Calcul Viager
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📌 En bref : Calculez le bouquet et la rente viagère d'un viager occupé ou libre : espérance de vie, taux de rendement, valeur du droit d'usage et d'habitation.
Au-dela de Calcul Viager 2026 — Bouquet et Ren : le guide pratique
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Comprendre le viager
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur (crédirentier) reçoit une partie du prix en capital (bouquet) et le solde sous forme de rente viagère versée jusqu'à son décès. L'acheteur (débirentier) prend un risque de longévité.
Viager occupé vs viager libre
| Critère | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Occupation | Vendeur reste dans le bien | Bien libéré à la vente |
| DUH | Déduit (30-50 % selon âge) | Aucun |
| Rente | Plus faible | Plus élevée |
| Fréquence | 85 % des cas | 15 % des cas |
Fiscalité de la rente viagère
La rente viagère est imposable au barème IR sur une fraction dépendant de l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance : 70 % imposable avant 50 ans, 50 % entre 50-59 ans, 40 % entre 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus.
Source : CGI art. 158-6 — Tables de mortalité INSEE 2024 (TD 2020-22).
Comment se calcule le bouquet et la rente d'un viager en 2026 ?
Le viager repose sur deux composantes : le bouquet (versement initial comptant) et la rente viagere (versements periodiques jusqu'au deces du vendeur). Le bouquet represente generalement 20 a 30 % de la valeur venerelle du bien. Le capital restant (valeur venerelle - bouquet - Droit d'Usage et d'Habitation pour un viager occupe) est converti en rente mensuelle. Pour ce faire, on divise le capital restant par le coefficient viager = somme des [1/(1+i)^k] pour k de 1 a l'esperance de vie en annees, avec un taux d'actualisation technique de 3,5 a 4,5 %. Les tables de mortalite utilisees sont les tables INSEE TGH05/TGF05. Le bareme Daubry reste la reference professionnelle en 2026. Sources : Office du viager, 2ndMarket.fr.
Comment est calcule le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) dans un viager occupe ?
Dans un viager occupe, le vendeur conserve le droit de vivre dans le logement. Ce droit d'usage et d'habitation (DUH) genere une decote sur la valeur venerelle du bien. Deux methodes : 1/ Le bareme fiscal de l'article 669 du CGI : le DUH vaut un pourcentage de la valeur en pleine propriete selon l'age du creancier. Par exemple, pour un vendeur de 70 ans, la valeur d'usufruit est 30 % et la nue-propriete 70 %. 2/ La methode economique : actualisation des loyers de marche theoriques sur l'esperance de vie statistique. La decote DUH est donc de 15 a 40 % selon l'age et l'esperance de vie. En 2026, avec la hausse des taux longs stabilisee, les calculs viagers sont plus favorables aux acquereurs qu'en periode de taux bas. Sources : Office du viager, 2ndMarket.fr, Luko.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le DUH en viager ?
Le Droit d'Usage et d'Habitation est la valeur de l'occupation du bien par le vendeur. Il se calcule en capitalisant un loyer fictif sur l'espérance de vie du crédirentier et se déduit de la valeur vénale.
La rente viagère est-elle indexée ?
Généralement oui. La rente est indexée sur un indice légal (souvent l'indice des prix à la consommation ou l'indice du coût de la construction). La clause d'indexation est obligatoire pour protéger le crédirentier de l'inflation.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paye plus la rente ?
Le vendeur peut demander en justice la résolution de la vente pour inexécution. Une clause résolutoire est généralement prévue dans l'acte. Le vendeur récupère son bien et conserve les rentes perçues.
Le viager est-il soumis aux droits de succession ?
Non. La rente s'éteint au décès du crédirentier. Elle ne fait pas partie de la succession. Le bien appartient définitivement à l'acheteur dès la signature.
Comment fixer le bouquet ?
Il n'y a pas de règle légale. En pratique, il représente 20 à 30 % de la valeur vénale. Un bouquet plus élevé réduit la rente mensuelle et vice versa.
Comment est calculé le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) en pratique ?
Le DUH représente la valeur économique de l'occupation du bien par le vendeur durant son espérance de vie. Il est généralement calculé en capitalisant un loyer fictif (généralement 60% du loyer de marché, car le DUH est plus restrictif qu'un usufruit) sur l'espérance de vie du crédirentier selon les tables INSEE. Pour un vendeur de 75 ans (espérance de vie ~14 ans) dans un bien dont le loyer de marché est 1 000 €/mois, le DUH annuel est environ 7 200 € (1 000 × 60% × 12) capitalisé sur 14 ans à 3%, soit ~81 000 €. Cette déduction réduit d'autant la base de calcul de la rente.
Quelle est la fiscalité du bouquet reçu par le vendeur ?
Le bouquet n'est pas imposable en tant que tel pour le vendeur particulier car la plus-value immobilière s'applique à l'ensemble de la transaction (bouquet + valeur capitalisée de la rente). Si le bien est la résidence principale, la plus-value est totalement exonérée. Si c'est une résidence secondaire, la plus-value est calculée sur la valeur totale de vente (bouquet + rente capitalisée), avec les abattements pour durée de détention. La rente, elle, est imposable chaque année au barème IR sur une fraction selon l'âge (70 % avant 50 ans → 30 % à partir de 70 ans, CGI art. 158-6).
Le viager peut-il être souscrit sur deux têtes ?
Oui, le viager "à deux têtes" (ou viager sur deux crédirentiers, souvent un couple) est courant. La rente est versée jusqu'au décès du dernier survivant. L'espérance de vie retenue pour le calcul est celle du plus jeune ou du plus probable des deux. Ce mécanisme protège le conjoint survivant mais allonge la durée prévisible de versement pour l'acheteur, ce qui réduit mécaniquement la rente mensuelle calculée par rapport à un viager sur une seule tête.
Viager 2026 — Ce que les acheteurs et vendeurs ignorent souvent
Le marché du viager représente environ 5 000 à 8 000 transactions annuelles en France (source : Fédération française des administrateurs de biens, 2024). Le viager occupé domine à 85% des cas. L'âge moyen des crédirentiers est de 74 ans, avec une durée moyenne de versement de la rente de 11 à 13 ans. En 2026, les taux de rendement retenus dans les calculs oscillent entre 2,5% et 4% selon les profils et la localisation du bien.
Tableau comparatif : rente mensuelle selon l'âge et la valeur du bien (viager occupé, taux 3%)
| Âge vendeur | Bien 200 000 € | Bien 350 000 € | Bien 500 000 € |
|---|---|---|---|
| 65 ans (F, DUH 50%) | 428 €/mois | 749 €/mois | 1 070 €/mois |
| 70 ans (F, DUH 45%) | 512 €/mois | 896 €/mois | 1 280 €/mois |
| 75 ans (F, DUH 40%) | 625 €/mois | 1 093 €/mois | 1 562 €/mois |
| 80 ans (F, DUH 30%) | 820 €/mois | 1 435 €/mois | 2 050 €/mois |
| 85 ans (F, DUH 20%) | 1 180 €/mois | 2 065 €/mois | 2 950 €/mois |