Frais de Notaire 2026 : Le Guide Complet (Calcul & Astuces)
⚡ En bref
⚠️ Avertissement important : Cet outil fournit des estimations à titre indicatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Avant toute décision financière ou engagement, consultez un conseiller bancaire agréé, un expert-comptable ou un courtier certifié.
Tout comprendre sur les frais de notaire en 2025 : calcul détaillé, droits de mutation, émoluments, débours. Qui paie quoi ? Comment réduire la facture légalement ?
L'essentiel : Ce que l'on appelle "frais de notaire" sont en réalité des frais d'acquisition. Ils sont composés à 80% de taxes pour l'État (Droits de Mutation). Le notaire ne perçoit qu'environ 1/10ème de la somme totale pour sa rémunération propre. Le reste sert à payer les formalités administratives.
Introduction : Pourquoi paie-t-on des frais de notaire ?
L'achat d'un bien immobilier en France est un acte solennel qui nécessite une sécurité juridique absolue. C'est le rôle du notaire, officier public nommé par le Garde des Sceaux, d'assurer cette sécurité. Il vérifie l'origine de propriété, les servitudes, l'absence d'hypothèque, et collecte les impôts pour l'État.
Le terme "frais de notaire" est un abus de langage. Il faudrait parler de "frais d'acte" ou de "frais d'acquisition". En effet, lorsque vous versez 20 000 € à votre notaire, il n'en garde qu'une petite partie (environ 2 500 €). Le reste est immédiatement reversé au Trésor Public.
1. De quoi sont composés les frais de notaire ?
La somme globale que vous versez se décompose en quatre postes distincts. Voici le détail précis pour 2025 :
A. Les Droits de Mutation (DMTO) - ~5,80%
C'est la part du lion. Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) sont des taxes fiscales. Pour un bien ancien, ils représentent environ 5,80 % du prix de vente.
- Taxe départementale : 4,50 % (taux maximum appliqué par la quasi-totalité des départements comme Paris, le Nord, les Bouches-du-Rhône, etc.).
- Taxe communale : 1,20 % (reversée à la commune où se situe le bien).
- Frais d'assiette (État) : 2,37 % du montant de la taxe départementale (soit environ 0,10665 % du prix de vente).
Total : 4,50 + 1,20 + 0,10665 = 5,80665 %.
B. Les Émoluments du Notaire - ~1%
C'est la rémunération réelle du notaire pour la rédaction de l'acte, les conseils, la responsabilité juridique et la conservation des documents pendant 75 ans (puis 100 ans aux archives départementales).
Ce tarif est réglementé par l'État et est identique partout en France. Il est calculé par tranches cumulatives :
| Tranche de prix | Taux (HT) |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Note : La TVA de 20% s'applique sur ces émoluments.
C. Les Débours et Frais Annexes - ~1 200 €
Le notaire avance des frais pour constituer votre dossier. Il doit interroger différentes administrations et payer des intervenants extérieurs. Ces sommes sont refacturées à l'euro près :
- État hypothécaire : Pour vérifier que le vendeur est bien propriétaire et qu'il n'y a pas de saisie en cours.
- Cadastre et Urbanisme : Pour vérifier la conformité du bien (permis de construire, servitudes).
- Géomètre : Si un bornage ou une division est nécessaire.
- Syndic : Pour obtenir l'état daté (charges de copropriété).
D. La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) - 0,10%
C'est une taxe due à l'État pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière. Elle est fixée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
2. Comment réduire ses frais de notaire légalement ?
Il est impossible d'échapper aux taxes, mais il existe des mécanismes légaux pour optimiser la base de calcul (l'assiette fiscale).
A. Déduire le mobilier (La liste des meubles)
Les droits de mutation (5,80%) ne s'appliquent que sur l'immeuble (les murs et le terrain). Ils ne s'appliquent pas aux meubles meublants laissés par le vendeur.
Ce que vous pouvez déduire :
- Cuisine équipée (meubles hauts/bas, hotte, électroménager encastré).
- Électroménager (lave-linge, frigo, four).
- Meubles de salle de bain, miroirs scellés.
- Tringles à rideaux, luminaires.
- Meubles de jardin, abri de jardin démontable.
