Calcul plus-value immobilière 2026 — simulateur IR + PS + surtaxe
Ce simulateur applique le régime CGI art. 150 U à 150 VH en vigueur 2026, taux IR 19 % + PS 17,2 % = 36,2 %, surtaxe 1609 nonies G 2-6 %. Régime maintenu : LF 2026 n° 2026-103 du 19/02/2026 — la réforme « 17 ans » médiatisée n'a PAS été adoptée. Les durées 22 ans (IR) / 30 ans (PS) restent applicables. Source : Légifrance LF 2026. Consultez un notaire pour votre situation personnelle.
⚡ En bref — réponse directe
En 2026, une plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), après abattements pour durée de détention CGI art. 150 VC : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans. Surtaxe 1609 nonies G 2-6 % au-delà de 50 000 € par cédant. Résidence principale exonérée art. 150 U II 1°. Non-résidents UE/EEE PS réduit 7,5 % (art. 244 bis A). Régime confirmé LF 2026 — la réforme 17 ans n'a pas été adoptée.
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Calcul de la plus-value brute (prix vente − acq − frais − travaux)
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix d'acquisition majoré de ses charges annexes. Deux forfaits légaux peuvent s'appliquer pour limiter le justificatif fiscal.
Frais d'acquisition forfait : 7,5% du prix acq (art. 150 VB II 1°) ou réel justifié. Travaux forfait : 15% du prix acq si détention > 5 ans (art. 150 VB II 4°) ou réel sur factures entreprises.
Le prix d'acquisition intègre le prix payé, les charges et indemnités versées au vendeur, et les éventuelles commissions d'agence portées par l'acquéreur. Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix retenu est la valeur vénale au jour du fait générateur — voir section dédiée art. 764 bis CGI.
Les travaux déductibles (art. 150 VB II 4° CGI) couvrent uniquement les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises (factures à conserver). Sont exclus : les travaux d'entretien et les charges déjà déduites au titre des revenus fonciers ou des déficits LMNP.
Abattements durée de détention 2026 (tableau 0-30 ans)
L'abattement pour durée de détention (art. 150 VC CGI) réduit la plus-value brute avant application des taux. Les taux diffèrent selon l'assiette IR ou l'assiette prélèvements sociaux (PS).
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6e à 21e année (par an) | 6%/an | 1,65%/an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| 23e à 30e année (par an) | — | 9%/an |
| ≥ 22 ans (IR) / ≥ 30 ans (PS) | Exo totale IR | Exo totale PS |
Exemple : bien détenu 15 ans → abattement IR de 10 × 6% = 60%, abattement PS de 10 × 1,65% = 16,5%. La plus-value imposable IR est donc réduite de 60%, la PS de 16,5%. L'IR et les PS continuent de diverger entre la 22e et la 30e année : sans IR, mais avec 9%/an de PS résiduel.
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Taux IR 19% + PS 17,2% = 36,2%
Les plus-values immobilières des particuliers sont soumises à deux prélèvements distincts cumulés :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% — taux forfaitaire unique, indépendant du taux marginal d'imposition (TMI) du contribuable (art. 200 B CGI).
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% — composés de CSG 9,2%, CRDS 0,5% et prélèvement solidarité 7,5%. Ces taux sont stables depuis 2018.
Le taux global est de 36,2% sur la plus-value imposable après abattements. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) ne s'applique pas aux plus-values immobilières des particuliers soumises au régime des articles 150 U et suivants du CGI.
Surtaxe art. 1609 nonies G (2-6%)
La surtaxe sur les plus-values élevées (art. 1609 nonies G CGI) s'applique par cédant lorsque la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 €. Le barème est progressif avec mécanismes de lissage aux paliers pour éviter les effets de seuil.
| Tranche PV imposable (par cédant) | Taux surtaxe |
|---|---|
| 0 à 50 000 € | 0% |
| 50 001 à 60 000 € (lissage) | 2% PV − (60 000−PV) × 1/20 |
| 60 001 à 100 000 € | 2% |
| 100 001 à 110 000 € (lissage) | 3% PV − (110 000−PV) × 1/10 |
| 110 001 à 150 000 € | 3% |
| 150 001 à 160 000 € (lissage) | 4% PV − (160 000−PV) × 15/100 |
| 160 001 à 200 000 € | 4% |
| 200 001 à 210 000 € (lissage) | 5% PV − (210 000−PV) × 20/100 |
| 210 001 à 250 000 € | 5% |
| 250 001 à 260 000 € (lissage) | 6% PV − (260 000−PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6% (fixe) |
Pour un couple cédant un bien en indivision à parts égales, chaque cédant est apprécié séparément. Deux PV de 55 000 € chacune (surtaxe 2%) vs une PV unique de 110 000 € (surtaxe 3%) — la ventilation par cédant réduit mécaniquement l'assiette de la surtaxe.
