Calcul Montant Maximum Caution Solidaire
⚡ En bref
La caution solidaire est un engagement par lequel un tiers (la caution) s'engage à payer les dettes locatives (loyers, charges, réparations) du locataire si ce dernier fait défaut. Elle est utilisée dans les baux d'habitation, les baux commerciaux et les baux professionnels.
La formule de calcul du montant maximum : Montant max = Loyer mensuel CC × 12 × Nombre d'années de bail. Pour un loyer de 900 € charges comprises et un bail de 3 ans : 900 × 12 × 3 = 32 400 €. Ce montant doit être indiqué dans l'acte de cautionnement, écrit en lettres par la caution elle-même.
Attention : si le bailleur souscrit une assurance loyers impayés (GLI), il ne peut pas exiger en même temps une caution solidaire (sauf locataire étudiant/apprenti). Loi ALUR, art. 22-1 loi 6/7/1989.
Sommaire
Calculateur Montant Maximum Caution Solidaire
Entre le loyer mensuel charges comprises et la durée du bail pour calculer le montant maximum que la caution peut être amenée à payer.
Étape 1 : Entre le loyer mensuel charges comprises (loyer HC + provisions sur charges).
Étape 2 : Sélectionne la durée du bail (3 ans pour habitation vide, 1 an pour meublé, 9 ans pour bail commercial).
Étape 3 : Obtiens le montant maximum, le montant mensuel implicite et la formulation recommandée pour l'acte.
Formule et plafonds selon le type de bail
Montant max = Loyer CC (€/mois) × 12 × Durée bail (années)
CC = Charges Comprises · Loyer HC + provisions sur charges locatives
| Type de bail | Durée standard | Loyer 800 € CC | Loyer 1 500 € CC |
|---|---|---|---|
| Habitation vide (loi 89) | 3 ans | 28 800 € | 54 000 € |
| Habitation meublée | 1 an | 9 600 € | 18 000 € |
| Bail commercial 3-6-9 | 9 ans | 86 400 € | 162 000 € |
| Bail professionnel | 6 ans | 57 600 € | 108 000 € |
| Bail mobilité (étudiant) | 1–10 mois | Durée libre | Caution non exigible |
Pour le bail mobilité, la caution solidaire est interdite. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, code de commerce art. L.145-1.
Caution solidaire — droits, obligations et formalités
Mehdi Kabbaj, expert en finance et droit immobilier, décrypte les points de vigilance que ni le bailleur ni la caution ne voient souvent avant la signature.
Les mentions manuscrites obligatoires (baux d'habitation)
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose que la caution rédige de sa main (manuscrit ou équivalent électronique sécurisé) les mentions suivantes : 1) le montant du loyer et les conditions de sa révision, 2) la reproduction des articles 22-1 et 22-2 de la loi, 3) la mention expresse que la caution a pris connaissance de sa nature solidaire. Sans ces mentions, l'acte est nul de plein droit.
GLI et caution : la règle du cumul interdit
Depuis la loi ALUR de 2014 : si le bailleur bénéficie d'une assurance loyers impayés (GLI), il ne peut pas demander une caution solidaire en parallèle. Exception : si le locataire est étudiant ou apprenti. Le bailleur doit choisir entre GLI et caution. La GLI est souvent plus efficace car elle couvre aussi les dégradations et les frais de procédure.
La résiliation de l'engagement de la caution depuis 2022
Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (art. 22-1-3 loi 89), une caution s'engageant pour une durée indéterminée peut mettre fin à son engagement à tout moment, avec un préavis de 3 mois adressé au bailleur et au locataire. Elle reste engagée pour les dettes nées avant la fin du préavis. Pour les engagements à durée déterminée, cette résiliation n'est pas possible avant terme.
Exemples concrets de caution solidaire
Exemple 1 : Appartement Paris, bail vide 3 ans
Données : Loyer 1 200 € HC + 150 € de provisions charges = 1 350 € CC. Bail 3 ans.
