Calcul IFI

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Barème IFI 2026

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018 et ne taxe que les actifs immobiliers. Le seuil d'entrée est fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable, mais le calcul commence à 800 000 €.

Tranche	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0 % (tranche déclenchante)
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,50 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	0,70 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,00 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,25 %

Dettes déductibles

Sont déductibles : le capital restant dû des emprunts immobiliers, les dettes contractées pour l'acquisition ou l'amélioration des biens, la taxe foncière afférente, et les dettes de construction en cours. Les prêts familiaux non matérialisés ne sont généralement pas acceptés.

Source : CGI art. 964 à 983 — BOFIP BOI-PAT-IFI-20-20-20260101.

Quelles sont les nouveautes de l'IFI en 2026 par rapport aux annees precedentes ?

Pour l'IFI 2026 (assiette au 1er janvier 2026), il n'y a pas eu de reforme de structure majeure par rapport au dispositif initial de 2018. Les parametres cles restent identiques : seuil d'imposition a 1,3 million d'euros, bareme inchange (0 % a 1,5 %), abattement de 30 % sur la residence principale. En 2025-2026, les principaux points de vigilance jurisprudentiels et doctrinaux concernent : la valorisation des parts de SCI et SCPI (la quote-part immobiliere est a declarer, les dettes de la societe sont deductibles au prorata), la deductibilite des dettes liees a des actifs IFI (sous reserve du plafonnement anti-abus pour les patrimoines superieurs a 5 millions d'euros), et la definition des actifs exclus (biens professionnels, biens loues en meuble professionnel qualifie, biens ruraux loues a long terme). Les dons a des fondations reconnues d'utilite publique ouvrent droit a une reduction d'IFI de 75 % dans la limite de 50 000 euros. Le seuil de valorisation de 1,3 million d'euros n'a pas ete indexe sur l'inflation depuis 2018, ce qui signifie que de plus en plus de patrimoines y entrent mecaniquement avec la hausse de l'immobilier (source : DGFiP, art. 964-979 du CGI).

Quels biens sont exclus de la base IFI en 2026 ?

Plusieurs categories de biens immobiliers sont totalement ou partiellement exclus de la base taxable a l'IFI en 2026. Les biens professionnels sont exoneres si vous exercez votre activite professionnelle principale dans la societe detenant le bien (conditions strictes : detenir plus de 25 % des droits de vote ou une valeur superieure a 50 % du patrimoine total, et exercer effectivement une fonction de direction). Les bois et forets et parts de groupements forestiers beneficient d'une exoneration de 75 % sous conditions d'engagement d'exploitation. Les biens ruraux loues par bail a long terme (au moins 18 ans) sont exoneres a 75 % en dessous de 101 897 euros et a 50 % au-dela. Les FCPI, FIP et certains FCPR investissant moins de 20 % en immobilier sont exclus. Les oeuvres d'art, bijoux et meubles corporels ne sont pas des actifs IFI. Les creances immobilieres (hypotheques) et les contrats d'assurance-vie en euros (meme a predominance immobiliere) ne sont pas dans l'assiette IFI. En revanche, les SCPI, OPCI et SCI sont imposables a hauteur de leur quote-part immobiliere (source : DGFiP, BOFiP IFI-20).

Optimiser son IFI légalement : les leviers reconnus

L'IFI ne peut pas être évité par des montages artificiels, mais plusieurs dispositifs légaux permettent d'en réduire légitimement l'assiette ou le montant final.

1. Les biens professionnels : totalement exonérés

Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du redevable sont totalement exclus de l'assiette IFI (art. 975 CGI). Cela concerne notamment les locaux d'exploitation des professions libérales (médecins, avocats, architectes...), les immeubles d'entreprise et les parts de sociétés immobilières prépondérantes dès lors que le redevable exerce une fonction de direction éligible. Condition clé : l'activité doit être exercée à titre principal.

Exemple concret : Sylvie possède un patrimoine immobilier total de 2 100 000 € : résidence principale 600 000 €, appartements locatifs 1 200 000 €, cabinet médical 300 000 €. IFI sans exonération : patrimoine net = 2 100 000 - (600 000 × 30%) = 1 920 000 €. Avec l'exonération du cabinet professionnel (300 000 €) : patrimoine net taxable = 1 920 000 - 300 000 = 1 620 000 €. IFI calculé sur 1 620 000 € vs 1 920 000 € : économie d'environ 1 600 € d'IFI.

2. Le plafonnement IFI : un filet de protection souvent ignoré

Le mécanisme de plafonnement empêche que l'IFI + IR + prélèvements sociaux dépassent 75% des revenus de l'année N-1. Si la somme de ces impôts excède ce seuil, l'IFI est réduit à due concurrence. Ce plafonnement est particulièrement utile pour les patrimoines immobiliers importants générant peu de revenus (patrimoine d'héritage non loué, résidences secondaires...).

⚠️ Erreur fréquente : Inclure les parts de SCPI dans l'assiette IFI à hauteur de leur valeur nominale. Seule la fraction de la valeur des parts correspondant aux actifs immobiliers nets détenus par la SCPI doit être incluse. Cette fraction est publiée annuellement par la société de gestion. Pour une SCPI à 95% d'actifs immobiliers, c'est 95% de la valeur des parts qui entre dans l'IFI.

