Calculateur Cashflow Immobilier — Autofinancement ou Effort Mensuel
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📌 En bref : Cashflow = loyers perçus - mensualité crédit - charges - provisions. Un cashflow positif = autofinancement. Un négatif = effort mensuel acceptable si la valorisation compense. Objectif : le plus proche de 0 ou positif.
⚠ Avertissement : Ce simulateur est fourni à titre indicatif. Pour toute décision financière importante, consultez un conseiller financier agréé ou un expert-comptable.
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Calculateur Cashflow Immobilier — Mensuel et Annuel
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Le cashflow : l'indicateur clé
Le cashflow immobilier est la différence entre les revenus locatifs et la totalité des dépenses liées au bien. Un cashflow positif signifie que le bien génère plus qu'il ne coûte — c'est l'autofinancement, l'objectif de l'investisseur locatif.
Composantes du cashflow
Recettes : loyer + charges récupérées. Dépenses : mensualité crédit complète (capital + intérêts + assurance emprunteur), charges copro non récupérables, taxe foncière mensuelle, assurance PNO, gestion locative, provision vacance (5-10%), provision travaux (0,5-1% de la valeur/an).
Cashflow négatif : quand l'accepter ?
Un léger cashflow négatif (-50 à -200 €/mois) peut être acceptable si : la valorisation du bien est forte et régulière, vous êtes fortement imposé et les charges déductibles réduisent votre IR, le bien est en zone à très forte demande. L'effort mensuel est un "investissement forcé" dans un actif qui se valorise.
Stratégies pour améliorer le cashflow
Location meublée vs vide (+10-30%), colocation (rendement supérieur), location courte durée dans les zones touristiques, renégociation du taux de crédit, délégation d'assurance emprunteur (économie 50-150 €/mois).
Erreurs fréquentes — Calcul cashflow immobilier
Exemple concret — Studio en zone B1
Recettes mensuelles : Loyer 600 € + charges récupérées 60 € = 660 €/mois.
Dépenses mensuelles :
— Mensualité crédit : 473 €/mois
— Charges copro non récupérables : 45 €/mois
— Taxe foncière : 62 €/mois (744 €/an)
— Assurance PNO : 12 €/mois
— Provision vacance (5%) : 30 €/mois
— Provision travaux : 40 €/mois
Total dépenses : 662 €/mois
Cashflow net : 660 − 662 = −2 €/mois. Quasi-autofinancement. Le remboursement mensuel de capital (~220 €/mois) représente une épargne forcée, et la valorisation espérée du bien (2-3%/an à Nantes) compense largement le léger déficit. TRI estimé sur 20 ans : 7,2% net.
Tableau comparatif — Stratégies locatives et cashflow
| Stratégie locative | Loyer moyen/m² | Vacance estimée | Cashflow relatif |
|---|---|---|---|
| Vide classique | 12-15 €/m² | 1-2 mois/an | Neutre à négatif |
| Meublé LMNP | 15-20 €/m² | 1-1,5 mois/an | +50 à +150 €/mois |
| Colocation | 18-25 €/m² | 2-3 semaines/an | +100 à +300 €/mois |
| Location courte durée | 30-60 €/nuit | 20-30% nuits vides | +200 à +600 €/mois |
| Bail commercial | 15-30 €/m² | Rare (3/6/9 ferme) | Stable, +50 à +200 € |
Questions fréquentes
Quel cashflow viser pour un investissement locatif ?
Idéalement positif dès l'achat. En pratique -100 à +200 €/mois est courant selon la zone. Au-delà de -300 €/mois, le bien devient difficile à tenir, surtout si des travaux importants surviennent.
Le cashflow inclut-il le remboursement de capital ?
Non, le cashflow est un flux de trésorerie. Le capital remboursé chaque mois augmente votre patrimoine net (valeur du bien - dette restante). Le TRI (Taux de Rendement Interne) mesure mieux la performance globale.
Comment calculer le cashflow avant d'acheter ?
Loyer marché (SeLoger/Leboncoin) - crédit simulé en ligne - charges copro (syndicat) - TF estimée (vendeur/mairie) - provision 10% des loyers. Si positif avec 20% d'apport, c'est une bonne base de départ.
La location meublée LMNP améliore-t-elle vraiment le cashflow ?
Oui, à double titre. D'abord le loyer facial est 15-30% supérieur au vide pour le même bien. Ensuite, le régime réel LMNP permet de déduire l'amortissement du bien (hors terrain) sur 25-35 ans — en moyenne 4 000-8 000 €/an pour un appartement de 100 000 €. Résultat : des revenus locatifs souvent fiscalement nuls malgré un cashflow positif. Attention toutefois à la réintégration des amortissements à la revente depuis 2025 (plus-value professionnelle).
Faut-il inclure l'impôt sur les revenus locatifs dans le cashflow ?
Oui, pour un cashflow "net net" réaliste. En régime micro-foncier (abattement 30%), un loyer de 600 €/mois génère 5 040 € de revenus imposables/an. Avec une TMI de 30% + 17,2% PS, la fiscalité représente ~238 €/mois de charges supplémentaires — qui ne figurent pas dans les simulations basiques. Le LMNP réel ou le déficit foncier (régime réel) permettent de neutraliser ou reporter cette fiscalité.
Quel taux de vacance locative appliquer selon la zone ?
Zone A bis (Paris, Île-de-France) : 2-4% de vacance annuelle. Zone A (Lyon, Bordeaux, grandes métropoles) : 4-6%. Zone B1 (villes moyennes en tension) : 5-8%. Zone B2/C : 8-15% à provisionner. En pratique, 1 mois de vacance par an = 8,3% du revenu annuel. Pour les calculs, appliquer 90% du loyer facial en zones tendues et 85% ailleurs.