Calcul Imposition SCI

Une SCI (Societe Civile Immobiliere) peut etre soumise a deux regimes fiscaux en 2026. SCI a l'IR (regime par defaut) : la SCI est transparente, les revenus fonciers sont imposes directement chez chaque associe en proportion de ses parts. Calcul : loyers bruts - charges deductibles (interets d'emprunt, travaux d'entretien, taxe fonciere, assurance, frais de gestion, honoraires) = revenu foncier net. Ce revenu s'ajoute aux autres revenus de l'associe et est impose au bareme IR + 17,2 % de prelevements sociaux. Le deficit foncier (si charges > loyers) est imputable sur le revenu global a hauteur de 10 700 EUR/an (21 400 EUR pour travaux de renovation energetique depuis 2023). SCI a l'IS (option irrevocable) : l'IS s'applique comme pour toute societe (15 % puis 25 %). Avantage : amortissement du bien possible. Inconvenient : plus-value de cession fortement imposee (IS + taxation dividende). Source : CGI Art. 8, 239 ter ; BOFiP RF-BASE-10.

SCI a l'IR (transparence) : avantages en 2026 : 1) Plus-value de cession exoneree apres 22 ans de detention (exoneration totale IR ; 30 ans pour les PS). 2) Deficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 EUR/an). 3) Transmission facilitee (donation de parts avec abattement de 100 000 EUR par parent/enfant tous les 15 ans). Inconvenient : aucun amortissement possible ; revenus toujours imposes meme sans distribution. SCI a l'IS : avantages : 1) Amortissement du bien (réduit l'assiette IS chaque annee). 2) Taux IS (15-25 %) souvent inferieur au TMI personnel. 3) Report des deficits sans limitation de duree. Inconvenient : 1) Option IS irrevocable (impossible de revenir a l'IR). 2) Plus-value de cession calculee sur la valeur nette comptable (amortissements reintegres = forte plus-value). 3) Double imposition a la distribution (IS + flat tax 30 %). Recommandation generale : SCI a l'IR pour strategie patrimoniale long terme (revente prevue) ; SCI a l'IS pour detention perpetuelle ou reinvestissement total des benefices. Source : CGI Art. 206, 219, 150 VB.

L'option IS est irrévocable — une SCI à l'IS ne peut pas revenir à l'IR. En revanche, une SCI à l'IR peut opter pour l'IS à tout moment via notification à l'administration fiscale. Cette décision doit être mûrement réfléchie car elle engage définitivement la stratégie fiscale, notamment en cas de revente du bien.

Oui, la SCI facilite la transmission progressive via des donations de parts sociales. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. La valeur des parts bénéficie d'une décote de liquidité de 10 à 20 % par rapport à la valeur vénale du bien. Sur 15 ans, un couple avec 2 enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € de parts sans droits.

En régime réel IR (revenus fonciers) : intérêts d'emprunt et frais d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO et loyers impayés, frais de gestion et d'agence, travaux d'entretien et de réparation (pas les travaux de construction ou d'agrandissement). Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an, le solde est reportable 10 ans.

Oui, à l'IS les frais de notaire et honoraires d'agence peuvent être déduits immédiatement ou amortis sur la durée de vie du bien. Contrairement au régime IR où ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value, à l'IS ils réduisent directement le résultat imposable l'année de l'acquisition — avantage de trésorerie immédiat.

Les bénéfices après IS peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes, soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS). Il y a donc une double imposition : IS au niveau de la société + flat tax au niveau de l'associé. Pour un résultat de 14 000 € avec IS à 15 % = 2 100 € d'IS, solde 11 900 €, flat tax dividendes = 3 570 €. Total impôts = 5 670 € sur 14 000 € de loyers nets (taux global 40,5 %).

Non, la location meublée est une activité commerciale (BIC) incompatible avec l'objet civil d'une SCI. Une SCI qui fait de la location meublée bascule automatiquement à l'IS de plein droit (sans option), même si elle était à l'IR. Pour du meublé, privilégiez une SARL de famille (option IR possible), une SCI à l'IS dès le départ, ou une détention en direct (LMNP).

Un associé peut prêter de l'argent à la SCI via un compte courant d'associé (CCA). À l'IS, les intérêts versés sur le CCA sont déductibles du résultat de la SCI (dans la limite du taux plafond de déductibilité : 4,18 % en 2026 environ). Pour l'associé, ces intérêts sont imposables à la flat tax 30 %. C'est un levier d'optimisation légal pour sortir des liquidités de la SCI IS sans passer par les dividendes.

L'indivision est une copropriété sans structure juridique : chaque indivisaire a des droits proportionnels et peut bloquer les décisions (droit de préemption, mésentente). La SCI est une personne morale avec des statuts, un gérant, des parts sociales cessibles. La SCI offre une gestion plus souple, une transmission plus aisée et une protection plus forte. L'indivision est gratuite à créer mais coûteuse à gérer en cas de conflit. La SCI a des obligations comptables (selon IS ou IR) et des coûts de création (500-1 500 €).