Plus-Value Immobilière 2026 : Calcul Impôt + Abattements

La plus-value immobilière se calcule en plusieurs étapes selon la formule et les règles fiscales 2026 : Étape 1 : Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé. Prix d'acquisition corrigé = Prix achat + Frais acquisition (forfait 7.5% OU frais réels sur justificatifs) + Frais travaux déductibles (construction, amélioration sur factures) OU forfait 15% si détention >5 ans (non cumulable avec travaux réels). Étape 2 : Application abattements pour durée détention (calculés séparément pour IR et PS). Pour l'impôt sur le revenu (exonération totale après 22 ans) : 0% de 0 à 5 ans révolus, 6% par année de détention de la 6ème à la 21ème année (soit 96% d'abattement après 16 ans complets), 4% pour la 22ème année → Exonération totale 100%. Pour les prélèvements sociaux (exonération totale après 30 ans) : 0% de 0 à 5 ans, 1.65% par année de la 6ème à la 21ème (26.4% après 16 ans), 1.60% pour la 22ème année, 9% par année de la 23ème à la 30ème année → Exonération totale 100%. Étape 3 : Imposition. Impôt sur le revenu : 19% × PV imposable après abattement IR. Prélèvements sociaux : 17.2% (CSG 9.9% + CRDS 0.5% + prélèvement solidarité 7.5%) × PV imposable après abattement PS. Surtaxe hautes plus-values : si PV imposable IR >50 000€, surtaxe progressive de 2% à 6%. Exemple concret : Achat 200 000€ en 2010, vente 300 000€ en 2026 (16 ans détention). Frais acquisition forfait 7.5% = 15 000€. Travaux justifiés 20 000€. Prix acquisition corrigé = 200k + 15k + 20k = 235 000€. PV brute = 300 000 - 235 000 = 65 000€. Abattement IR : (16 - 5) × 6% = 66% → PV imposable IR = 65 000 × 34% = 22 100€. Abattement PS : (16 - 5) × 1.65% = 18.15% → PV imposable PS = 65 000 × 81.85% = 53 203€. Impôt = (22 100 × 19%) + (53 203 × 17.2%) = 4 199€ + 9 151€ = 13 350€ total. Pas de surtaxe car PV imposable IR <50k€.< /p>

Les abattements pour durée de détention sont progressifs et calculés SÉPARÉMENT pour l'impôt sur le revenu (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS), avec des rythmes et durées d'exonération totale différents. Abattements IMPÔT SUR LE REVENU (exonération totale après 22 ans) : Détention 0 à 5 ans révolus : 0% d'abattement. Détention 6 à 21 ans : 6% d'abattement par année au-delà de la 5ème. Exemple : 10 ans de détention → (10 - 5) × 6% = 30% d'abattement. 16 ans → (16 - 5) × 6% = 66%. 21 ans → 96%. Détention 22ème année : 4% supplémentaire → Total 100% d'abattement = EXONÉRATION TOTALE impôt sur le revenu. Détention au-delà de 22 ans : Exonération totale permanente 100%. Abattements PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (exonération totale après 30 ans) : Détention 0 à 5 ans révolus : 0% d'abattement. Détention 6 à 21 ans : 1.65% d'abattement par année au-delà de la 5ème. Exemple : 10 ans → (10 - 5) × 1.65% = 8.25%. 15 ans → 16.5%. 21 ans → (21 - 5) × 1.65% = 26.4%. Détention 22ème année : 1.60% supplémentaire → Total 28%. Détention 23 à 30 ans : 9% d'abattement par année. Exemple : 25 ans → 26.4% + 1.6% + (3 × 9%) = 55%. 30 ans → 26.4% + 1.6% + (8 × 9%) = 100% → EXONÉRATION TOTALE prélèvements sociaux. Détention au-delà de 30 ans : Exonération totale permanente 100%. Exemple concret détention 15 ans : Plus-value brute calculée : 80 000€. Abattement impôt sur le revenu = (15 - 5) × 6% = 60% → PV imposable IR = 80 000 × 40% = 32 000€. Impôt 19% = 6 080€. Abattement prélèvements sociaux = (15 - 5) × 1.65% = 16.5% → PV imposable PS = 80 000 × 83.5% = 66 800€. PS 17.2% = 11 490€. Total fiscalité = 6 080 + 11 490 = 17 570€. Important : Les abattements se calculent en années PLEINES révolues entre la date d'acquisition (acte notarié) et la date de cession (acte de vente). Mois non comptabilisés.

