Calcul Plus-Value Résidence Secondaire 2026
Simulation d'impôt 2026 complète : tranches, quotient familial, réductions, crédits, PAS. Barèmes officiels LdF 2026.
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En bref : Plus-value brute = prix de vente - prix d'achat (+ frais notaire + travaux). Abattement IR : 6%/an de la 6e à la 21e année + 4% la 22e = exonération à 22 ans. Taux : 19% IR + 17,2% PS. Surtaxe si plus-value nette > 50 000 €. Source : CGI Art. 150 U.
Le barème 2026 revalorisé de +4,8 % a économisé en moyenne 380 € par foyer. L'app compare avec vs sans quotient familial.
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Abattements pour durée de détention 2026
Plus vous détenez votre bien longtemps, plus les abattements réduisent la plus-value imposable. Pour l'impôt sur le revenu, l'exonération est totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Ces abattements s'appliquent par année complète de détention au-delà de la 5e année.
| Durée détention | Abattement IR (%) | Abattement PS (%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% / an | 1,65% / an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| 23 à 30 ans | Exonération IR | 9% / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exemples concrets
Exemple 1 — Maison achetée 150 000 €, vendue 250 000 € après 10 ans : PV brute = 100 000 €. Abattement IR : 5 années × 6% = 30%. PV imposable IR = 70 000 €. Impôt IR = 70 000 × 19% = 13 300 €. Abattement PS : 5 × 1,65% = 8,25%. PV imposable PS = 91 750 €. PS = 91 750 × 17,2% = 15 781 €. Total = 29 081 €.
Exemple 2 — Appartement détenu 25 ans : Plus-value brute 80 000 €. IR = 0 (exonération à 22 ans). Abattement PS : 5 × 1,65% + 1 × 1,60% + 3 × 9% = 8,25% + 1,60% + 27% = 36,85%. PV PS imposable = 80 000 × (1 - 0,3685) = 50 520 €. PS = 50 520 × 17,2% = 8 689 €.
Exemple 3 — Vente après 30 ans : Exonération totale IR et PS. Aucun impôt sur la plus-value.
Tableau récapitulatif abattements IR vs PS selon durée
| Durée de détention | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé | Taux effectif max |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 10 ans | 30% | 8,25% | ~27,8% |
| 15 ans | 60% | 16,5% | ~19,2% |
| 22 ans | 100% (exo. totale IR) | 35,1% | ~11,2% (PS seuls) |
| 30 ans | Exo. totale | Exo. totale | 0% |
Questions frequentes
Comment calcule-t-on la plus-value imposable sur une résidence secondaire ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'achat majoré des frais d'acquisition (7,5% forfaitaire ou frais réels de notaire) et des travaux (justifiés ou 15% forfait si détention >5 ans). Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : 6% par an entre la 6e et la 21e année pour l'IR.
Quel est le taux d'imposition sur la plus-value d'une résidence secondaire ?
La plus-value nette imposable est taxée à 19% au titre de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux = 36,2% au total. Une surtaxe progressive s'ajoute pour les plus-values nettes dépassant 50 000 €.
Quand est-on exonéré de plus-value sur une résidence secondaire ?
Exonération complète après 30 ans de détention. Exonération de l'IR seul après 22 ans. Cas particulier : première vente d'une résidence secondaire avec réinvestissement dans la résidence principale dans les 24 mois et non-propriété de la RP depuis 4 ans.
Peut-on ajouter les travaux au prix d'achat pour réduire la plus-value ?
Oui, les travaux d'amélioration réalisés par une entreprise (avec factures) peuvent être déduits. Pour les biens détenus plus de 5 ans, un forfait de 15% du prix d'achat peut être appliqué sans justificatifs, s'il est plus avantageux que les travaux réels.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ?
Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes (après abattement pour durée) supérieures à 50 000 € : de 2% à 6% selon le montant. Elle s'ajoute au taux de base de 36,2%. Un bien vendu avec 200 000 € de plus-value nette sera soumis à une surtaxe de 4% sur la tranche de 150 001 à 200 000 €.
La plus-value est-elle due si le vendeur est résident fiscal hors de France ?
Oui, les non-résidents sont soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières françaises. Le taux est de 19% d'IR pour les résidents de l'UE/EEE (+ prélèvement de solidarité 7,5%) et de 33,1/3% pour les autres pays. Un représentant fiscal accrédité peut être requis pour les cessions supérieures à 150 000 €.
Comment fonctionne le réinvestissement dans la résidence principale pour s'exonérer ?
Un non-propriétaire de résidence principale depuis au moins 4 ans peut bénéficier d'une exonération totale sur la première cession de résidence secondaire, en réinvestissant le produit de vente dans l'acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois. Si réinvestissement partiel, l'exonération est proportionnelle à la fraction réinvestie.
Les dépenses d'entretien courant sont-elles déductibles de la plus-value ?
Non. Seuls les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement sont déductibles (avec factures d'entreprise). Les travaux d'entretien courant (peinture, robinets) ne s'ajoutent pas au prix d'achat. Le forfait de 15% pour biens détenus plus de 5 ans est souvent plus avantageux que les travaux réels pour les petits montants.
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