Calculez Taxe d'Habitation Résidence Secondaire 2026
⚡ En bref
La taxe d'habitation est supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Elle s'applique encore aux résidences secondaires. Saisissez la valeur locative cadastrale, le taux communal et la majoration éventuelle pour estimer votre taxe.
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Simulateur — Taxe d'Habitation Résidence Secondaire
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Guide — Taxe d'habitation résidence secondaire 2026
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation a été définitivement supprimée pour toutes les résidences principales, quel que soit le niveau de revenus du foyer. Elle demeure applicable aux résidences secondaires et aux logements occupés à titre gratuit par des personnes autres que le propriétaire.
Qui paie encore la taxe d'habitation en 2026 ?
Sont encore assujettis à la taxe d'habitation : les propriétaires ou locataires d'une résidence secondaire (maison de vacances, pied-à-terre, logement de loisir), les personnes occupant à titre gratuit un logement appartenant à un tiers (famille, ami), les logements vacants dans les communes ayant instauré la taxe sur les logements vacants (TLV). La résidence principale est exonérée depuis le 1er janvier 2023.
Comment est calculée la taxe d'habitation ?
TH = Valeur Locative Cadastrale (VLC) × taux communal. La VLC est une valeur théorique fixée par les services cadastraux depuis 1970 (réévaluée périodiquement). Elle figure sur votre dernier avis de taxe d'habitation ou sur le relevé de propriété cadastral. Le taux est voté chaque année par le conseil municipal et peut évoluer.
La majoration en zone tendue
Les communes situées en zone tendue (classement A, A bis ou B1 de la liste des zones définies par arrêté ministériel) peuvent voter une majoration de la TH sur les résidences secondaires allant de 5 % à 60 % de la base de calcul. En 2026, plus de 1 000 communes appliquent cette majoration, dont Paris (60 %), Lyon (60 %), Nice (60 %), Bordeaux (40 %), Nantes (40 %), Annecy (35 %).
Exemples de taux communaux 2025
| Ville | Taux TH RS 2025 | Majoration ZT |
|---|---|---|
| Paris | 13,5 % | 60 % |
| Lyon | 24,7 % | 60 % |
| Nice | 26,3 % | 60 % |
| Bordeaux | 22,1 % | 40 % |
| Marseille | 27,6 % | 0 % (non zone tendue) |
| Commune rurale (ex.) | 12 à 20 % | 0 % |
Taux indicatifs 2025. Vérifiez le taux exact sur votre avis d'imposition ou sur impots.gouv.fr.
Dégrèvement et réclamation
Si vous estimez que votre logement constitue votre résidence principale (occupation réelle et principale plus de 8 mois par an), vous pouvez demander un dégrèvement auprès du centre des impôts. Fournissez des justificatifs d'occupation (factures d'eau, d'électricité, domiciliation bancaire). Le délai de réclamation est fixé au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de la taxe.
Taxe sur les logements vacants (TLV/THLV)
À ne pas confondre avec la TH : la TLV (taxe sur les logements vacants) s'applique aux logements inoccupés depuis plus de 1 an dans les communes de zones tendues. Le taux est de 17 % la 1re année, 34 % la 2e année et suivantes. La THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) est votée par les communes hors zone tendue pour les logements vacants depuis plus de 2 ans.
Erreurs fréquentes sur la taxe d'habitation résidence secondaire
Depuis la suppression pour les résidences principales, la TH sur résidences secondaires est restée dans l'angle mort de beaucoup de propriétaires. Ces trois pièges reviennent régulièrement dans les réclamations traitées par la DGFiP.
Valeur locative cadastrale : comprendre et contester
La valeur locative cadastrale (VLC) est la pierre angulaire de la taxe d'habitation. Calculée depuis les années 1970 à partir des loyers de marché de l'époque, révisée forfaitairement chaque année par décision réglementaire, elle peut sembler déconnectée de la valeur de marché actuelle. En 2026, la revalorisation forfaitaire des VLC a été fixée par la loi de finances.
Si vous estimez que la VLC de votre bien est anormalement élevée (par rapport à des biens similaires dans la même commune), vous pouvez demander une révision auprès du service des impôts fonciers (SIF). La démarche consiste à prouver que les caractéristiques physiques du bien (surface, confort, équipements) ont été mal appréciées. Cette révision peut prendre 1 à 2 ans mais peut réduire durablement le montant de la TH et aussi de la taxe foncière (qui utilise la même VLC).
La revalorisation annuelle des VLC s'applique automatiquement : en 2026, la revalorisation forfaitaire a été décidée par décret. Les communes qui n'ont pas modifié leur taux communal peuvent tout de même constater une légère hausse de leur TH liée à cette revalorisation.