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Plusieurs exonérations totales ou partielles s'appliquent de plein droit en 2026 :
Exonération totale IR + PS + surtaxe. Bien occupé à titre de résidence principale effective au jour de la cession. Cession dans un délai raisonnable (12 mois max) après départ acceptée par l'administration.
Exonération si le prix de cession est inférieur à 15 000 € par cédant (30 000 € pour un couple en communauté). Le seuil s'apprécie par cession et non par bien.
Exonération si le RFR 2024 est ≤ 12 793 € pour la 1re part + 3 428 €/demi-part. Condition : non-assujettissement à l'IFI l'année précédant la cession.
Vente à un bailleur social agréé : exonération jusqu'au 31/12/2027. Cession du droit de surélévation : exonération jusqu'au 31/12/2026. Plusieurs concurrents affichent des dates périmées.
Non-résidents UE/EEE : PS réduit 7,5%
Les non-résidents fiscaux français ressortissants d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (EEE) bénéficient d'un taux réduit de prélèvements sociaux de 7,5% au lieu de 17,2% (art. 244 bis A CGI, confirmé par CJUE Wagner-Raith C-560/13).
Taux global applicable : IR 19% + PS 7,5% = 26,5%. La surtaxe art. 1609 nonies G reste due si la plus-value dépasse 50 000 €. Une exonération partielle jusqu'à 150 000 € peut s'appliquer pour les non-résidents ayant eu leur résidence principale en France pendant au moins 2 ans avant la cession, sous conditions de délai. Les résidents hors UE/EEE demeurent soumis aux 17,2% de PS standard.
Plus-value en succession (art. 764 bis CGI)
L'article 764 bis du CGI pose une règle absente des 5 concurrents analysés : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente d'un bien hérité est la valeur vénale déclarée aux droits de succession, majorée des frais de notaire et des droits de mutation effectivement payés par l'héritier.
Cette disposition neutralise la plus-value latente constituée entre l'acquisition initiale par le défunt et le décès. En pratique, un héritier qui revend rapidement un bien reçu en succession peut avoir une assiette imposable faible voire nulle, à condition que la valeur déclarée aux droits de succession corresponde à la valeur de marché.
Cette règle ne s'applique pas aux biens reçus par donation : le prix d'acquisition retenu est alors la valeur stipulée lors de la donation. Un bien donné avec une valeur sous-estimée puis revendu peut générer une plus-value significative.
LMNP : amortissements réintégrés post-15/02/2025
La loi de finances 2025 (art. 14 LFI 2025) a modifié en profondeur le régime de la plus-value pour les bailleurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) à compter du 15 février 2025.
Désormais, pour toute cession réalisée à compter du 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP (sur le bâti, les travaux amortissables, le mobilier) doivent être réintégrés dans le calcul du prix d'acquisition net. Mécaniquement : prix d'acquisition fiscal = prix d'achat − cumul amortissements déduits. L'assiette imposable de la plus-value augmente d'autant.
Cette réforme a mis fin à l'avantage clé du LMNP (amortissement non imposable à la revente) et aligne son traitement sur celui du LMP. Pour les cessions antérieures au 15/02/2025, l'ancien régime s'applique encore.
Abattements exceptionnels zones tendues (60%/85%)
L'article 150 VE CGI prévoit des abattements exceptionnels sur les plus-values réalisées dans les zones sous tension immobilière, destinés à libérer du foncier constructible.
Conditions cumulatives d'éligibilité :
- Bien situé en zone A, A bis ou B1 (arrêté du 1er août 2014)
- Promesse de vente signée entre le 01/01/2024 et le 31/12/2027
- Engagement de l'acheteur à construire des logements dans un délai de 4 ans
Taux : 60% en zone A/A bis/B1 standard, ou 85% si l'acheteur s'engage à réaliser au moins 50% de logements sociaux ou intermédiaires. Ces abattements s'appliquent après les abattements pour durée de détention. Pour les grandes opérations d'urbanisme (OIN, ORT) : 70% ou 85% selon les mêmes critères.
Exemples chiffrés (3 scénarios)
Achat 2013 : 180 000 € → Vente 2025 : 290 000 €. Frais acq : 13 500 € (7,5%). Forfait travaux : 27 000 € (15%). PV brute : 69 500 €. Abattement IR (7 ans × 6% = 42%) → Imposable IR : 40 310 €. Abattement PS (7 × 1,65% = 11,55%) → Imposable PS : 61 472 €. IR : 7 659 €. PS : 10 573 €. Surtaxe (40 310 < 50 k€) : 0 €. Total : 18 232 €.
