Calcul Rentabilité Locative : Brute, Nette + Villes 2026

🏠 En bref : La rentabilité locative mesure votre rendement annuel. Formule brute : (Loyer annuel ÷ Prix achat) × 100. Formule nette : (Loyers - charges - impôts) ÷ (Prix + frais). Moyennes France 2026 : Paris 3% brut (1,5% net), Lyon 4,5% (2,5% net), Bordeaux 5% (3% net), villes moyennes 6-8% (4-5% net). Exemple : Achat 200k€, loyers 12k€/an → 6% brut. Après charges 3k€ + impôts 1,5k€ → 3,75% net.

⚠️ AVERTISSEMENT INVESTISSEMENT

Cet outil fournit des estimations. Il ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou expert immobilier avant tout achat locatif.

🧮 Calculateur Rentabilité

Taxe foncière, copropriété, gestion, assurances

1. Formules rentabilité locative

Rentabilité brute (calcul rapide)

Rentabilité brute = (Loyer annuel ÷ Prix achat) × 100

Exemple : Loyers 12 000€/an, achat 200 000€ → 12 000 ÷ 200 000 = 6% brut

Rentabilité nette (plus précise)

Rentabilité nette = [(Loyers - Charges) ÷ (Prix + Frais)] × 100

Charges : taxe foncière, copropriété, gestion (8%), assurances, entretien, vacance locative (1 mois/an)

Frais : notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf), travaux, mobilier si meublé

Exemple détaillé :

2. Rentabilité par ville (moyennes 2026)

Ville Rent. brute Rent. nette Prix m²
Paris 2,5-3,5% 1,5-2% 10 500€
Lyon 4-5% 2,5-3,5% 5 200€
Bordeaux 4,5-5,5% 3-4% 4 800€
Lille 5-6% 3,5-4,5% 3 400€
Nantes 4,5-5,5% 3-4% 4 200€
Toulouse 4,5-5,5% 3-4% 3 900€
Villes moyennes 6-8% 4-5,5% 2 000-3 000€

Compromis : Paris = sécurité + liquidité + faible rentabilité. Villes moyennes = forte rentabilité + risque vacance.

3. Optimiser sa rentabilité : 5 leviers

1. NĂ©gociation prix d'achat

-10% sur prix = +0,6% rentabilité brute. Sur 200k€ : économie 20k€ → rentabilité passe de 6% à 6,7%.

2. Travaux ciblés haute valeur

Cuisine/salle de bain rénovées : +15% loyer pour 5-8% coût achat. ROI travaux très positif.

3. Location meublée vs nue

Meublé : +20-30% loyer, mais turnover élevé. Fiscalité LMNP avantageuse (amortissements).

4. Colocation

+25% loyers vs location classique. T3 à 900€ → coloc 3×400€ = 1 200€. Gestion plus lourde.

5. Optimisation fiscale

4. FAQ Rentabilité

Quelle est une bonne rentabilité locative ?

Rentabilité brute : 5-7% = bon, 7-10% = excellent. Rentabilité nette : 3-4% = correct, 4-6% = bon, >6% = excellent. Paris moyenne 3%, villes moyennes 5-8%.

Comment calculer la rentabilité locative brute ?

Formule : (Loyer annuel ÷ Prix d'achat) × 100. Exemple : 12 000€ loyers/an ÷ 200 000€ achat = 6% brut. Calcul rapide, ne tient pas compte charges/impôts.

Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?

Brute : loyers ÷ prix (rapide, optimiste). Nette : (loyers - charges - impôts) ÷ (prix + frais notaire + travaux). La nette est ~2-3% inférieure à la brute. Utilisez la nette pour décisions d'achat.

Comment améliorer sa rentabilité locative ?

5 leviers : 1) Négocier prix achat (-10% = +0,6% rentabilité), 2) Travaux ciblés (cuisine/sdb → +15% loyer), 3) Location meublée (+20-30% loyer vs nu), 4) Colocation (+25% vs location classique), 5) Optimisation fiscale (LMNP, déficit foncier).

Quels sont les frais à déduire pour calculer la rentabilité nette ?

Charges propriétaire : taxe foncière, assurance PNO, charges copropriété, gestion locative (6-10%), travaux/entretien, assurance loyers impayés. Fiscalité : impôts fonciers (micro-foncier 30% ou réel avec charges déductibles). Total ~25-35% loyers bruts.

La rentabilité locative varie-t-elle selon les villes ?

Oui fortement. Paris 2-3% (prix élevés), Lyon/Bordeaux 4-5%, Lille/Nantes 5-6%, villes moyennes 6-8%. Compromis : forte demande locative (Paris) vs meilleure rentabilité (villes moyennes). Analysez tension locative locale.

Ă€ propos

Auteur : Équipe MaCalculatrice — Experts Finance & Immobilier

Mise Ă  jour : 3 janvier 2026

Sources : Données marché immobilier 2026 (Notaires de France, SeLoger, MeilleursAgents). Moyennes indicatives par ville.