Calculateur Charges Locatives Prorata — Bail Commercial 2026
Répartissez les charges de l'immeuble au prorata de votre surface occupée
Données de l'immeuble et du local
La répartition des charges locatives dans le bail commercial
La répartition des charges locatives entre bailleur et locataire commercial est régie par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application n°2014-1317. Cette réforme a profondément modifié l'équilibre des charges dans les baux commerciaux en renforçant la transparence et en limitant ce que le bailleur peut mettre à la charge du locataire.
Le principe du prorata surface
La méthode de répartition la plus courante et la plus simple est le prorata de la surface : chaque locataire paie une quote-part des charges proportionnelle à sa surface par rapport à la surface totale de l'immeuble. La formule est :
Quote-part = (Surface locataire / Surface immeuble) × Charges totales
Le bail peut prévoir une surface pondérée (millièmes de copropriété) plutôt que la surface nette, notamment dans les immeubles où les locaux ont des niveaux de service très différents (RDC vs étages supérieurs).
Charges récupérables obligatoirement listées (depuis Pinel 2014)
L'article L145-40-2 du Code de commerce impose désormais que le bail commercial liste expressément les charges récupérables sur le locataire. À défaut de liste contractuelle, le bailleur ne peut réclamer que les charges visées. Les charges récupérables classiques comprennent : entretien et réparations mineures des parties communes, éclairage, eau, chauffage collectif, ascenseurs, espaces verts, nettoyage, gardiennage et TEOM.
Les charges NON récupérables sur le locataire commercial
Depuis la loi Pinel, certaines charges ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, sauf dans un bail dit «triple net» : les grosses réparations (Art. 606 CC — toiture, murs, structure), les honoraires de gestion immobilière du bailleur, l'impôt foncier (taxe foncière), les travaux de mise en conformité liés à la vétusté, et les frais de diagnostic techniques. Ces exclusions légales s'appliquent même si le bail les prévoit, les clauses contraires étant réputées non écrites.
Baux triple net (NNN) : exception contractuelle
Le bail dit «triple net» ou «net-net-net» permet de transférer au locataire l'ensemble des charges, y compris la taxe foncière et certains travaux. Cette structure est courante dans l'immobilier commercial de grande distribution, les retail parks et les sale-and-leaseback. Elle doit être contractuellement explicite. L'entreprise locataire assume alors une charge totale plus prévisible pour le bailleur, ce qui se reflète généralement dans un loyer facial plus bas.
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Questions fréquentes — Charges bail commercial
Comment calculer les charges locatives au prorata dans un bail commercial ?
Le prorata des charges = (Surface du local / Surface totale de l'immeuble) × Montant total des charges. Par exemple, si votre local fait 200 m² sur 1 000 m² au total, vous payez 20% des charges communes. Cette répartition doit être stipulée dans le bail commercial selon l'article L145-40-2 du Code de commerce.
Quelles charges sont récupérables sur le locataire commercial ?
Dans un bail commercial, les charges récupérables sont : entretien des parties communes, éclairage, ascenseurs, gardiennage, espaces verts, assurance des parties communes et TEOM (si prévu au bail). Les grosses réparations (Art. 606 CC) restent à la charge du bailleur sauf bail triple net.
La TEOM est-elle récupérable sur un locataire commercial ?
Oui, la TEOM peut être récupérée sur le locataire commercial si le bail le prévoit explicitement. Elle est alors refacturée au prorata de la surface occupée. Depuis la loi Pinel 2014, le bailleur doit remettre un état récapitulatif annuel des charges avec justificatifs.
Quelle est la différence entre charges récupérables et non récupérables dans le commercial ?
Les charges récupérables incluent les charges de copropriété courantes, entretien, TEOM, eau/électricité communes. Les charges NON récupérables sont : grosses réparations (Art. 606 CC), honoraires de gestion de l'immeuble, taxe foncière (sauf clause bail net). Le bail «triple net» transfère toutes ces charges au locataire.
Quelle est la règle de prescription pour les charges de bail commercial ?
La prescription pour réclamer le remboursement des charges locatives d'un bail commercial est de 3 ans selon l'article L145-60 du Code de commerce. Le bailleur doit adresser les décomptes de charges dans l'année suivant leur engagement pour conserver son droit au remboursement.