Tableau d'amortissement : comment le lire et l'exploiter

Sommaire

• 1. Les colonnes clés du tableau d'amortissement
• 2. Pourquoi on paie surtout des intérêts au début
• 3. Effet d'un remboursement anticipé sur le tableau
• 4. Comment simuler différents scénarios
• 5. Ce qu'il faut regarder pour prendre des décisions

1. Les colonnes clés du tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement standard contient au moins les colonnes suivantes :

• Numéro d'échéance (1, 2, 3, ... jusqu'à la fin du prêt) ;
• Date d'échéance (mois et année) ;
• Mensualité totale (capital + intérêts, parfois assurance séparée) ;
• Part d'intérêts dans la mensualité ;
• Part de capital amorti dans la mensualité ;
• Capital restant dû après l'échéance.

Certaines banques ajoutent aussi une colonne pour l'assurance emprunteur, mais elle n'est pas toujours intégrée dans le tableau d'amortissement « officiel ».

La lecture de base :

• si vous additionnez toutes les lignes de capital amorti, vous retrouvez le montant du prêt ;
• si vous additionnez toutes les lignes d'intérêts, vous obtenez le coût total des intérêts ;
• en regardant la colonne capital restant dû, vous voyez « combien il reste » et à quel rythme ça baisse.

2. Pourquoi on paie surtout des intérêts au début

Dans un prêt amortissable classique à mensualité constante, la mensualité ne bouge pas, mais sa répartition interne évolue :

• au début, le capital restant dû est élevé → les intérêts calculés dessus sont importants → la part d'intérêts est forte ;
• au fil du temps, le capital restant dû diminue → les intérêts calculés baissent → la part de capital dans chaque mensualité augmente.

C'est pour cela qu'en regardant le tableau, on découvre souvent que les premières années servent surtout à payer des intérêts, et que la véritable baisse du capital s'accélère ensuite. Ce mécanisme explique aussi pourquoi un remboursement anticipé est plus efficace en début ou milieu de prêt qu'en toute fin.

3. Effet d'un remboursement anticipé sur le tableau

Quand vous faites un remboursement anticipé (partiel ou total), votre tableau d'amortissement est recalculé :

• dans un remboursement total, il s'arrête simplement à la date de remboursement ;
• dans un remboursement partiel, on recalcule les lignes suivantes avec un capital restant dû plus faible.

Deux options sont généralement proposées :

• Réduire la durée en gardant la même mensualité : les colonnes « mensualité » ne changent pas, mais la colonne « capital restant dû » arrive à 0 plus tôt ;
• Réduire la mensualité en conservant la durée : les lignes sont étirées, mais la part d'intérêts baisse un peu chaque mois.

La première option permet en général de maximiser les intérêts économisés, car vous réduisez le nombre d'échéances futures et donc la somme des lignes « intérêts ». La seconde est à privilégier si votre priorité est d'alléger votre budget mensuel.

4. Comment simuler différents scénarios

Vous pouvez utiliser la calculette de tableau d'amortissement du site pour générer un tableau complet à partir de trois paramètres de base :

• montant du prêt ;
• taux nominal ;
• durée (en années ou en mois).

Une fois le tableau généré, vous pouvez :

• repérer le capital restant dû à une date donnée (par exemple après 8 ans) ;
• estimer les intérêts restant à payer en additionnant les lignes futures ;
• simuler un remboursement anticipé et voir comment les colonnes évoluent.

La logique est la même que celle utilisée par les banques. Le gros avantage est que vous visualisez immédiatement l'impact d'une décision : 10 000 € remboursés maintenant vs dans 3 ans, par exemple.

5. Ce qu'il faut regarder pour prendre des décisions

En pratique, voici quelques repères simples à partir du tableau d'amortissement :

• si vous êtes encore dans la première moitié du prêt et que le taux est assez élevé, un remboursement anticipé a souvent un effet significatif sur le coût total ;
• si vous êtes en toute fin de prêt ou sur un taux très bas, les intérêts restants sont parfois relativement modestes par rapport aux indemnités éventuelles (IRA) ;
• la colonne « capital restant dû » permet de voir ce que vous devez encore à la banque et ce que vous pourriez potentiellement rembourser grâce à une épargne ou à une revente ;
• en liant le tableau avec votre taux d'endettement, vous voyez comment une baisse de mensualité ou une fin de prêt libère de la capacité pour un autre projet.

Pour compléter cette lecture, vous pouvez utiliser les autres outils du site : calculette de remboursement anticipé, simulateur d'IRA, calculateur de taux d'endettement et de reste à vivre. Ensemble, ils vous donnent une vision chiffrée de votre situation.

Sources officielles

• Service-Public — Crédit immobilier : informations clés
• Banque de France — Prêts aux particuliers