Calcul Bouquet Viager : Simulateur Viager Occupé et Libre 2026
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⚠️ Information Patrimoniale & Fiscale YMYL
Ce calculateur applique les barèmes en vigueur 2026 : tables de mortalité INSEE TGH05 (hommes) et TGF05 (femmes), Code civil art. 1968 à 1983 (viager), CGI art. 669 (DUH fiscal), CGI art. 158-6 (fraction imposable rente viagère 30 % si ≥ 70 ans). Ne pas confondre la méthode économique INSEE avec la méthode fiscale CGI 669 (la concurrence confond fréquemment Daubry et prud'hommes). Les résultats sont indicatifs — consultez un notaire spécialisé viager pour sécuriser la transaction.
Source : INSEE Tables TGH05/TGF05 (statistiques 2024-2025) • Code civil art. 1968-1983 • CGI art. 669 (DUH fiscal) • Calcul Ma Calculatrice En Ligne 2026-05-05.
📊 Tableur viager Pro — méthode INSEE vs CGI 669 + simulation longévité
XLSX avec arbitrage bouquet/rente automatique, fraction imposable selon CGI 158-6, simulation TRI selon longévité du crédirentier (10/15/20 ans) + acte notaire type avec clauses essentielles (résolutoire, indexation, réversion).
Code civil art. 1968 à 1983 · CGI art. 669 + 158-6 · INSEE TGH05/TGF05
⚡ En bref — Viager 2026
Le bouquet viager est le capital versé comptant lors de la signature ; il représente 20 à 40 % de la valeur occupée. La rente = (Valeur occupée − Bouquet) × taux annuel ÷ 12. Valeur occupée = valeur libre × (1 − coefficient DUH selon l'âge — INSEE TGH05/TGF05). À 70 ans, DUH ≈ 43 %, donc valeur occupée ≈ 57 % × valeur libre. Fraction imposable de la rente CGI 158-6 : 30 % si ≥ 70 ans, 40 % entre 60-69 ans. ~7 000 transactions viagères par an en France selon Notaires de France.
✓ Mis à jour : Mars 2026
⚠️ Estimations indicatives. Consultez un notaire spécialisé viager pour sécuriser la transaction.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
⚠️ Une transaction viager mal rédigée se solde par 5 à 10 ans de procédure
Le Kit Immobilier 2026 Pro inclut un acte type viager avec clauses essentielles : résolutoire, indexation IRL, réversion conjoint, art. 1974 (nullité si décès < 20 j d'une maladie connue). Évite les confusions méthode économique INSEE vs CGI 669 (méthode fiscale) qui sont les deux pièges majeurs.
Exemple 3 — Viager libre, 75 ans, maison 420 000 €. En viager libre, pas de DUH → valeur = 420 000 €. Bouquet à 20% = 84 000 €. Solde = 336 000 €. Taux 6,2%/an. Rente = 336 000 × 6,2% / 12 = 1 736 €/mois.
Guide complet : comprendre et calculer le viager
Le viager est un mécanisme de vente immobilière dans lequel le prix est payé sous forme d'une rente viagère (et éventuellement d'un bouquet). L'acheteur (débirentier) paie jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). Ce mécanisme existe depuis le Code civil de 1804 et connaît un regain d'intérêt avec le vieillissement de la population.
La valeur occupée : clé du calcul. En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH). La valeur économique de ce DUH est calculée sur la base de l'espérance de vie du vendeur, de la valeur locative du bien et d'un taux d'actualisation. Le coefficient DUH (fourni par les barèmes DGFiP) reflète la part de la valeur que le vendeur "consomme" en y habitant.
Le bouquet : capital immédiat. Le bouquet est librement négocié entre les parties. Un bouquet élevé réduit la rente mais augmente l'avantage fiscal : les plus-values sur le bouquet sont soumises aux règles des plus-values immobilières classiques (avec abattements pour durée de détention). La rente, elle, est partiellement imposable selon le barème des rentes viagères à titre onéreux.
Fiscalité de la rente viagère. La fraction imposable de la rente dépend de l'âge du crédirentier au premier versement. À 72 ans, seuls 30% de la rente sont imposables. Pour une rente de 1 000 €/mois, seulement 300 € s'ajoutent aux revenus imposables. C'est un avantage fiscal significatif par rapport aux revenus locatifs classiques.
Protection de l'acheteur. Si le crédirentier décède peu après la vente, l'article 1974 du Code civil prévoit que si le décès survient dans les 20 jours à cause d'une maladie dont il était atteint lors de la vente, le contrat est nul. L'acheteur doit aussi prévoir une clause résolutoire si le débirentier cesse de payer la rente.
Mehdi Kabbaj, conseiller en gestion de patrimoine, note : "Le viager est souvent perçu comme risqué, mais bien structuré, il offre un rendement attractif pour l'acheteur (5 à 8% de TRI simulé) et une rente défiscalisée pour le vendeur. Le vrai risque est la longévité, pas la formule elle-même."
FAQ — Questions fréquentes sur le bouquet viager
Comment calculer le bouquet d'un viager occupé ?
Le bouquet est la partie versée comptant lors de la vente en viager. Il est librement négocié entre les parties et représente généralement 20 à 40% de la valeur vénale du bien occupé (VVO). La VVO = valeur libre × (1 - coefficient d'occupation). Le coefficient dépend de l'âge : à 70 ans, il est d'environ 40%, donc VVO = valeur libre × 0,60.
Quel est le taux de rente viager ?
Le taux de rente est calculé à partir des tables de mortalité INSEE et du taux technique. En 2026, il varie de 4 à 7% par an selon l'âge du crédirentier. À 70 ans : ~5%, à 75 ans : ~6%, à 80 ans : ~7%. Ce taux s'applique au solde (valeur occupée - bouquet) pour calculer la rente annuelle.
Viager occupé vs viager libre : quelle différence ?
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. La valeur occupée est donc inférieure à la valeur libre. Dans un viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. La valeur est plus proche de la valeur de marché.
La rente viagère est-elle imposable ?
Oui. La fraction imposable selon l'âge au premier versement : moins de 50 ans = 70%, 50-59 ans = 50%, 60-69 ans = 40%, 70 ans et plus = 30%. Exemple : rente 1 000 €/mois, 70 ans → 300 € imposables/mois.
Peut-on calculer un viager sans rente ?
Oui, c'est le viager occupé sans rente (ou bouquet pur). Le vendeur cède le bien pour un bouquet unique, sans rente mensuelle. La valeur occupée est intégralement versée comptant. Ce montage convient aux vendeurs qui souhaitent un capital immédiat.
✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj, conseiller en gestion de patrimoine — équipe MaCalculatrice