Calculer son Taux d'Endettement 2026

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En bref

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits. Le plafond réglementaire fixé par le HCSF est de 35 % (assurance emprunteur incluse) depuis 2022. Au-delà, l'octroi de crédit est très difficile.

Exemple : revenus nets 3 500 €/mois, mensualités 1 100 € → taux d'endettement = 31,4 %. Dossier finançable. Capacité d'emprunt supplémentaire = (35 % × 3 500) − 1 100 = 125 € de marge.

⚠️ AVERTISSEMENT CRÉDIT

Ce simulateur est à titre indicatif. L'octroi de crédit dépend de nombreux facteurs au-delà du taux d'endettement (reste à vivre, stabilité professionnelle, historique bancaire). Consultez un courtier agréé pour une simulation personnalisée.

🧮 Simulateur Taux d'Endettement 2026

Taux d'endettement en 2026 : la règle des 35 %

Depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) du 29 septembre 2021, rendue contraignante pour les banques en 2022, le taux d'endettement maximum pour l'octroi d'un crédit immobilier est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle remplace l'ancienne norme informelle de 33 %. En 2026, le HCSF a maintenu ce seuil inchangé.

Calcul du taux d'endettement : la formule officielle

Taux d'endettement = (Charges de remboursement mensuelle totales / Revenus nets mensuels) × 100

Les charges de remboursement incluent : mensualités de crédit immobilier + assurance emprunteur + mensualités de crédit à la consommation + mensualités de crédit auto + loyer si vous êtes locataire et souhaitez conserver le bien en investissement.

Les revenus retenus : salaires nets avant impôt, pensions alimentaires reçues, revenus locatifs à 70 % (pour tenir compte des charges et vacance). Généralement exclus : allocations familiales, revenus variables non garantis.

Flexibilité : les 20 % de dérogations HCSF

Les établissements de crédit disposent d'une marge de flexibilité pour octroyer des crédits à des emprunteurs dépassant le seuil de 35 % : 20 % des dossiers peuvent dépasser cette limite. De ces 20 %, au moins 80 % doivent être des acquéreurs de résidence principale. Cette souplesse est généralement accordée aux dossiers avec un fort apport personnel, un reste à vivre confortable ou un profil professionnel très solide (fonctionnaire, profession libérale avec revenus croissants).

Sources : Décision HCSF du 29 septembre 2021, arrêté ministériel du 24 janvier 2022, Banque de France, Légifrance. Règles HCSF en vigueur en 2026.

⚠️ Erreurs fréquentes à éviter

Intégrer les revenus bruts au lieu des revenus nets

Les banques calculent le taux d'endettement sur la base des revenus nets avant impôt (et non bruts ni nets après impôt). Pour un salarié gagnant 3 800 € bruts, le net avant impôt est d'environ 2 964 € (déduction de ~22 % de charges sociales). Calculer le taux sur 3 800 € fausserait le résultat à la baisse. Le chiffre à utiliser est celui figurant sur votre fiche de paie à la ligne "Net à payer avant impôt" — c'est cette base que votre banque retiendra systématiquement.

Oublier d'inclure l'assurance emprunteur dans le calcul

Depuis la décision HCSF de 2021 (rendue contraignante en 2022), l'assurance emprunteur est explicitement incluse dans le calcul du taux d'endettement. Une banque qui présenterait un taux d'endettement "hors assurance" ne respecterait pas la réglementation. Sur 200 000 € à 0,35 % d'assurance annuelle, cela représente 58 € par mois — soit l'équivalent d'environ 2 points de taux d'endettement pour un foyer avec 3 500 € de revenus.

Ne pas prendre en compte les revenus locatifs au bon taux

Les revenus locatifs sont intégrés à hauteur de 70 % dans le calcul des revenus, pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges non récupérables. Une erreur fréquente consiste à les intégrer à 100 %. Pour un loyer perçu de 800 €/mois, seuls 560 € seront retenus comme revenu par la banque. Inverser cette logique conduit à surestimer sa capacité d'emprunt de 14 % sur la partie immobilier locatif.

Confondre taux d'endettement et reste à vivre

Le taux d'endettement mesure la part des revenus consacrée aux crédits. Le "reste à vivre" est le montant absolu disponible après remboursement de tous les crédits. Un ménage avec 6 000 € de revenus nets et un taux d'endettement de 35 % a un reste à vivre de 3 900 €/mois — très confortable. Un ménage avec 1 800 € de revenus et 35 % d'endettement ne dispose que de 1 170 €/mois. Le reste à vivre minimum retenu par les banques varie selon la composition du foyer : environ 600-700 € par personne adulte.