Montant maximum : 1 350 × 12 × 3 = 48 600 €. L'acte de cautionnement doit mentionner "quarante-huit mille six cents euros" en lettres. La caution s'engage à payer tout ou partie de cette somme si le locataire fait défaut.
Exemple 2 : Local commercial, bail 3-6-9
Données : Loyer commercial 2 500 € HC + 200 € de charges = 2 700 € CC. Bail 9 ans.
Montant maximum : 2 700 × 12 × 9 = 291 600 €. Pour un bail commercial, les parties sont libres de fixer le montant. Pour les montants importants, faire authentifier l'acte par un notaire.
Exemple 3 : Meublé étudiant, bail 1 an
Données : Loyer 650 € CC. Bail meublé 1 an. Locataire étudiant.
Montant maximum : 650 × 12 × 1 = 7 800 €. Exception : pour un étudiant, le bailleur peut cumuler GLI et caution. La caution étudiante peut également être fournie via le dispositif Visale d'Action Logement (caution gratuite pour moins de 30 ans).
Erreurs qui rendent l'acte de caution nul
- Absence des mentions manuscrites obligatoires. Pour un bail d'habitation, la caution doit reproduire de sa main (ou équivalent électronique) les mentions de l'art. 22-1 de la loi du 6/7/1989. Un acte tapé à la machine sans reproduction manuscrite est nul.
- Montant inscrit en chiffres seulement. Le montant en euros doit être écrit en lettres. Un acte mentionnant "48 600 €" sans "quarante-huit mille six cents euros" peut être contesté pour absence de clarté.
- Cumul GLI + caution hors exception légale. Si le bailleur a souscrit une GLI et exige une caution pour un locataire non étudiant et non apprenti, la caution est nulle. Le locataire peut exiger la restitution du dossier de location.
- Caution signée sans avoir reçu copie du bail. La caution doit avoir accès au bail qu'elle garantit avant de signer. Une caution signée sans connaissance des conditions du bail (loyer, durée, charges) peut être contestée pour vice du consentement.
Questions fréquentes sur la caution solidaire
Comment calculer le montant maximum d'une caution solidaire ?
Montant max = Loyer mensuel CC × 12 × Nombre d'années de bail. Pour un loyer 900 € CC et bail 3 ans : 900 × 12 × 3 = 32 400 €. Ce montant doit être écrit en lettres dans l'acte de cautionnement.
Quelle est la différence entre caution simple et caution solidaire ?
Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire avant d'appeler la caution (bénéfice de discussion). Caution solidaire : le bailleur peut appeler la caution directement sans avoir à poursuivre le locataire en premier. La solidarité est bien plus engageante pour la caution.
La caution solidaire est-elle obligatoire pour louer ?
Non. La caution est demandée par le bailleur mais n'est pas imposée par la loi. Si le bailleur a une GLI, il ne peut pas exiger de caution (sauf pour les étudiants et apprentis). Alternative gratuite : le dispositif Visale d'Action Logement pour les moins de 30 ans.
Quand la caution solidaire est-elle libérée ?
À la fin du bail après restitution des clés et soldage de toutes les dettes locatives. Depuis 2022, une caution à durée indéterminée peut se dégager avec 3 mois de préavis (loi n° 2022-270). Pour une durée déterminée, elle reste engagée jusqu'au terme prévu dans l'acte.
Peut-on annuler un acte de cautionnement solidaire ?
Oui, si les mentions manuscrites obligatoires (art. 22-1 loi 89) sont absentes ou incomplètes, si le bailleur a une GLI (hors exception étudiante), ou si la caution n'a pas été informée des conditions du bail. La nullité est constatée par le tribunal judiciaire.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 22-1), loi ALUR 2014, loi n° 2022-270 du 28 février 2022 — Légifrance.
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj — Expert en finance immobilière, droit des contrats et mathématiques financières. Accompagne des bailleurs et locataires depuis 2017.
Mise à jour : 2026-04-06
Source : Loi n° 89-462 du 6/7/1989, loi ALUR 2014, loi n° 2022-270, Code de commerce art. L.145-1 — Légifrance 2026.
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