Plusieurs cas d'exonération totale de plus-value immobilière (impôt sur le revenu ET prélèvements sociaux) existent en 2026 : 1) Résidence principale (exonération totale automatique) : La vente de votre résidence principale est TOUJOURS totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, sans aucune condition de durée de détention ni de montant. Résidence principale = logement occupé effectivement et habituellement par le propriétaire au jour de la vente (ou maximum 1 an avant si raisons légitimes empêchant occupation immédiate). Exonération inclut également dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, parking dans même immeuble ou terrain contigu <1000m²). 2) Détention longue durée : Détention >22 ans révolus : exonération totale impôt sur le revenu (19%), mais prélèvements sociaux (17.2%) encore dus jusqu'à 30 ans. Détention >30 ans révolus : exonération TOTALE impôt + prélèvements sociaux. 3) Première vente résidence secondaire (conditions strictes) : Exonération impôt sur le revenu (PAS prélèvements sociaux) si : Vous n'avez jamais été propriétaire de votre résidence principale (ni vous ni votre conjoint) dans les 4 années précédant la vente, ET Prix de vente ≤300 000€ (hors Île-de-France uniquement, exclue dispositif), ET Engagement de remployer intégralement le produit de la vente dans l'acquisition d'une résidence principale dans les 24 mois. 4) Vente pour acquisition résidence principale : Exonération impôt sur le revenu (PAS PS) si conditions très strictes : Non propriétaire résidence principale depuis au moins 4 ans, Remploi TOTAL du prix de vente dans acquisition résidence principale sous 24 mois, Engagement occuper effectivement le bien acquis. 5) Retraités ou invalides aux revenus modestes : Exonération totale (IR + PS) si : Vous êtes retraité(e) OU invalide ne pouvant exercer activité professionnelle, ET Revenu fiscal de référence (RFR) année précédente 6) Expropriations pour utilité publique, échanges, logements sociaux : Exonérations spécifiques sous conditions. Important : La résidence principale reste DE LOIN l'exonération la plus fréquente et la plus avantageuse fiscalement. Privilégiez toujours l'occupation effective du bien comme résidence principale avant vente si possible pour optimiser fiscalité.