Achat 2017 : 250 000 € → Vente 2025 : 490 000 €. Frais : 18 750 €. Travaux : 37 500 €. PV brute : 183 750 €. Abattement IR (3 × 6% = 18%) → Imposable IR : 150 675 €. Abattement PS (3 × 1,65% = 4,95%) → Imposable PS : 174 654 €. IR : 28 628 €. PS : 30 040 €. Surtaxe (150 675 € → 3%) : 4 520 €. Total : 63 188 €.
Achat 2007 : 150 000 € → Vente 2025 : 320 000 €. Frais : 11 250 €. Travaux : 22 500 €. PV brute : 136 250 €. Abattement IR (13 × 6% = 78%) → Imposable IR : 29 975 €. Abattement PS (13 × 1,65% = 21,45%) → Imposable PS : 107 020 €. IR : 5 695 €. PS 7,5% UE : 8 027 €. Surtaxe : 0 €. Total : 13 722 € (vs 23 980 € en PS standard).
Déclaration formulaire 2048-IMM
La plus-value immobilière est déclarée et payée simultanément à la vente par l'intermédiaire du notaire, sans démarche supplémentaire du vendeur :
- Le notaire complète le formulaire 2048-IMM (Cerfa n°12359) récapitulant le calcul : prix de cession, déductions, abattements, IR, PS et surtaxe.
- Il prélève le montant sur le produit de la vente et le reverse au Trésor Public dans le mois suivant la cession.
- Le vendeur reporte la plus-value nette imposable case 3VZ de la 2042 l'année suivante — à titre informatif pour le revenu fiscal de référence (RFR).
En cas de cession exonérée (résidence principale, détention ≥ 30 ans, etc.), le formulaire 2048-IMM est quand même établi pour acter l'exonération. Pour les biens en SCI à l'IR, chaque associé déclare sa quote-part selon ses droits. Les SCI à l'IS relèvent du régime des plus-values professionnelles, hors du présent calculateur.
❓ FAQ — plus-value immobilière 2026
Comment calculer la plus-value immobilière en 2026 ?
PV brute = prix vente − (acq + frais acq 7,5% forfait + travaux 15% si >5 ans). Puis abattements durée (art. 150 VC). IR 19% + PS 17,2% = 36,2%. Surtaxe 2-6% au-delà de 50 000 €.
Combien d'années pour ne pas payer de plus-value ?
22 ans pour l'exonération IR totale, 30 ans pour l'exonération PS totale (art. 150 VC CGI). Entre les deux, l'IR est nul mais les prélèvements sociaux subsistent partiellement.
Quel est le montant de la plus-value exonérée ?
Cession < 15 000 € par cédant (art. 150 U II 6°). Résidence principale totalement exonérée (art. 150 U II 1°). Retraités modestes RFR ≤ 12 793 € (art. 150 U III). Logement social acheteur jusqu'au 31/12/2027.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Le notaire établit le formulaire 2048-IMM, prélève IR+PS+surtaxe et reverse au Trésor. Report sur la 2042 case 3VZ l'année suivante. Aucune démarche supplémentaire si le notaire a tout collecté.
Quel est le taux global PS+IR 2026 ?
36,2% (19% IR + 17,2% PS). Avec surtaxe 6%, le taux marginal atteint 42,2% sur les tranches au-delà de 260 000 € de plus-value imposable.
Qui paie la surtaxe 1609 nonies G ?
Toute plus-value imposable > 50 000 € par cédant. Taux progressif 2% à 6% avec mécanismes de lissage aux paliers 60, 100, 110, 150, 160, 200, 210, 250, 260 k€.
Plus-value pour non-résident UE ?
PS réduit à 7,5% (art. 244 bis A + CJUE Wagner-Raith). Taux global UE/EEE : 26,5%. Exonération possible jusqu'à 150 000 € sous conditions de résidence antérieure de 2 ans.
Succession art. 764 bis CGI ?
Prix d'acquisition = valeur vénale aux droits de succession + frais notaire + droits de mutation payés. Neutralise la plus-value latente entre l'acquisition initiale et le décès. Ne s'applique pas aux donations.
LMNP amortissements et plus-value ?
Oui depuis le 15/02/2025 (LFI 2025). Les amortissements déduits en LMNP réintègrent le prix d'acquisition pour le calcul de la PV lors de la cession. L'assiette imposable est augmentée d'autant.
Abattement exceptionnel 60% zone tendue ?
Art. 150 VE CGI, zones A/A bis/B1, promesse signée entre le 01/01/2024 et le 31/12/2027. Taux 60% (ou 85% si ≥ 50% logement social) appliqué après les abattements pour durée de détention.
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