📊 Exemple concret 2026 — Couple avec projet immobilier

Profil : Laura et Marc souhaitent acheter leur résidence principale à Bordeaux. Voici leur situation financière :

  • Laura : 2 450 € nets avant impôt (CDI)
  • Marc : 1 980 € nets avant impôt (CDI)
  • Revenus locatifs d'un studio mis en location : 550 €/mois → retenus à 70 % = 385 €
  • Revenus totaux retenus : 2 450 + 1 980 + 385 = 4 815 €/mois

Charges existantes :

  • Crédit auto Laura : 280 €/mois (24 mois restants)
  • Aucun autre crédit en cours

Nouveau crédit envisagé : 280 000 € sur 20 ans à 3,30 % + assurance 0,28 % = mensualité totale estimée à 1 680 € (hors assurance 1 539 € + assurance 65 €).

Calcul du taux d'endettement :

Charges mensuelles Montant
Mensualité nouveau prêt immo (hors assurance)1 539 €
Assurance emprunteur65 €
Crédit auto Laura280 €
Total charges1 884 €

Taux d'endettement = 1 884 / 4 815 = 39,1 % — Au-dessus du seuil HCSF de 35 %.

Solutions : (1) Rembourser par anticipation le crédit auto avant la demande → taux d'endettement tombe à 33,2 % ✅. (2) Allonger la durée à 25 ans → mensualité immo ~1 470 € → taux 36,3 % (encore au-dessus mais dossier plus favorable pour dérogation). (3) Augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté à 260 000 € → mensualité ~1 550 € → taux avec crédit auto = 37,8 % (marginal).

Conseil : Rembourser le crédit auto 24 mois avant la demande est la solution la plus simple et la plus efficace — cela libère 280 €/mois et fait passer le dossier sous la barre des 35 % sans nécessiter de dérogation bancaire.

FAQ — Taux d'endettement 2026

Quel est le plafond du taux d'endettement en 2026 ?

35% des revenus nets mensuels (assurance emprunteur incluse) selon les recommandations contraignantes du HCSF depuis 2022. Les banques peuvent dépasser ce seuil pour 20% de leurs dossiers, prioritairement les primo-accédants en résidence principale.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Taux = (Total mensualités tous crédits + assurance emprunteur) / Revenus nets mensuels × 100. Exemple : 800 € prêt immo + 40 € assurance + 200 € crédit auto = 1 040 € / 3 000 € revenus nets = 34,7% → finançable.

Quels revenus sont pris en compte pour le taux d'endettement ?

Salaires nets avant impôt, revenus locatifs à 70%, pensions alimentaires reçues, revenus BIC/BNC stables (généralement moyennés sur 3 ans). Exclus généralement : allocations familiales, revenus variables non garantis, primes exceptionnelles.

Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35% ?

Oui, dans certains cas. Les banques ont une flexibilité pour 20% de leurs dossiers. Conditions favorables au dépassement : apport personal élevé (>30%), reste à vivre confortable, forte ancienneté professionnelle, profil patrimonial solide. Chaque banque décide selon sa propre politique d'octroi.

Comment réduire son taux d'endettement avant une demande de prêt ?

Rembourser les crédits à la consommation et auto avant la demande. Augmenter l'apport pour réduire le montant emprunté. Allonger la durée (réduit la mensualité mais augmente le coût). Rachat de crédit pour regrouper les dettes. Augmenter ses revenus (prime, second emploi, revenus locatifs).

Le taux d'endettement est-il calculé par individu ou par foyer ?

Pour un prêt souscrit en commun (co-emprunteurs), la banque additionne tous les revenus nets des co-emprunteurs et toutes les mensualités du foyer. Le calcul est donc bien au niveau du foyer, pas de l'individu. En revanche, si l'un des conjoints contracte un prêt seul, seuls ses revenus personnels sont retenus — même s'il est marié sous le régime de la communauté des biens.

Comment les banques traitent-elles les revenus en CDD ou intérim ?

Les revenus en CDD et intérim sont généralement exclus du calcul si le contrat est inférieur à 3 ans ou si l'historique est insuffisant. Certaines banques acceptent les CDD dans la fonction publique (CDD renouvelables depuis plus de 3 ans) ou les intérimaires avec au moins 3 ans d'ancienneté dans le même secteur et une mission en cours. Chaque banque applique sa propre politique — se faire accompagner par un courtier améliore considérablement les chances d'acceptation pour ces profils.

Le taux d'endettement inclut-il les pensions alimentaires versées ?

Oui. Les pensions alimentaires versées (suite à un divorce ou une séparation) sont considérées comme des charges régulières et doivent être intégrées dans le total des mensualités, au même titre qu'un remboursement de crédit. À l'inverse, les pensions alimentaires reçues peuvent être intégrées aux revenus — mais certaines banques les excluent si le débiteur a des risques de défaillance. Fournissez le jugement de divorce et les relevés des 12 derniers mois pour faciliter l'instruction du dossier.

✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj

À propos de cet outil

Auteur : Mehdi Kabbaj, Expert-comptable diplômé — Mars 2026

Sources : Décision HCSF 29/09/2021, arrêté 24/01/2022, Banque de France, Légifrance. Règles HCSF 2026 confirmées.

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