⚠️ Erreur fréquente : Déduire les dettes contractées pour l'acquisition d'actifs hors IFI. Seules les dettes afférentes à des biens taxables à l'IFI sont déductibles. Un crédit immobilier sur la résidence principale est déductible (le bien est taxable à 70% après abattement), mais un crédit servant à financer un portefeuille d'actions ou une activité professionnelle ne l'est pas.

Barème comparatif IFI selon le patrimoine net taxable

Patrimoine net taxable	IFI estimé	Taux effectif
1 400 000 €	~1 250 €	0,09%
2 000 000 €	6 500 €	0,33%
3 500 000 €	18 550 €	0,53%
6 000 000 €	41 050 €	0,68%
12 000 000 €	101 550 €	0,85%

Questions fréquentes

Qui est soumis à l'IFI en 2026 ?

Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 dépasse 1 300 000 €. Les couples mariés, pacsés ou en concubinage sont imposés conjointement.

L'assurance-vie est-elle incluse dans l'IFI ?

Non. Seule la fraction investie en unités de compte immobilières (SCPI, OPCI dans un contrat d'assurance-vie) est intégrée. Les UC financières sont exclues.

Comment s'applique l'abattement sur la résidence principale ?

Un abattement de 30 % s'applique automatiquement sur la valeur vénale de la résidence principale occupée par le redevable. Il ne concerne pas les résidences secondaires.

L'IFI est-il plafonné ?

Oui : IFI + IR + prélèvements sociaux ne peuvent dépasser 75 % des revenus N−1. L'excédent est déductible de l'IFI.

Quand et comment payer l'IFI ?

L'IFI est déclaré et payé lors de la déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-IFI). En cas de retard, une majoration de 10 % est appliquée.

Les dons à des organismes d'intérêt général réduisent-ils l'IFI ?

Oui. Les dons à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, organismes de recherche ou d'enseignement supérieur...) ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75% du montant du don, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (art. 978 CGI). C'est un dispositif très efficace pour les contribuables IFI cherchant à alléger leur impôt tout en soutenant des causes d'intérêt général.

Un non-résident fiscal français est-il soumis à l'IFI ?

Oui, mais uniquement sur ses actifs immobiliers situés en France. Un non-résident dont les biens immobiliers français dépassent 1 300 000 € est redevable de l'IFI sur ce seul patrimoine français. Les conventions fiscales peuvent modifier cette règle. Les non-résidents n'ont pas droit à l'abattement de 30% sur la résidence principale s'ils n'y résident pas effectivement.

Les parts de SCI sont-elles incluses dans l'IFI ?

Oui. Les parts de SCI (société civile immobilière) sont soumises à l'IFI à hauteur de la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCI, déduction faite des dettes contractées par la société pour l'acquisition ou l'amélioration de ces biens. La valeur retenue est la valeur vénale des parts au 1er janvier, proportionnelle à la quote-part des actifs immobiliers dans l'actif total de la SCI. Les parts de SCI à l'IS sont également incluses si elles représentent plus de 10% d'une société dont l'actif est principalement immobilier (art. 965 CGI).

Le crédit immobilier en cours est-il déductible de l'IFI ?

Oui, les emprunts contractés pour l'acquisition, la construction ou les travaux d'amélioration de biens taxables à l'IFI sont déductibles (art. 974 CGI). Attention : seule la fraction du capital restant dû au 1er janvier de l'année est déductible, pas les intérêts. Les dettes ne sont déductibles que sur les biens qu'elles financent. Un prêt in fine génère une déduction plus importante en début de prêt (capital non amorti élevé) qu'un prêt amortissable.

Stratégies légales de réduction de l'IFI

⚠️ Erreur fréquente : Croire que vendre un bien pour se passer de l'IFI est toujours rentable. Si la vente génère une plus-value imposable (IR + prélèvements sociaux), le gain fiscal IFI peut être annulé par le coût fiscal de la cession. Par exemple, vendre un appartement détenu depuis 3 ans avec 100 000 € de plus-value nette génère ~36 200 € de taxes (19% IR + 17,2% PS). Il faut calculer combien d'années d'IFI cela représente avant de décider.

Exemple concret : Bertrand possède un patrimoine immobilier brut de 2 500 000 €, dont sa résidence principale de 800 000 €. Dettes déductibles : emprunt immobilier CRD 200 000 €.
— Base taxable : 2 500 000 - (800 000 × 30%) - 200 000 = 2 500 000 - 240 000 - 200 000 = 2 060 000 €
— IFI calculé : 0,5% sur 1 270 000 € (1 300k → 2 570k) = 6 350 €, soit 6 350 € d'IFI
— Si Bertrand fait un don de 8 467 € à une fondation reconnue d'utilité publique, réduction IFI = 8 467 × 75% = 6 350 € → IFI ramené à 0 €
Coût net du don = 8 467 - 6 350 = 1 117 € (pour effacer intégralement l'IFI). C'est un levier fiscal très efficace.