Prêt in fine : calcul des intérêts, de la mensualité et du coût total
En bref : avec un prêt in fine, vous payez uniquement les intérêts chaque mois et vous remboursez le capital en une seule fois à l'échéance. À taux égal, le coût en intérêts est plus élevé qu'avec un prêt amortissable, mais le montage peut être intéressant en investissement locatif lorsqu'on dispose d'une épargne en parallèle.
⚡ Réponse directe
La mensualité d'un prêt in fine se calcule simplement : mensualité = capital × taux annuel / 12. Le capital reste inchangé pendant toute la durée du crédit et est remboursé en une fois à la fin. Notre calculette estime la mensualité d'intérêts, le coût total des intérêts, le montant à rembourser à l'échéance et, si vous simulez une épargne en parallèle, le capital constitué qui viendra couvrir une partie ou la totalité du remboursement final.
Cette page vous permet de simuler votre prêt in fine en quelques secondes, de comprendre comment se décompose la mensualité et d'estimer l'écart de coût avec un prêt amortissable classique. L'objectif est de vous donner des ordres de grandeur concrets pour discuter avec votre banque ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
🧮 Simulateur de prêt in fine
Sommaire
Comment utiliser la calculette de prêt in fine
Indiquez d'abord le montant que vous souhaitez emprunter pour votre projet (investissement locatif, résidence secondaire, etc.). Renseignez ensuite le taux d'intérêt nominal annuel proposé par la banque et la durée du crédit en années. La calculette applique automatiquement la formule du prêt in fine pour calculer la mensualité d'intérêts et le coût total du crédit.
Les champs "Capital épargné" et "Rendement de l'épargne" sont optionnels mais très utiles dans la logique in fine : ils permettent de simuler une épargne placée en parallèle (par exemple sur un contrat d'assurance-vie) qui servira à rembourser le capital à l'échéance. L'outil estime alors le capital final constitué et montre s'il couvre totalement ou partiellement le remboursement final.
Formule de calcul d'un prêt in fine
Contrairement à un prêt amortissable, où la mensualité comprend capital + intérêts, un prêt in fine fonctionne avec une mensualité composée uniquement des intérêts. La formule est simple :
Mensualité d'intérêts = Capital emprunté × Taux annuel / 12
Le capital restant dû reste égal au capital initial pendant toute la durée du prêt. À l'échéance, vous devez rembourser 100 % du capital en une seule fois. Le coût total des intérêts est donc : Capital × Taux annuel × Durée (en années). C'est ce qui rend le prêt in fine plus coûteux si l'on compare uniquement les intérêts, mais il peut offrir un intérêt fiscal dans certains montages, notamment lorsque les intérêts sont déductibles.
Exemple chiffré : prêt in fine vs prêt amortissable
Imaginons un projet de 200 000 € sur 15 ans à 3 % :
| Type de prêt | Mensualité approximative | Coût total des intérêts | Capital à rembourser à la fin |
|---|---|---|---|
| Prêt amortissable | ~1 380 €/mois | ~48 000 € | 0 € (capital remboursé au fil de l'eau) |
| Prêt in fine | ~500 €/mois (intérêts) | ~90 000 € | 200 000 € à l'échéance |
Le prêt in fine offre une mensualité beaucoup plus faible pendant la durée du crédit, mais le coût total en intérêts est nettement plus élevé. Dans la pratique, ce montage n'a de sens que si vous disposez d'une épargne de côté ou d'un avantage fiscal particulier (par exemple pour un investissement locatif où les intérêts sont déductibles des revenus fonciers).
Notre simulateur reprend cette logique : il calcule les intérêts totaux, la mensualité, le capital à rembourser à l'échéance et l'effet d'une épargne parallèle qui fructifie pendant la durée du prêt.
Quand le prêt in fine peut-il être intéressant ?
Le prêt in fine est un produit de niche, principalement utilisé pour l'investissement locatif ou des montages patrimoniaux. Il peut être pertinent lorsque :
- vous êtes fortement imposé et que les intérêts du prêt sont déductibles de vos revenus fonciers ;
- vous disposez d'une épargne importante déjà constituée (ou en cours de constitution) sur un support adapté ;
- vous souhaitez optimiser votre effort d'épargne mensuel en combinant loyers, intérêts et épargne financière ;
- vous êtes à l'aise avec l'idée de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance.
En revanche, pour une résidence principale, le prêt in fine est en général peu adapté : le surcoût d'intérêts est important et l'absence de capital amorti peut être inconfortable psychologiquement.
Risques et points de vigilance d'un prêt in fine
Avant de signer un prêt in fine, il est essentiel de bien comprendre les risques :
- Risque de capital insuffisant à l'échéance si l'épargne parallèle n'a pas suffisamment performé ou si vous avez dû y puiser en cours de route.
- Coût d'intérêts plus élevé qu'un prêt amortissable, surtout si les taux montent ou si la durée est longue.
- Conditions d'octroi plus strictes : les banques réservant souvent ce type de montage à des profils solides avec une épargne déjà constituée.
- Risque de marché sur les supports d'investissement utilisés pour constituer le capital (assurance-vie en unités de compte, par exemple).
La calculette ne remplace pas un conseil personnalisé, mais elle vous permet de visualiser rapidement l'ordre de grandeur des mensualités, du coût du crédit et de l'impact d'une épargne en parallèle.
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❓ Questions fréquentes sur le prêt in fine
Comment sont calculés les intérêts d'un prêt in fine ?
Les intérêts sont calculés sur le capital initial pendant toute la durée du prêt, puisqu'il n'est pas amorti. On applique simplement le taux annuel au capital, puis on répartit sur 12 mois pour obtenir la mensualité d'intérêts.
Le prêt in fine est-il réservé à l'investissement locatif ?
Il est surtout utilisé pour l'investissement locatif et les montages patrimoniaux, car les intérêts peuvent être déductibles des revenus fonciers. Techniquement, rien n'empêche de l'utiliser pour une résidence principale, mais ce n'est généralement pas optimal.
Faut-il absolument avoir une épargne en parallèle ?
En pratique, oui : la banque demande souvent un contrat d'assurance-vie ou une épargne bloquée en garantie. Sans capital à côté, le risque de ne pas pouvoir rembourser le capital à l'échéance serait trop important.
Que se passe-t-il si mon épargne performe moins que prévu ?
Si le capital constitué est insuffisant, vous devrez compléter avec vos fonds propres ou refinancer la différence. C'est pourquoi il est important de rester prudent sur les hypothèses de rendement et d'éviter de tout miser sur des supports trop volatils.
La calculette remplace-t-elle une simulation bancaire ?
Non, notre outil fournit des estimations pédagogiques basées sur des hypothèses simplifiées. Seule une simulation officielle fournie par votre banque tient compte de tous les paramètres contractuels (taux exact, assurance, frais, modalités de garantie).