Calcul bien immobilier : capacité d'emprunt et budget maximum
En bref : À partir de vos revenus, de vos charges et de la règle des 35 %, cette calculatrice estime votre capacité d'emprunt et le prix maximum du bien immobilier (maison ou appartement) que vous pouvez viser en 2025.
Déterminez en quelques secondes le montant maximum empruntable et un budget immobilier réaliste selon vos revenus, charges, taux et durée. Calcul conforme à la règle des 35 % du HCSF et au contrôle du reste à vivre minimum.
⚠️ En bref
Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus nets et de vos charges actuelles. La règle : vos charges totales (crédits + futur prêt) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Exemple : avec 3 000 € de revenus et 200 € de charges, vous pouvez emprunter jusqu'à 850 €/mois (3 000 × 35% - 200). Sur 20 ans à 3,5%, ça donne 141 000 € de capital.
📐 Calculateur capacité d'emprunt
La règle des 35% : comment ça marche ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35%.
Formule :
Taux d'endettement = (Charges totales / Revenus nets) × 100
Charges totales incluent :
- Mensualité du futur prêt immobilier
- Crédits en cours (auto, conso, renouvelable)
- Pensions alimentaires versées
Revenus nets incluent :
- Salaires nets (après impôt à la source)
- Primes régulières (13e mois, variable)
- Revenus fonciers (70% pris en compte)
- Pensions alimentaires reçues
Exemple :
- Revenus : 3 500 €/mois
- Crédit auto : 250 €/mois
- Mensualité max = 3 500 × 35% = 1 225 €
- Mensualité prêt immo max = 1 225 - 250 = 975 €
Exemples de profils : capacité d'emprunt et budget bien estimé
| Profil | Mensualité maximale | Budget immobilier estimé* |
|---|---|---|
| Jeune actif seul | ≈ 700 €/mois | ≈ 120 000 € |
| Couple, revenus 4 000 €/mois | ≈ 1 100 €/mois | ≈ 190 000 € |
| Famille avec 2 enfants | ≈ 1 300 €/mois | ≈ 220 000 € |
*Budget indicatif hors frais de notaire et hors travaux. Votre situation réelle dépendra du taux obtenu, de la durée choisie et de votre apport.
Important : le capital empruntable correspond uniquement au montant prêté par la banque. Pour connaître le prix acte en main du bien (avec frais de notaire), il faut en pratique prévoir environ 7 à 8 % de frais dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, en utilisant une partie de votre apport pour les couvrir.
Le reste à vivre : critère complémentaire
Au-delà des 35%, les banques vérifient votre reste à vivre : l'argent disponible après paiement de toutes les charges.
Minimums recommandés par personne :
| Situation | Reste à vivre minimum |
|---|---|
| Célibataire | 800 €/mois |
| Couple sans enfant | 1 200 €/mois |
| Couple + 1 enfant | 1 500 €/mois |
| Couple + 2 enfants | 1 800 €/mois |
Exemple : Couple avec 4 000 € de revenus et 1 400 € de mensualité prêt. Reste à vivre = 2 600 €. OK pour un couple sans enfant (>1 200 €).
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers existent pour emprunter plus.
1. Allonger la durée d'emprunt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15-20%. Mais le coût total augmente.
2. Solder les crédits en cours
Un crédit auto à 300 €/mois réduit votre capacité de 50 000 € (sur 20 ans à 3,5%). Soldez-le avant d'emprunter.
3. Emprunter à deux
Les revenus s'additionnent. Un couple gagnant 2 × 2 500 € peut emprunter bien plus que 2 célibataires séparés.
4. Négocier le taux
0,5% de moins sur le taux = +8% de capacité d'emprunt. Faites jouer la concurrence entre banques.
5. Apporter un co-emprunteur
Parents, conjoint, ami : leurs revenus comptent aussi. Mais ils sont co-responsables du prêt.
FAQ
Quelle est la règle des 35% pour emprunter ?
Depuis 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35%. Vos charges mensuelles (crédits + futur prêt immobilier) ne peuvent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Exemple : avec 3 000 € de revenus, maximum 1 050 € de charges totales.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35%, puis soustrayez vos charges actuelles. Le résultat est votre mensualité maximale. Divisez ensuite par le taux mensuel pour obtenir le capital empruntable. Notre calculateur fait ce calcul automatiquement.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Le reste à vivre est l'argent disponible après paiement de toutes les charges (loyer/prêt, crédits, assurances). Minimum recommandé : 800 € pour un célibataire, 1 200 € pour un couple. Les banques refusent un dossier si le reste à vivre est trop faible, même avec un taux d'endettement <35%.
📐 Œ Termes associés
- montant empruntable
- capacité financement
- apport personnel
- durée emprunt
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