La méthode : Il faut dresser une liste valorisée (prix d'occasion) de ces meubles dans le compromis de vente. Le prix de vente sera alors ventilé : Prix total = Prix Immeuble + Prix Meubles.
Exemple : Achat à 300 000 € avec 15 000 € de meubles.
- Base taxable sans liste : 300 000 € x 5,80% = 17 400 € de taxes.
- Base taxable avec liste : 285 000 € x 5,80% = 16 530 € de taxes.
- Économie : 870 €.
Attention : L'administration fiscale tolère jusqu'à 5% du prix de vente sans justificatifs lourds. Au-delà, il faut des factures ou un inventaire de commissaire-priseur.
B. Payer les frais d'agence "à part" (Mandat de recherche)
Si vous passez par une agence immobilière, les frais d'agence sont souvent inclus dans le prix affiché (FAI). Si ces frais sont à la charge du vendeur, vous payez des frais de notaire sur le prix total (Maison + Frais d'agence).
Si vous signez un mandat de recherche avec l'agent immobilier, les frais d'agence passent à la charge de l'acquéreur. Ils sont alors dissociés du prix de vente net vendeur.
Exemple : Bien à 300 000 € FAI (dont 15 000 € de frais d'agence).
- Charge vendeur : Vous payez des frais de notaire sur 300 000 €.
- Charge acquéreur : Vous payez l'agence à part (15 000 €) et le vendeur (285 000 €). Vous ne payez des frais de notaire que sur 285 000 €.
- Économie : ~870 €.
C. Négocier les émoluments du notaire
Depuis la loi Macron (2016), un notaire peut accorder une remise sur ses émoluments. Cette remise est strictement encadrée :
- Elle ne s'applique que sur la part des émoluments calculée sur le prix au-delà de 100 000 €.
- Le taux de remise maximum est de 20 %.
- La remise doit être uniforme pour tous les clients de l'étude (pas de "tête du client").
En pratique, peu d'études appliquent cette remise systématique car cela représente une perte sèche de chiffre d'affaires pour elles.
3. Le déroulement du paiement
Le paiement des frais de notaire ne se fait pas n'importe comment. Voici les étapes clés :
L'appel de fonds
Environ 2 semaines avant la signature définitive, le notaire vous envoie un "appel de fonds". Ce document détaille le prix de vente, les frais de notaire estimés (provision), et les éventuels proratas (taxe foncière, charges de copropriété).
Le virement bancaire
Vous devez virer la somme totale sur le compte de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) du notaire. Ce virement doit être effectué 24 à 48 heures avant la signature pour être crédité à temps. Sans l'argent sur le compte, le notaire ne peut pas vous faire signer.
La régularisation (Le remboursement)
Le montant payé le jour J est une provision. Le notaire va ensuite payer les taxes réelles, les frais de cadastre, etc. Une fois toutes les formalités terminées (cela peut prendre 2 à 6 mois), il clôture le compte. S'il a trop perçu (ce qui est le cas dans 95% des dossiers), il vous rembourse la différence. C'est souvent une bonne surprise de quelques centaines d'euros.
FAQ : Vos questions, nos réponses
Les frais de notaire sont-ils les mêmes pour un terrain ?
Oui, pour un terrain à bâtir acheté à un particulier, les frais sont les mêmes que pour un logement ancien (environ 7-8%). Si le terrain est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, le régime peut être différent (droits réduits mais TVA à 20% sur le prix).
Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?
Non. L'intégralité des frais doit être versée au moment de la signature de l'acte de vente. Le notaire est responsable personnellement du paiement des taxes à l'État, il ne peut donc pas vous faire crédit.
Qui paie les frais de notaire ?
C'est toujours l'acquéreur (l'acheteur) qui paie les frais de notaire. On parle d'acte "en mains". Le vendeur, lui, peut avoir à payer l'impôt sur la plus-value immobilière, qui est prélevé directement sur le prix de vente par le notaire.
Les frais de notaire augmentent-ils en 2025 ?
Pour l'instant, les taux des droits de mutation (DMTO) sont stables à 5,80% dans la plupart des départements. Cependant, les départements ayant des difficultés budgétaires demandent régulièrement à l'État la possibilité d'augmenter ce plafond. Il faut donc rester vigilant aux annonces gouvernementales.