Une surtaxe additionnelle s'applique sur les plus-values immobilières imposables (après abattements pour durée de détention) dépassant 50 000€. Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt de 19% et aux prélèvements sociaux de 17.2%. Barème progressif surtaxe 2026 : PV imposable IR de 50 001€ à 100 000€ : surtaxe 2%. PV imposable IR de 100 001€ à 150 000€ : surtaxe 3%. PV imposable IR de 150 001€ à 200 000€ : surtaxe 4%. PV imposable IR de 200 001€ à 250 000€ : surtaxe 5%. PV imposable IR supérieure à 250 000€ : surtaxe 6%. Calcul de la surtaxe : Elle s'applique sur la TOTALITÉ de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement pour durée de détention IR), pas seulement sur la fraction excédant 50 000€. Exemple concret 1 : PV imposable IR = 120 000€ (après abattements) → Tranche 100-150k€ → Surtaxe = 120 000 × 3% = 3 600€. Impôt total = (120 000 × 19%) + (PV imposable PS × 17.2%) + 3 600€. Exemple concret 2 : PV imposable IR = 280 000€ → Tranche >250k€ → Surtaxe = 280 000 × 6% = 16 800€. S'ajoute à l'impôt de base 19% (53 200€) + PS 17.2% (calculés sur PV imposable PS, différente de la PV imposable IR car abattements différents). Fiscalité totale peut atteindre 19% + 17.2% + 6% = 42.2% dans le pire cas (très hautes PV, courte détention). Exonérations de la surtaxe (identiques exonérations IR) : Résidence principale : exonération totale surtaxe. Détention >22 ans : exonération totale impôt IR → Donc exonération automatique surtaxe (car PV imposable IR = 0€). Première cession exceptionnelle sous conditions : idem exonération IR. Retraités/invalides modestes : idem. Conseil fiscal pour hautes plus-values (>200k€) : Étalement de la vente sur plusieurs années (si possible, ex: vente nue-propriété puis usufruit). Donation avant vente à héritiers (qui revendront avec nouvelle base prix acquisition = donation, donc PV réduite). Réinvestissement dans dispositifs défiscalisation (Pinel, Malraux, Monuments Historiques) si éligible. Consultation obligatoire conseiller fiscal ou notaire spécialisé en optimisation patrimoine pour stratégies adaptées.

La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière sont obligatoires et interviennent AVANT la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire. Le vendeur n'a PAS de démarche personnelle directe auprès de l'administration fiscale : tout est géré par le notaire. Procédure complète 2026 : Étape 1 : Calcul par le notaire. Lors de la préparation de l'acte de vente, le notaire calcule automatiquement : La plus-value immobilière brute (prix vente - prix acquisition corrigé avec frais et travaux). Les abattements pour durée de détention (séparément pour IR et PS). La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le montant de l'impôt (19%), des prélèvements sociaux (17.2%), et de la surtaxe éventuelle si PV imposable IR >50 000€. Étape 2 : Remplissage formulaire 2048-IMM. Le notaire remplit le formulaire officiel 2048-IMM (Déclaration de plus-value immobilière des particuliers) qu'il fait signer au vendeur lors de la signature de l'acte authentique. Ce formulaire détaille tous les éléments du calcul (prix, frais, travaux, abattements, impôt). Étape 3 : Versement impôt au Trésor Public. Le notaire verse DIRECTEMENT le montant total de l'impôt + prélèvements sociaux + surtaxe au Trésor Public par prélèvement sur le prix de vente AVANT de verser le solde net au vendeur. Le vendeur reçoit donc le prix de vente NET de tous impôts et frais notariés. Étape 4 : Transmission déclaration. Le notaire transmet la déclaration 2048-IMM remplie et signée à la Direction départementale des Finances Publiques (DDFIP) compétente. Étape 5 : Aucune démarche vendeur. Le vendeur n'a AUCUNE démarche supplémentaire auprès des impôts (sauf demande de remboursement si erreur prouvée ou contestation du calcul dans le délai de réclamation). Étape 6 : Déclaration revenus année suivante. L'année suivant la vente, la plus-value imposableapparaît automatiquement en case 3VZ de votre déclaration de revenus annuelle pré-remplie (pour information uniquement, car déjà taxée à la source par le notaire). Pas de re-taxation, juste mention déclarative obligatoire. Vérifiez le montant pré-rempli correspond bien à votre vente. Documents à fournir impérativement au notaire : Titre de propriété (acte d'achat original ou copie authentique). Justificatifs des frais d'acquisition si vous optez pour les frais réels au lieu du forfait 7.5% (rare). Factures détaillées de tous les travaux déductibles réalisés depuis l'acquisition (travaux construction, agrandissement, amélioration seulement, PAS entretien courant). Conservez copies pendant 6 ans minimum (délai reprise fiscale étendu 6 ans pour plus-values immobilières). Calcul exact de la durée de détention (date acte achat → date acte vente, en années pleines révolues). Délai de reprise et contrôle fiscal : L'administration fiscale peut contrôler et rectifier le calcul de la plus-value pendant un délai de 6 ans après la date de la vente. Conservez TOUS les justificatifs (actes, factures, relevés) pendant au moins 6 ans. En cas de contrôle, l'administration peut demander factures détaillées des travaux, preuves paiements, devis, permis de construire/déclarations travaux en mairie.