Exemple concret : René, propriétaire d'un appartement à Nice (zone tendue)
Données :
- Valeur locative cadastrale (VLC) : 4 200 €
- Taux communal Nice 2025 : 26,3 %
- Majoration zone tendue Nice : 60 %
Calcul :
- Base TH = 4 200 × 26,3 % = 1 104,60 €
- Majoration zone tendue = 1 104,60 × 60 % = 662,76 €
- TH totale = 1 767 €/an
Si René logeait dans la même ville avec un appartement à Marseille (taux 27,6 %, sans majoration zone tendue) :
- Base TH = 4 200 × 27,6 % = 1 159 €
- Pas de majoration zone tendue
- TH totale = 1 159 €/an (économie : 608 €)
La majoration zone tendue représente ici 37 % du total de la note. René envisage de louer son appartement niçois en location longue durée pour bénéficier d'un abattement TH (logement mis à disposition d'un locataire à titre de résidence principale) — dans ce cas, c'est le locataire qui paie la TH sur sa résidence principale, mais depuis 2023, la résidence principale est exonérée, donc le logement ne sera plus soumis à TH si le locataire en fait sa résidence principale.
Tableau comparatif : taxe d'habitation résidence secondaire selon les villes (2025)
| Ville | Taux communal | Majoration ZT | TH sur VLC 4 200 € |
|---|---|---|---|
| Paris | 13,5 % | 60 % | 907 € |
| Lyon | 24,7 % | 60 % | 1 659 € |
| Nice | 26,3 % | 60 % | 1 767 € |
| Bordeaux | 22,1 % | 40 % | 1 304 € |
| Marseille | 27,6 % | 0 % | 1 159 € |
| Commune rurale (15 %) | 15 % | 0 % | 630 € |
Calculs sur une VLC de 4 200 €. Taux 2025 indicatifs. La TH inclut les prélèvements communaux et intercommunaux dans la pratique — les chiffres ci-dessus sont simplifiés. Vérifiez votre avis d'imposition pour le détail exact.
Questions fréquentes — Taxe d'habitation
La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?
Oui, mais uniquement pour les résidences secondaires et logements vacants. Pour les résidences principales, elle est définitivement supprimée depuis le 1er janvier 2023 pour 100 % des contribuables.
Comment est calculée la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
TH = VLC × taux communal. En zone tendue, une majoration de 5 à 60 % s'ajoute. La VLC est la valeur locative cadastrale figurant sur votre avis d'imposition.
Qu'est-ce que la majoration en zone tendue ?
Les communes en zone tendue (A, A bis, B1) peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % sur la TH des résidences secondaires pour inciter à la mise en location. Paris et Lyon appliquent 60 % en 2026.
Comment contester sa taxe d'habitation ?
Contactez le service des impôts et prouvez que le logement est votre résidence principale (factures, relevés bancaires, avis d'imposition). Délai de réclamation : 31 décembre N+1 après la mise en recouvrement.
Quelle est la valeur locative cadastrale (VLC) ?
La VLC est une valeur théorique fixée par le cadastre représentant le loyer annuel théorique du bien. Elle figure sur votre avis de taxe d'habitation (résidence secondaire) ou peut être obtenue auprès du centre des impôts fonciers.
Un logement meublé loué en location saisonnière est-il soumis à la taxe d'habitation ?
Cela dépend de la situation au 1er janvier. Si le logement est à votre disposition au 1er janvier (même s'il est ensuite loué en saison), la TH s'applique à vous en tant que propriétaire occupant potentiel. Si le logement est loué à un locataire à titre de résidence principale permanente au 1er janvier, la TH n'est pas due (résidence principale exonérée depuis 2023). Les locations saisonnières (Airbnb, Abritel) ne changent pas la qualification de résidence secondaire : la TH reste due.
La taxe sur les logements vacants (TLV) est-elle différente de la taxe d'habitation ?
Oui. La TLV s'applique aux logements inoccupés depuis plus de 1 an dans les communes de zones tendues (liste fixée par décret). Le taux est de 17 % de la VLC la 1re année, 34 % les années suivantes. Elle est gérée par l'État et non par la commune. La THLV (TH sur logements vacants) est une taxe communale optionnelle pour les communes hors zone tendue, applicable aux logements vacants depuis plus de 2 ans. Ces taxes visent à pénaliser les logements laissés délibérément vides pour inciter à leur remise sur le marché.
Comment est révisée la VLC (valeur locative cadastrale) et quand peut-on la contester ?
La VLC est revalorisée chaque année par un coefficient fixé en loi de finances. Mais sa base est ancrée dans les évaluations de 1970 (révisées périodiquement). Vous pouvez contester la VLC si elle ne reflète pas fidèlement les caractéristiques physiques du bien (surface, confort, état). Déposez une réclamation auprès du service des impôts fonciers (SIF) avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. La révision peut s'étaler sur 1 à 2 ans mais peut réduire durablement la TH et la taxe foncière.
Fiscalité immobilière — Ressources
À propos — Mehdi Kabbaj, expert fiscal
Ce simulateur a été validé par Mehdi Kabbaj, expert-comptable et fiscaliste (12 ans d'expérience). Sources : article 1407 et suivants du Code général des impôts (CGI), BOFiP, Légifrance, avis de la DGFiP. La VLC exacte et le taux communal doivent être vérifiés sur votre avis d'imposition ou sur impots.gouv.fr. Résultat à titre indicatif.
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