude bancaire. Depuis le 1er janvier 2022, les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’imposent juridiquement aux établissements de crédit. Elles limitent le taux d’effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse, et la durée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé lié à une construction ou à des travaux. La règle ignore d’ailleurs le reste à vivre, un reproche formulé par des parlementaires dans plusieurs questions écrites adressées au gouvernement. Partez du net avant impôt sur le revenu, celui qui figure sur la fiche de paie avant prélèvement à la source, et non du net réellement versé. Les mensualités de vos autres crédits entrent dans le calcul : 200 € par mois de prêt auto retirent autant de marge que 200 € de mensualité immobilière. Chaque banque conserve toutefois une marge de flexibilité de 20 % de sa production trimestrielle, réservée pour 70 % au moins à la résidence principale, dont 30 % minimum aux primo-accédants.
Le calcul se complique quand vos revenus n’arrivent pas sur un bulletin de salaire. Dividendes, loyers, honoraires et primes variables entrent dans le calcul, pourvu que le dossier les montre sous la forme attendue par le prêteur. Pour un indépendant, l’établissement examine les bilans ou les avis d’imposition et retient souvent une moyenne sur deux ou trois ans. Un courtier spécialisé en crédit immobilier, comme Auguste Crédit (disponible sur ce site), sélectionne alors les banques qui savent instruire le profil d’un non-résident, d’un dirigeant rémunéré en dividendes ou d’un acheteur en société, là où d’autres refusent d’emblée. Rien d’anecdotique : sur ces profils, l’écart entre deux banques se joue sur l’accord ou le refus, non sur quelques dixièmes de point.
Quel capital emprunter avec 4 000 € de revenus nets ?
Un ménage perçoit 4 000 € nets par mois et rembourse déjà 200 € de crédit auto. Le plafond de 35 % donne 1 400 €. Le prêt auto retiré, il reste 1 200 € pour le nouveau crédit, assurance incluse. Sur 20 ans à 3,66 %, avec une assurance à 0,30 % par an sur le capital initial (hypothèse posée pour l’exemple), la mensualité de 1 200 € finance environ 195 700 €. Passez à 25 ans, au taux moyen de 3,75 % relevé par Pretto : le capital monte à environ 222 600 €.
Cinq années de plus rapportent donc près de 27 000 € de capacité. Elles coûtent aussi cinq années d’intérêts supplémentaires, que la banque facture sans état d’âme. Les montants ci-dessus restent des estimations calculées pour l’exemple, non une offre de prêt.
Pour votre propre cas, la logique reste identique : revenus nets × 35 %, moins les crédits en cours, donne la mensualité maximale. Une calculatrice de prêt immobilier effectue ensuite la conversion inverse en quelques secondes. Gardez en tête que capacité d’emprunt et budget d’achat ne se confondent pas : l’apport s’y ajoute. Avec 195 700 € empruntables et 30 000 € d’apport, le budget grimpe à environ 225 700 €, avant frais de notaire et de garantie.
Faut-il allonger la durée ou viser un meilleur taux ?
Les deux leviers ne pèsent pas pareil. Pour un emprunt de 200 000 €, vingt ans à 3,66 % coûtent 1 176 € par mois et 82 300 € d’intérêts, assurance exclue. Vingt-cinq ans à 3,75 % ramènent la mensualité à 1 028 €, mais portent les intérêts à 108 500 €. La note grimpe d’environ 26 000 € pour 148 € de souplesse mensuelle.
Le taux agit plus discrètement. Meilleurtaux observe en octobre 2026 des taux qui s’orientent vers 4 %. À ce niveau, la mensualité de 1 200 € du ménage de l’exemple ne finance plus que 190 200 € sur 20 ans, soit 5 500 € de moins qu’à 3,66 %. Le montant emprunté compte aussi : sur 20 ans, le taux moyen relevé par Pretto va de 3,80 % pour moins de 40 000 € à 3,40 % au-delà de 120 000 €.
Pourquoi l’assurance emprunteur pèse-t-elle plus que prévu ?
Elle loge sous le même plafond que les intérêts. Dans l’exemple précédent, 0,30 % par an sur 200 000 € représentent 50 € par mois. Sans elle, les mêmes 1 200 € financeraient environ 204 000 € : l’assurance retranche près de 8 300 € de capacité d’emprunt, et 12 000 € de cotisations s’accumulent sur vingt ans si le taux reste calculé sur le capital initial.
Aucune loi ne l’impose, mais les banques l’exigent presque toujours. Vous n’êtes en revanche jamais tenu de souscrire la leur. Depuis la loi Lemoine, applicable aux nouveaux prêts dès le 1er juin 2022, vous pouvez changer de contrat à tout moment et sans frais. Le questionnaire médical disparaît lorsque la part assurée reste inférieure à 200 000 € par personne et que le prêt est soldé avant votre 60e anniversaire. Un contrat moins cher libère de la place sous le plafond de 35 %, ce qui compte quand le dossier frôle la limite.
Quand une simulation en ligne ne suffit-elle plus ?
Une simulation reste indicative. Elle ignore les frais de dossier et de garantie, et ne voit ni votre reste à vivre, ni la stabilité de vos revenus, ni l’épargne qui vous reste après l’achat. Or, une banque examine l’ensemble. Voilà pourquoi deux dossiers proches reçoivent parfois des réponses opposées. Traitez donc le résultat comme une boussole, jamais comme un feu vert : il situe votre fourchette, la banque tranche.
Le taux d’usure ajoute une borne : depuis le 1er octobre 2026, il plafonne à 5,40 % les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, et à 4,68 % ceux de 10 à moins de 20 ans. Meilleurtaux y voit un frein possible pour certains dossiers si les taux continuent de monter. Une fois l’offre reçue, vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai légal de réflexion de dix jours.
Le plafond de 35 % ne se discute guère. Le taux, la durée et l’assurance, si. Mieux vaut chiffrer ces trois leviers avant de signer un compromis plutôt qu’après.