En bref
Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits. Le plafond réglementaire fixé par le HCSF est de 35 % (assurance emprunteur incluse) depuis 2022. Au-delà, l'octroi de crédit est très difficile.
Exemple : revenus nets 3 500 €/mois, mensualités 1 100 € → taux d'endettement = 31,4 %. Dossier finançable. Capacité d'emprunt supplémentaire = (35 % × 3 500) − 1 100 = 125 € de marge.
⚠️ AVERTISSEMENT CRÉDIT
Ce simulateur est à titre indicatif. L'octroi de crédit dépend de nombreux facteurs au-delà du taux d'endettement (reste à vivre, stabilité professionnelle, historique bancaire). Consultez un courtier agréé pour une simulation personnalisée.
Taux d'endettement en 2026 : la règle des 35 %
Depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) du 29 septembre 2021, rendue contraignante pour les banques en 2022, le taux d'endettement maximum pour l'octroi d'un crédit immobilier est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle remplace l'ancienne norme informelle de 33 %. En 2026, le HCSF a maintenu ce seuil inchangé.
Calcul du taux d'endettement : la formule officielle
Taux d'endettement = (Charges de remboursement mensuelle totales / Revenus nets mensuels) × 100
Les charges de remboursement incluent : mensualités de crédit immobilier + assurance emprunteur + mensualités de crédit à la consommation + mensualités de crédit auto + loyer si vous êtes locataire et souhaitez conserver le bien en investissement.
Les revenus retenus : salaires nets avant impôt, pensions alimentaires reçues, revenus locatifs à 70 % (pour tenir compte des charges et vacance). Généralement exclus : allocations familiales, revenus variables non garantis.
Flexibilité : les 20 % de dérogations HCSF
Les établissements de crédit disposent d'une marge de flexibilité pour octroyer des crédits à des emprunteurs dépassant le seuil de 35 % : 20 % des dossiers peuvent dépasser cette limite. De ces 20 %, au moins 80 % doivent être des acquéreurs de résidence principale. Cette souplesse est généralement accordée aux dossiers avec un fort apport personnel, un reste à vivre confortable ou un profil professionnel très solide (fonctionnaire, profession libérale avec revenus croissants).
Sources : Décision HCSF du 29 septembre 2021, arrêté ministériel du 24 janvier 2022, Banque de France, Légifrance. Règles HCSF en vigueur en 2026.
FAQ — Taux d'endettement 2026
Quel est le plafond du taux d'endettement en 2026 ?
35% des revenus nets mensuels (assurance emprunteur incluse) selon les recommandations contraignantes du HCSF depuis 2022. Les banques peuvent dépasser ce seuil pour 20% de leurs dossiers, prioritairement les primo-accédants en résidence principale.
Comment calculer son taux d'endettement ?
Taux = (Total mensualités tous crédits + assurance emprunteur) / Revenus nets mensuels × 100. Exemple : 800 € prêt immo + 40 € assurance + 200 € crédit auto = 1 040 € / 3 000 € revenus nets = 34,7% → finançable.
Quels revenus sont pris en compte pour le taux d'endettement ?
Salaires nets avant impôt, revenus locatifs à 70%, pensions alimentaires reçues, revenus BIC/BNC stables (généralement moyennés sur 3 ans). Exclus généralement : allocations familiales, revenus variables non garantis, primes exceptionnelles.
Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35% ?
Oui, dans certains cas. Les banques ont une flexibilité pour 20% de leurs dossiers. Conditions favorables au dépassement : apport personal élevé (>30%), reste à vivre confortable, forte ancienneté professionnelle, profil patrimonial solide. Chaque banque décide selon sa propre politique d'octroi.
Comment réduire son taux d'endettement avant une demande de prêt ?
Rembourser les crédits à la consommation et auto avant la demande. Augmenter l'apport pour réduire le montant emprunté. Allonger la durée (réduit la mensualité mais augmente le coût). Rachat de crédit pour regrouper les dettes. Augmenter ses revenus (prime, second emploi, revenus locatifs).
À propos de cet outil
Auteur : Thomas Renault, Expert en fiscalité et immobilier — Mars 2026
Sources : Décision HCSF 29/09/2021, arrêté 24/01/2022, Banque de France, Légifrance. Règles HCSF 2026 confirmées.