Calcul Capacité de Remboursement

La capacite de remboursement correspond au montant maximum de mensualite (capital + interets + assurance) qu'un emprunteur peut supporter sans depasser le seuil d'endettement reglementaire. Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) impose une limite de 35 % des revenus nets avant impot, assurance incluse. En 2026, cette regle reste en vigueur et s'applique a l'ensemble des etablissements bancaires. La formule est : mensualite maximale = (revenus nets mensuels x 35 %) - charges mensuelles existantes. Exemple : avec 4 000 euros de revenus nets et 500 euros de charges fixes, la mensualite maximale est de (4 000 x 35 %) - 500 = 900 euros. Les banques integrent dans les revenus les salaires, traitements, pensions, revenus fonciers avec une decote de 30 %, et les revenus des independants sur une moyenne de 3 ans. Une derogation est possible pour 20 % de la production trimestrielle de nouveaux credits : au moins 70 % de cette marge doit etre reservee aux acquereurs de leur residence principale, et 30 % aux primo-accedants. La duree maximale d'emprunt est fixee a 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA avec differe de remboursement) (source : HCSF, economie.gouv.fr, Banque de France 2026).

Le taux d'endettement se calcule selon la formule : (total des charges mensuelles / total des revenus mensuels) x 100. Les banques retiennent comme revenus stables : salaire net avant impot (CDI confirme), pensions de retraite, allocations chomage stables, revenus fonciers avec une decote de 30 % (pour tenir compte des vacances locatives et charges), benefices des independants sur 3 exercices (BNC, BIC, BA). Sont generalement exclus les primes exceptionnelles, allocations familiales, revenus variables non garantis. Les charges retenues sont : toutes les mensualites de credits en cours (immobilier, auto, conso), le loyer si residences secondaires gardees, les pensions alimentaires versees. Ne sont pas incluses les charges courantes (alimentation, assurances habitation, energie). Pour un credit immobilier en 2026, les etablissements verifient egalement le 'reste a vivre', c'est-a-dire les revenus diminues des charges totales (credits + loyer eventuel), pour s'assurer de la capacite quotidienne. Un reste a vivre de 1 500 euros par personne est generalement requis dans les grandes agglomerations (source : HCSF recommandation du 21 septembre 2021 toujours en vigueur en 2026, moneyvox.fr, cafpi.fr).