Capacité d'Emprunt 2025 : Calculateur
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Formule capacité d'emprunt : Capacité mensuelle = (Revenus − Charges) × 35 %. Puis : Montant empruntable = Capacité mensuelle × Durée / Coefficient. Exemple concret : 3 000 € revenus, 500 € charges → capacité 875 €/mois → sur 20 ans à 3,5 % : 151 000 € empruntables. Sources : Banque de France.
Vous cherchez à connaître votre capacité d'emprunt ? Ce calculateur vous donne le montant maximum empruntable selon vos revenus, charges, durée et taux. Conforme au taux d'endettement 35 % (HCSF). Simulation gratuite, instantanée.
🧮 Calculateur
Comment utiliser ce calculateur ?
Remplissez les quatre champs : revenus mensuels nets (salaires, pensions, loyers), charges mensuelles (crédits en cours, pensions alimentaires), durée souhaitée, taux d'intérêt estimé. Cliquez sur "Calculer". Vous obtenez instantanément votre capacité d'emprunt maximale.
Le calculateur applique automatiquement le taux d'endettement maximum de 35 % (règle HCSF depuis 2022). Il calcule aussi votre reste à vivre, votre taux d'endettement actuel et futur.
Astuce : Testez différentes durées et taux pour optimiser votre projet. Une durée plus longue augmente la capacité d'emprunt mais augmente aussi le coût total.
Formule de calcul de la capacité d'emprunt
Étape 1 : Capacité mensuelle
Capacité mensuelle = (Revenus − Charges) × 35 %
Le taux d'endettement maximum est de 35 % depuis janvier 2022 (recommandation HCSF). Les banques ne peuvent pas dépasser ce seuil sauf exceptions (primo-accédants, hauts revenus).
Étape 2 : Montant empruntable
Une fois la capacité mensuelle connue, on calcule le montant empruntable avec la formule inverse de la mensualité :
Capital = M × [1 − (1 + t/12)^(−n)] / (t/12)
- M = capacité mensuelle (€)
- t = taux annuel (en décimal)
- n = nombre de mois (durée × 12)
Exemple de calcul
Revenus : 3 000 €. Charges : 500 €. Durée : 20 ans (240 mois). Taux : 3,5 %.
Étape 1 : Capacité mensuelle = (3 000 − 500) × 35 % = 2 500 × 0,35 = 875 €
Étape 2 : Capital = 875 × [1 − (1 + 0,035/12)^(−240)] / (0,035/12)
Capital = 875 × 172,55 = 151 000 €
Reste à vivre : 3 000 − 875 = 2 125 € (confortable).
Exemples pratiques
| Revenus | Charges | Durée | Taux | Capacité |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 300 € | 15 ans | 3 % | 86 000 € |
| 3 000 € | 500 € | 20 ans | 3,5 % | 151 000 € |
| 4 000 € | 600 € | 25 ans | 4 % | 223 000 € |
| 5 000 € | 0 € | 20 ans | 3,5 % | 302 000 € |
Observation : Plus les revenus sont élevés et les charges faibles, plus la capacité d'emprunt augmente. Une durée plus longue augmente aussi la capacité mais augmente le coût total du crédit.
Taux d'endettement : règle des 35 %
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35 % pour tous les crédits immobiliers. Cette règle vise à protéger les emprunteurs du surendettement.
Calcul du taux d'endettement
Taux endettement = (Charges crédit / Revenus) × 100
Exceptions
Les banques peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs crédits avec un taux > 35 % pour :
- Primo-accédants (premier achat immobilier)
- Hauts revenus (reste à vivre confortable malgré > 35 %)
- Investissements locatifs (revenus fonciers futurs)
Reste à vivre : montant minimum
Le reste à vivre est le montant disponible après paiement de toutes les charges (crédit, loyer, pensions). Les banques vérifient qu'il est suffisant pour vivre décemment.
Minimums recommandés
- Célibataire : 800-1 000 € minimum
- Couple : 1 200-1 500 € minimum
- Par enfant : +300-400 € minimum
Exemple : Couple + 2 enfants → reste à vivre minimum : 1 500 + 600 = 2 100 €. Si revenus 4 000 €, charges crédit max : 4 000 − 2 100 = 1 900 € (taux 47,5 %, refusé).
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Formule : Capacité = [(Revenus − Charges) × 35 %] × Durée / Taux mensuel. Taux endettement max : 35 %. Exemple : 3 000 € revenus, 500 € charges → capacité mensuelle 875 € → sur 20 ans à 3,5 % : 151 000 € empruntables. Reste à vivre minimum : 1 625 €.
Quel montant emprunter avec 3 000 € par mois ?
Avec 3 000 €/mois (sans charges) : 15 ans à 3 % → 145 000 €. 20 ans à 3,5 % → 181 000 €. 25 ans à 4 % → 198 000 €. Capacité mensuelle : 3 000 × 35 % = 1 050 €. Plus la durée est longue, plus le montant empruntable augmente.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de crédit et vos revenus. Formule : (Charges crédit / Revenus) × 100. Maximum légal : 35 % depuis 2022 (HCSF). Exemple : 1 050 € charges, 3 000 € revenus → taux 35 %. Au-delà, refus de crédit.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Le reste à vivre est le montant disponible après paiement des charges de crédit. Formule : Revenus − Charges crédit. Minimum vital : 800-1 000 € (célibataire), 1 200-1 500 € (couple), +300 € par enfant. Exemple : 3 000 € revenus, 1 050 € crédit → reste 1 950 € (OK).
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Solutions : augmenter l'apport (20 % recommandé), allonger la durée (25 ans au lieu de 20), emprunter à deux (revenus cumulés), réduire les charges (solder crédits conso), négocier le taux (courtier), optimiser les revenus (primes, loyers). Exemple : +10 000 € apport = −50 €/mois.
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