Calculateur Rendement Locatif Net — Brut, Net et Après Impôt
📌 En bref : Rendement brut = loyers annuels / prix d'achat. Rendement net = (loyers - charges - TF) / prix. Rendement net-net = après IR et PS. Toujours calculer le net-net pour comparer aux autres placements.
⚠ Avertissement : Ce simulateur est fourni à titre indicatif. Pour toute décision financière importante, consultez un conseiller financier agréé ou un expert-comptable.
Calculateur Rendement Locatif Net — Investissement Immobilier
Calculer le rendement locatif réel
La plupart des annonces affichent le rendement brut — le plus flatteur. Pour comparer un investissement locatif à d'autres placements, seul le rendement net-net (après toutes charges et impôts) a du sens.
Du brut au net : les charges à intégrer
Charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative (7-10%), provision vacance locative (5-10% des loyers), provision travaux (1% de la valeur du bien/an). Toutes ces charges réduisent le rendement brut de 1,5 à 3 points.
Régimes fiscaux : micro-foncier vs réel
Micro-foncier (revenus <15 000 €/an) : abattement forfaitaire 30%. Régime réel : déduction des charges réelles + intérêts d'emprunt. Le réel est souvent plus avantageux dès que les charges dépassent 30% des loyers.
LMNP : effacement de l'impôt par l'amortissement
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet d'amortir le bien (2,5-3%/an) et le mobilier (10-20%/an). Ces amortissements réduisent la base imposable à quasi zéro pendant 20-25 ans, rendant le net-net quasi identique au net.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif net en 2026 ?
3-4% en grande métropole (Paris, Lyon), 5-7% en ville moyenne, 8-12% avec colocation ou meublé touristique. Sous 3% net, difficile de couvrir les risques (vacance, travaux, gestion).
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui absolument. Prix d'acquisition total = prix FAI + frais notaire (7-8% dans l'ancien) + frais d'agence + travaux. C'est le seul moyen d'avoir un rendement réaliste. Négliger les frais surestime le rendement de 1 à 2 points.
Comment comparer avec le Livret A ?
Livret A : 2,4% net sans risque, liquide. Rendement locatif 4% net = prime de risque de 1,6 points qui doit compenser l'illiquidité, le risque locataire, les travaux imprévus. Un investissement de qualité vise 5-6% net minimum pour être vraiment intéressant.