Calcul mensualités prêt immobilier avec apport (2025)
En bref : Le prêt immobilier finance l'achat de votre logement. En 2025, les taux tournent autour de 3–4 % sur 15 à 25 ans. Avec un apport de 10 à 20 % du prix du bien, vous empruntez moins, vos mensualités baissent et votre dossier passe mieux en banque (taux d'endettement ≤ 35 %).
⚡ Réponse directe
Pour calculer vos mensualités de prêt immobilier avec apport, on part du capital réellement emprunté : capital = prix du bien - apport. On applique ensuite la formule M = (C × t) / (1 - (1 + t)^(-n)). Exemple : bien à 250 000 € avec 50 000 € d'apport (prêt de 200 000 €) sur 20 ans à 3,5 % : mensualité d'environ 1 160 € hors assurance et intérêts totaux proches de 78 400 €.
Le crédit immobilier est un prêt bancaire permettant de financer l'achat d'un bien immobilier. Calculer précisément vos mensualités et votre capacité d'emprunt est essentiel avant de vous lancer dans un projet immobilier. Notre calculateur vous permet d'obtenir instantanément ces informations selon les taux actualisés de 2025.
📐 Calculateur de mensualité de prêt immobilier avec apport
📐 Comment utiliser ce calculateur ?
Le simulateur fonctionne autour de deux modes complémentaires : le calcul des mensualités à partir du prix du bien et de votre apport, et le calcul de votre capacité d'emprunt à partir de vos revenus.
Mode 1 : Calcul de la mensualité avec apport
Choisissez ce mode si vous avez déjà un projet précis (prix du bien) et une idée de votre apport personnel. Indiquez le prix du bien, le montant d'apport, la durée du prêt et le taux proposé par la banque. L'outil calcule automatiquement le capital emprunté (prix - apport), la mensualité hors assurance et le coût total des intérêts.
C'est le mode idéal pour tester différents niveaux d'apport (10 %, 20 %, 30 %) et voir comment cela fait baisser la mensualité et le coût global du crédit.
Mode 2 : Calcul de la capacité d'emprunt
Ce mode part de vos revenus mensuels nets. Vous indiquez vos revenus, la durée souhaitée, le taux estimé et le taux d'endettement maximal (généralement 35 %). Le calculateur détermine la mensualité maximale supportable et en déduit le capital que vous pouvez emprunter.
Une fois cette capacité connue, vous pouvez vérifier si votre projet tient la route avec ou sans apport : avec un apport suffisant, vous restez sous les 35 % d'endettement tout en finançant les frais de notaire et une partie du prix du bien.
Les résultats sont donnés hors assurance emprunteur, qui représente généralement 0,3 % à 0,5 % du capital par an. Pour un prêt de 200 000 €, comptez environ 50 à 85 € de plus par mois selon votre âge et votre profil de risque.
📐 Formule de calcul du crédit immobilier
Une fois l'apport soustrait du prix du bien, il reste le capital emprunté C. C'est ce montant qui sert de base au calcul de la mensualité. Le simulateur applique ensuite la formule classique des prêts amortissables :
M = (C × t) / (1 - (1 + t)^(-n))
Où :
- M = Mensualité (€)
- C = Capital emprunté (€) après apport
- t = Taux mensuel (TAEG annuel / 12 / 100)
- n = Nombre de mois
Dans notre calculateur, C correspond donc au prix du bien diminué de votre apport (et éventuellement des frais déjà payés comptant).
Exemple détaillé avec apport
Supposons un projet à 250 000 € avec 50 000 € d'apport. Vous n'empruntez que 200 000 € sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5% :
- Taux mensuel : 3,5 / 12 / 100 = 0,002917
- Calcul : (200 000 × 0,002917) / (1 - (1,002917)^(-240))
- Mensualité : 1 160 €
- Coût total : 1 160 × 240 = 278 400 €
- Intérêts payés : 278 400 - 200 000 = 78 400 €
Sur 20 ans, vous remboursez donc 39% de plus que le capital emprunté. Un apport plus important permet de réduire ce coût au total, mais aussi de faire passer plus facilement le dossier en banque.
📐 Exemples pratiques selon différents profils
Les montants ci-dessous sont donnés pour un capital déjà net de votre apport et des frais payés comptant.
| Capital | Durée | Taux | Mensualité | Coût total |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 ans | 3,0% | 1 035 € | 36 300 € |
| 200 000 € | 20 ans | 3,5% | 1 160 € | 78 400 € |
| 250 000 € | 25 ans | 4,0% | 1 320 € | 146 000 € |
| 300 000 € | 25 ans | 4,2% | 1 620 € | 186 000 € |
| 400 000 € | 30 ans | 4,5% | 2 027 € | 329 720 € |
Ces exemples montrent surtout l'impact de la durée sur le coût total. Un emprunt de 200 000 € sur 15 ans coûte environ 40 000 € d'intérêts, contre 78 400 € sur 20 ans et plus de 100 000 € sur 25 ans.
