Tableau d'Amortissement 2026

Un tableau d'amortissement détaille chaque mensualité d'un prêt en 4 colonnes : capital remboursé, intérêts payés, assurance, capital restant dû. En début de prêt, les intérêts représentent la majorité de la mensualité. En fin de prêt, c'est l'inverse : le capital remboursé domine.

Mensualité = Capital × (taux mensuel) / (1 − (1 + taux mensuel)^(−n)). Le taux mensuel = taux annuel / 12. Exemple : 200 000 € sur 20 ans à 3,5% → mensualité hors assurance = 1 159,85 €.

Oui. Les pénalités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû. Un remboursement anticipé en début de prêt est toujours plus avantageux.

Le taux nominal est le taux d'intérêt pur. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut tous les frais : intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie. Le TAEG est obligatoirement affiché sur toute offre de prêt.

Plusieurs leviers : augmenter l'apport personnel, négocier le taux (0,1% de moins sur 200 000 € sur 20 ans = ~2 400 € d'économie), déléguer l'assurance emprunteur (droit Lemoine 2022), ou rembourser par anticipation dès que possible.

Ce point de bascule intervient à la mensualité correspondant approximativement à la moitié de la durée du prêt, mais pas exactement. Sur un prêt de 20 ans à 3,35 %, il intervient autour de la mensualité 120-125. Avant ce point, chaque euro de mensualité sert majoritairement à payer des intérêts. Après, le capital remboursé chaque mois dépasse les intérêts — le désendettement s'accélère mécaniquement.

Oui, fondamentalement. Avec un taux variable, le tableau d'amortissement initial est une projection basée sur le taux de départ — il sera recalculé à chaque révision de taux. Un taux variable capé (par exemple +2/-2 %) limite l'amplitude des variations. Dans ce cas, la banque doit vous fournir deux tableaux supplémentaires : un scénario avec taux au plafond et un autre au plancher. Exigez ces documents avant de signer.

Selon les clauses de votre contrat de prêt, certains établissements offrent une option de modulation des mensualités (généralement à la hausse ou à la baisse de 10 à 30 %, souvent une fois par an). Augmenter la mensualité raccourcit la durée et réduit le coût total. La diminuer allonge la durée. Cette flexibilité est négociable au moment de la signature — à demander systématiquement si votre situation professionnelle est susceptible d'évoluer.

Un prêt relais est généralement un prêt in fine à court terme (12 à 24 mois) : vous ne payez que les intérêts chaque mois, le capital est remboursé intégralement lors de la vente de votre bien actuel. Son tableau est donc beaucoup plus simple — toutes les lignes affichent le même montant d'intérêts et un capital remboursé nul, jusqu'à la dernière ligne où la totalité du capital soldé apparaît. Ce fonctionnement est radicalement différent d'un prêt amortissable classique.

Oui. En vertu de la directive européenne 2014/17/UE transposée dans le Code de la consommation (article L313-25), le prêteur doit fournir le tableau d'amortissement avec l'offre de prêt immobilier. Ce document détaille chaque échéance avec la répartition intérêts/capital/assurance ainsi que le capital restant dû. Il est annexé à l'offre de prêt et constitue un élément contractuel que l'emprunteur peut opposer à sa banque.