Calculateur Rendement Locatif Net — Brut, Net et Après Impôt
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📌 En bref : Rendement brut = loyers annuels / prix d'achat. Rendement net = (loyers - charges - TF) / prix. Rendement net-net = après IR et PS. Toujours calculer le net-net pour comparer aux autres placements.
⚠ Avertissement : Ce simulateur est fourni à titre indicatif. Pour toute décision financière importante, consultez un conseiller financier agréé ou un expert-comptable.
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Calculateur Rendement Locatif Net — Investissement Immobilier
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Calculer le rendement locatif réel
La plupart des annonces affichent le rendement brut — le plus flatteur. Pour comparer un investissement locatif à d'autres placements, seul le rendement net-net (après toutes charges et impôts) a du sens.
Du brut au net : les charges à intégrer
Charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative (7-10%), provision vacance locative (5-10% des loyers), provision travaux (1% de la valeur du bien/an). Toutes ces charges réduisent le rendement brut de 1,5 à 3 points.
Régimes fiscaux : micro-foncier vs réel
Micro-foncier (revenus <15 000 €/an) : abattement forfaitaire 30%. Régime réel : déduction des charges réelles + intérêts d'emprunt. Le réel est souvent plus avantageux dès que les charges dépassent 30% des loyers.
LMNP : effacement de l'impôt par l'amortissement
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet d'amortir le bien (2,5-3%/an) et le mobilier (10-20%/an). Ces amortissements réduisent la base imposable à quasi zéro pendant 20-25 ans, rendant le net-net quasi identique au net.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif net en 2026 ?
3-4% en grande métropole (Paris, Lyon), 5-7% en ville moyenne, 8-12% avec colocation ou meublé touristique. Sous 3% net, difficile de couvrir les risques (vacance, travaux, gestion).
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui absolument. Prix d'acquisition total = prix FAI + frais notaire (7-8% dans l'ancien) + frais d'agence + travaux. C'est le seul moyen d'avoir un rendement réaliste. Négliger les frais surestime le rendement de 1 à 2 points.
Comment comparer avec le Livret A ?
Livret A : 1,50% net sans risque, liquide. Rendement locatif 4% net = prime de risque de 1,6 points qui doit compenser l'illiquidité, le risque locataire, les travaux imprévus. Un investissement de qualité vise 5-6% net minimum pour être vraiment intéressant.
Faut-il intégrer la plus-value dans le calcul du rendement ?
Pour un calcul pur du rendement locatif, non — la plus-value est un gain en capital séparé. Mais pour évaluer la rentabilité totale d'un investissement (rendement global), on additionne le rendement locatif net-net et la plus-value annualisée. En Île-de-France, la plus-value peut représenter 2-4%/an sur 15 ans, transformant un rendement locatif faible en investissement très profitable globalement.
Quelle est la différence entre rendement locatif brut, net et net-net ?
Brut = (loyers annuels / prix d'achat) × 100 — ne tient compte de rien. Net = brut moins charges déductibles (copropriété, TF, assurance PNO, frais de gestion, provision vacance). Net-net = net moins l'impôt sur les revenus fonciers (IR à votre TMI + 17,2% PS). Seul le net-net permet une comparaison juste avec d'autres placements.
Données de marché locatif 2026 : rendements par type
| Type d'investissement | Rendement brut typique | Rendement net-net estimé | Remarque |
|---|---|---|---|
| Studio Paris intra-muros | 2,5-3,5% | 1,2-1,8% | Pari sur la plus-value |
| T2/T3 Lyon/Bordeaux | 3,5-5% | 2-3,2% | Marché équilibré |
| Appartement ville moyenne (Clermont, Angers) | 5-7% | 3-5% | Bon compromis rendement/risque |
| Colocation meublée (LMNP) | 7-10% | 5-8% (amortissement) | Gestion intense, fiscalité favorable |
| Local commercial (bail 3-6-9) | 4-6% | 3-4,5% | Loyers souvent indexés ILC |
| Immeuble de rapport petite ville | 8-12% | 5-8% | Risque vacance et travaux important |
Optimiser la fiscalité locative : micro-foncier vs réel vs LMNP
Le micro-foncier (abattement 30%, revenus bruts ≤ 15 000 €) est simple mais rarement optimal. Le régime réel (déduction des charges réelles + déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €) devient intéressant dès que les charges dépassent 30% des loyers ou si vous réalisez des travaux. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est le plus puissant : l'amortissement du bien (2,5-3% du prix/an) réduit le résultat fiscal à quasi zéro pendant 20-30 ans, rendant le rendement net-net quasi identique au rendement net.