Impact du niveau d'apport sur la mensualité
Pour un même bien, l'augmentation de l'apport réduit fortement la mensualité et le coût total du crédit.
| Prix du bien | Apport | Capital emprunté | Mensualité (20 ans, 3,5 %) | Intérêts totaux |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 0 € (0 %) | 250 000 € | ~1 450 € | ~98 000 € |
| 250 000 € | 25 000 € (10 %) | 225 000 € | ~1 305 € | ~88 000 € |
| 250 000 € | 50 000 € (20 %) | 200 000 € | ~1 160 € | ~78 400 € |
| 250 000 € | 75 000 € (30 %) | 175 000 € | ~1 015 € | ~68 600 € |
On voit qu'entre 0 % et 20 % d'apport, la mensualité baisse d'environ 300 € par mois et que les intérêts économisés sur la durée atteignent facilement plusieurs dizaines de milliers d'euros.
📐 Taux de crédit immobilier en 2025
Les taux de crédit immobilier varient selon plusieurs critères : durée d'emprunt, apport personnel, profil de l'emprunteur et politique de la banque. Voici les fourchettes observées début 2025 :
- 10-15 ans : 3,0% à 3,8%
- 20 ans : 3,3% à 4,2%
- 25 ans : 3,5% à 4,5%
- 30 ans : 3,8% à 4,8%
Ces taux sont indicatifs et peuvent varier selon votre situation. Un apport de 20% ou plus permet généralement de négocier un taux plus avantageux. Les primo-accédants bénéficient parfois de conditions préférentielles via le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Le taux d'usure, fixé par la Banque de France, limite le TAEG maximum que les banques peuvent pratiquer. En 2025, il se situe autour de 5,5% à 6% selon les durées, ce qui laisse une marge de négociation confortable.
📐 Capacité d'emprunt et taux d'endettement
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cette règle stricte limite votre mensualité maximale.
Calcul de la capacité d'emprunt
Avec des revenus de 3 000 € nets par mois :
- Mensualité max : 3 000 × 35% = 1 050 €
- Sur 20 ans à 3,5% : capacité d'environ 220 000 €
- Sur 25 ans à 4% : capacité d'environ 245 000 €
Pour augmenter votre capacité, vous pouvez emprunter à deux (cumul des revenus), allonger la durée (attention au coût total), augmenter vos revenus avant de faire votre demande, ou renforcer votre apport pour réduire la mensualité et le taux d'endettement.
Les banques prennent en compte tous vos revenus stables (salaires, primes récurrentes, revenus fonciers) et déduisent vos charges fixes (crédits en cours, pensions alimentaires). Le reste à vivre minimum exigé est généralement de 800 € par adulte et 300 € par enfant. Un apport conséquent rassure aussi la banque sur votre gestion et facilite l'acceptation du dossier.
❓ Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d'un crédit immobilier avec apport ?
La logique est la même qu'un crédit classique, mais on part d'abord du prix du bien et de votre apport. Le capital emprunté C = prix du bien - apport. On applique ensuite la formule M = (C × t) / (1 - (1 + t)^(-n)), où M est la mensualité, t le taux mensuel et n le nombre de mois. Par exemple, pour un bien à 250 000 € avec 50 000 € d'apport (200 000 € empruntés) sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est d'environ 1 160 € hors assurance.
Quel apport faut-il prévoir pour un crédit immobilier ?
En pratique, les banques demandent souvent un apport d'au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire et une partie du prix du bien. Un apport de 20 % est considéré comme un bon standard et permet d'obtenir de meilleures conditions. Au-delà de 30 %, vous êtes dans un profil très rassurant pour la banque, ce qui facilite la négociation du taux.
Comment l'apport réduit-il le coût total du crédit ?
Plus l'apport est élevé, plus le capital emprunté est faible. Cela réduit la mensualité et le montant total d'intérêts payés. Dans nos exemples, passer de 0 % à 20 % d'apport sur un bien à 250 000 € fait baisser la mensualité d'environ 300 € par mois et permet d'économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros d'intérêts sur 20 ans.
Peut-on emprunter sans apport en 2025 ?
Emprunter sans apport reste possible mais devient rare. Les banques exigent généralement un apport d'au moins 10 % pour financer les frais et montrer votre capacité d'épargne. Sans apport, il faut un dossier très solide (revenus élevés et stables, situation professionnelle sécurisée, reste à vivre confortable) et accepter des conditions parfois moins avantageuses.
Mieux vaut augmenter l'apport ou réduire la durée ?
Ce sont deux leviers complémentaires. Augmenter l'apport diminue le capital emprunté, donc la mensualité et le coût total. Réduire la durée augmente la mensualité mais réduit fortement les intérêts. Dans la pratique, on cherche souvent un compromis : un apport suffisant pour rester sous 30–35 % d'endettement, tout en gardant une durée raisonnable et une épargne de sécurité.
Faut-il inclure l'assurance dans le calcul de la mensualité ?
Oui, l'assurance emprunteur représente en général 0,3 % à 0,5 % du capital emprunté par an. Pour un prêt de 200 000 €, cela ajoute environ 50 à 85 € par mois. Même si notre calculateur affiche la mensualité hors assurance, il est important de l'intégrer dans votre taux d'endettement et de comparer les offres (assurance de la banque ou délégation).
📐 Sources officielles
- Banque de France - Taux d'usure et statistiques
- Service-Public.fr - Crédit immobilier
- ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
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