Oui, certains travaux réalisés sur le bien immobilier vendu peuvent être déduits du prix d'acquisition pour majorer celui-ci et ainsi réduire la plus-value brute imposable, sous conditions strictes et sur justificatifs obligatoires. Travaux déductibles (liste restrictive, sur factures entreprises) : 1) Travaux de construction, reconstruction, agrandissement : Extension de surface habitable (véranda, garage intégré transformé en pièce). Surélévation d'étage supplémentaire. Aménagement de combles non habitables en pièces habitables (avec permis ou déclaration préalable travaux). 2) Travaux d'amélioration apportant élément confort nouveau ou équipement moderne : Installation chauffage central (si inexistant). Création salle de bain supplémentaire ou rénovation complète (si transformation structurelle). Installation cuisine équipée intégrée (si réelle amélioration vs simple remplacement). Isolation thermique importante (toiture, murs, fenêtres double vitrage si amélioration significative confort). Installation système climatisation, VMC. Travaux NON déductibles (exclus) : Travaux d'entretien et de réparation courants : peinture, tapisserie, remplacement revêtements sols (sauf si amélioration structurelle prouvée). Travaux d'embellissement sans amélioration fonctionnelle ou structurelle (ravalement façade simple entretien, jardinage). Travaux réalisés par vous-même sans facture entreprise (auto-construction, auto-rénovation : interdiction déduction). Travaux effectués <5 ans avant la vente (sauf si dépenses construction/reconstruction/agrandissement, toujours déductibles quelle que soit ancienneté). Conditions strictes de déduction : Factures OBLIGATOIRES délivrées par entreprises (artisans, sociétés BTP) avec TVA acquittée, mentions légales complètes (SIRET, détail prestations). Paiements effectués et prouvés (relevés bancaires, chèques, virements). Travaux réalisés par le VENDEUR (celui qui revend, pas par ancien propriétaire sauf si succession avec continuité). Conservation factures originales pendant 6 ans minimum après vente (délai reprise fiscal). Alternative FORFAIT 15% (si détention >5 ans) : Si vous ne pouvez pas justifier les travaux réels par factures OU si le forfait est plus avantageux, vous pouvez déduire automatiquement 15% du prix d'acquisition SANS AUCUN JUSTIFICATIF, à condition que la détention soit >5 ans. ATTENTION : Forfait 15% NON cumulable avec déduction travaux réels. Vous devez choisir l'un OU l'autre (le notaire calcule option la plus avantageuse pour vous). Exemple comparatif déduction travaux vs forfait 15% : Achat 150 000€ en 2006. Travaux facturés justifiés 40 000€ (extension 2008-2012). Vente 280 000€ en 2026 (20 ans détention >5 ans). Option 1 : Travaux réels. Prix acquisition corrigé = 150 000 + (150k × 7.5% frais) + 40 000 = 201 250€. PV brute = 280 000 - 201 250 = 78 750€. Option 2 : Forfait 15%. Prix acquisition corrigé = 150 000 + 11 250 + (150k × 15%) = 183 750€. PV brute = 280 000 - 183 750 = 96 250€. Meilleure option : Travaux réels (PV brute inférieure de 17 500€ → Économie fiscale environ 6 300€ après abattements et impôts). Conseil impératif : Conservez systématiquement et méticuleusement TOUTES les factures de tous travaux déductibles réalisés depuis l'acquisition du bien. En cas de contrôle fiscal (fréquent sur hautes plus-values), l'administration exige justificatifs détaillés et peut rejeter toute déduction non justifiée + pénalités 40-80%. Scannez et sauvegardez copies numériques en plus des originaux papier.