Calcul Viager 2026 — Bouquet et Rente Viagère
📌 En bref : Calculez le bouquet et la rente viagère d'un viager occupé ou libre : espérance de vie, taux de rendement, valeur du droit d'usage et d'habitation.
Calculateur Viager
Comprendre le viager
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur (crédirentier) reçoit une partie du prix en capital (bouquet) et le solde sous forme de rente viagère versée jusqu'à son décès. L'acheteur (débirentier) prend un risque de longévité.
Viager occupé vs viager libre
| Critère | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Occupation | Vendeur reste dans le bien | Bien libéré à la vente |
| DUH | Déduit (30-50 % selon âge) | Aucun |
| Rente | Plus faible | Plus élevée |
| Fréquence | 85 % des cas | 15 % des cas |
Fiscalité de la rente viagère
La rente viagère est imposable au barème IR sur une fraction dépendant de l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance : 70 % imposable avant 50 ans, 50 % entre 50-59 ans, 40 % entre 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus.
Source : CGI art. 158-6 — Tables de mortalité INSEE 2024 (TD 2020-22).
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le DUH en viager ?
Le Droit d'Usage et d'Habitation est la valeur de l'occupation du bien par le vendeur. Il se calcule en capitalisant un loyer fictif sur l'espérance de vie du crédirentier et se déduit de la valeur vénale.
La rente viagère est-elle indexée ?
Généralement oui. La rente est indexée sur un indice légal (souvent l'indice des prix à la consommation ou l'indice du coût de la construction). La clause d'indexation est obligatoire pour protéger le crédirentier de l'inflation.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paye plus la rente ?
Le vendeur peut demander en justice la résolution de la vente pour inexécution. Une clause résolutoire est généralement prévue dans l'acte. Le vendeur récupère son bien et conserve les rentes perçues.
Le viager est-il soumis aux droits de succession ?
Non. La rente s'éteint au décès du crédirentier. Elle ne fait pas partie de la succession. Le bien appartient définitivement à l'acheteur dès la signature.
Comment fixer le bouquet ?
Il n'y a pas de règle légale. En pratique, il représente 20 à 30 % de la valeur vénale. Un bouquet plus élevé réduit la rente mensuelle et vice versa.