Comment Augmenter sa Capacité d'Emprunt 2026
⚡ En bref
⚠️ Avertissement important : Cet outil fournit des estimations à titre indicatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Avant toute décision financière ou engagement, consultez un conseiller bancaire agréé, un expert-comptable ou un courtier certifié.
Votre capacité d'emprunt est limitée par le taux d'endettement de 35% (règle HCSF). Pour emprunter plus : allongez la durée, augmentez l'apport, soldez vos crédits, négociez le taux, utilisez le PTZ, ou empruntez à deux.
La Formule de Capacité d'Emprunt
La capacité d'emprunt dépend de vos revenus et du taux d'endettement maximum autorisé :
Mensualité max = Revenus nets × 35% - Charges existantes
Exemple
Couple avec 4 500 € nets, crédit auto de 200 €/mois :
- Mensualité max = 4 500 × 35% - 200 = 1 575 - 200 = 1 375 €/mois
- Sur 25 ans à 3,5% : capacité ≈ 270 000 €
Les 10 Leviers pour Emprunter Plus
1 Allonger la Durée du Prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit les mensualités de ~15%. Le HCSF limite à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé de livraison).
Impact : +15% de capacité (de 20 à 25 ans)
2 Solder les Crédits en Cours
Chaque crédit conso réduit votre capacité. Rembourser un crédit auto de 300 €/mois libère cette mensualité pour l'immobilier.
Impact : +60 000 € de capacité (pour 300 €/mois libérés sur 25 ans)
3 Augmenter l'Apport Personnel
L'apport ne change pas directement la capacité mais réduit le montant à emprunter. Avec plus d'apport, vous pouvez viser un bien plus cher.
Impact : +1 € d'apport = +1 € de budget immobilier
4 Négocier un Meilleur Taux
0,5 point de taux en moins = 5-6% de capacité en plus. Faites jouer la concurrence ou passez par un courtier.
Impact : +6% de capacité par 0,5 point de taux gagné
5 Emprunter à Deux (Co-emprunteur)
Les revenus des deux emprunteurs sont additionnés, augmentant mécaniquement la mensualité max.
Impact : Doublement potentiel de la capacité
6 Utiliser le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Le PTZ est sans intérêts et avec différé. Il réduit le montant du prêt classique et les mensualités initiales.
Impact : +10 à 20% de capacité selon éligibilité
7 Choisir l'Assurance Externe (Délégation)
L'assurance groupe de la banque coûte souvent 0,30-0,40% du capital. Une assurance externe peut descendre à 0,10%.
Impact : +3-5% de capacité
8 Valoriser des Revenus Complémentaires
Certaines banques intègrent les revenus locatifs (70-80%), primes récurrentes, ou revenus d'auto-entrepreneur (après 2-3 ans).
Impact : Variable selon les revenus
9 Demander un Différé de Remboursement
Pour le neuf (VEFA), vous pouvez différer le remboursement du capital jusqu'à la livraison (2-3 ans).
Impact : Allègement temporaire des mensualités
10 Rachat de Crédits
Regrouper plusieurs crédits en un seul avec une durée allongée réduit la mensualité globale.
Impact : Jusqu'à -50% de mensualités (mais coût total augmenté)
Impact Chiffré des Leviers
Exemple : Revenus 3 500 €/mois, crédit auto 250 €/mois, durée initiale 20 ans
| Levier | Avant | Après | Gain |
|---|---|---|---|
| Situation initiale | — | 180 000 € | — |
| Passer à 25 ans | 180 000 € | 207 000 € | +27 000 € |
| Solder crédit auto | 207 000 € | 257 000 € | +50 000 € |
| Taux -0,5 point | 257 000 € | 272 000 € | +15 000 € |
| Assurance externe | 272 000 € | 282 000 € | +10 000 € |
| Total | 180 000 € | 282 000 € | +102 000 € |
En combinant 4 leviers, la capacité d'emprunt passe de 180 000 € à 282 000 € : +57%.
Erreurs à Éviter
Le taux d'endettement ne garantit pas un reste à vivre confortable. Prévoyez une marge pour les imprévus (3-6 mois de charges).
- ❌ Cacher des crédits : Les banques consultent le FICP et le fichier des crédits. Un crédit oublié = refus.
- ❌ Négliger les frais annexes : Frais de notaire, travaux, déménagement... Prévoyez 10% en plus du prix.
- ❌ S'engager sur 25 ans sans réflexion : Le coût total des intérêts est 30% plus élevé qu'en 20 ans.
- ❌ Oublier l'évolution des revenus : Anticipez congé parental, retraite, changement de poste.
❓ Questions Fréquentes
Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?
Allonger la durée, solder les crédits, augmenter l'apport, négocier le taux, co-emprunt, PTZ, assurance externe.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
35% des revenus nets (règle HCSF). Dérogation possible pour 20% des dossiers (hauts revenus).
Un apport plus élevé permet-il d'emprunter plus ?
Pas directement, mais il réduit le montant à emprunter → mensualités plus basses → plus de marge.
La durée du prêt impacte-t-elle la capacité d'emprunt ?
Oui, +15% de capacité de 20 à 25 ans. Mais coût total plus élevé et limite HCSF à 25 ans.
Le PTZ augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Oui, prêt sans intérêts avec différé. Réduit les mensualités initiales → meilleur taux d'endettement.
Faut-il rembourser ses crédits avant d'emprunter ?
Généralement oui. Chaque €/mois libéré augmente la capacité d'emprunt de ~200 € sur 25 ans.