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📊 Kit Immobilier 2026 Pro — Tableurs LMNP réel + cash-flow 20 ans
Simulateur Excel multi-régimes (4 régimes fiscaux × cash-flow mensualité crédit × amortissement bâti/mobilier 30/7 ans) + tableau cash-flow 20 ans + checklist achat 24 points + grille charges propriétaire vérifiée DGFiP. Ce que les blogs immobiliers ne montrent pas : la réintégration des amortissements en plus-value LF 2025.
Ce calculateur applique les barèmes fiscaux en vigueur au 14 avril 2026 : micro-foncier plafond 15 000 € (art. 32 CGI), LMNP micro-BIC plafond 77 700 € (art. 50-0 CGI), LMP seuil 23 000 € (art. 155 IV CGI), barème IR 2026 (tranches 11% / 30% / 41% / 45%), prélèvements sociaux 17,2% (CSG + CRDS + prélèvement solidarité), déficit foncier 10 700 €/an (art. 156 I 3° CGI). Les résultats sont indicatifs — faites valider votre stratégie fiscale par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant l'acquisition.
⚡ En bref — réponse directe
Rentabilité locative 2026 : 3 niveaux à distinguer — brute (loyer / prix × 100), nette (après charges propriétaire), net-net (après IR + prélèvements sociaux 17,2%). En 2026 avec taux crédit 3,2-4%, viser 6% brut minimum pour un cash-flow neutre. 4 régimes fiscaux comparés ci-dessous : micro-foncier (abattement 30%, loyers < 15 000 €), réel foncier (charges + déficit 10 700 €), LMNP micro-BIC (abattement 50%, recettes < 77 700 €), LMNP réel avec amortissement — le régime le plus puissant car il neutralise l'impôt pendant 10-15 ans via l'amortissement comptable du bâti (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). Le simulateur affiche les 4 régimes côte-à-côte et identifie automatiquement l'optimum selon votre TMI.
Source : DGFiP — Code général des impôts art. 32 / 50-0 / 39 C / 156 I 3° • Calcul Ma Calculatrice En Ligne 2026-05-05 • Investissement type 200 000 € loué 950 €/mois.
🧮 LMNP réel = 80-300 k€ d'impôt récupéré sur 15 ans — encore faut-il l'amortir correctement
Le tableur Kit Immobilier ventile bâti vs mobilier (composants 4 niveaux), calcule l'amortissement annuel exact, anticipe la réintégration LF 2025 à la revente, et chiffre le différentiel net-net réel vs micro-BIC. Inclut les 24 points de vigilance achat + checklist DGFiP.
Entrez vos données — les 4 régimes fiscaux sont comparés automatiquement et l'optimum est identifié selon votre TMI. Recalcul debounced 200ms.
📊 Comparatif des 4 régimes fiscaux
Prix total investi :—
Loyer annuel (après occupation) :—
Charges annuelles totales :—
Intérêts crédit an 1 (estim.) :—
📈 Rendements
Rendement BRUT :—
Rendement NET (avant impôt) :—
⚖️ Comparatif 4 régimes fiscaux
Régime
Résultat fiscal
Impôt annuel
Net-net
Micro-foncier (abat. 30%)
—
—
—
Réel foncier (charges + int.)
—
—
—
LMNP micro-BIC (abat. 50%)
—
—
—
LMNP réel (amort. bâti + mob.)
—
—
—
💸 Cash-flow mensuel (régime optimal)
Mensualité crédit :—
Charges mensualisées :—
Impôt mensualisé (régime optimal) :—
CASH-FLOW MENSUEL :—
Formules : Brut = Loyer annuel / (Prix + Notaire + Travaux). Net = (Loyer − Charges) / Total investi. Net-net = Net après IR (selon TMI) + PS 17,2%. Amortissement LMNP réel : bâti 85% × prix / 30 ans + mobilier / 7 ans. Déficit foncier imputable 10 700 €/an hors intérêts (art. 156 I 3° CGI).
📊 Répartition annuelle du loyer (régime optimal LMNP réel)
22%
55%
8%
15%
Charges propriétaireMensualité créditImpôt + PSCash-flow net
Mis à jour automatiquement avec votre simulation. Hypothèse standard 200 000 € / 950 €/mois / TMI 30 %.
Les 3 niveaux de rentabilité locative
Parler de rentabilité locative sans préciser de quel rendement on parle n'a pas de sens. Trois indicateurs cohabitent et racontent des histoires très différentes.
1. Rendement brut — la vitrine
Formule : (Loyer annuel / Prix total investi) × 100. C'est l'indicateur affiché sur les annonces. Exemple : un T2 à 200 000 € loué 1 000 €/mois → 12 000 / 200 000 = 6% brut. Simple, rapide, mais totalement trompeur car il ignore charges, impôts, intérêts, vacance. Pourtant 80% des investisseurs ne regardent que cet indicateur.
2. Rendement net — ce qu'il reste avant impôt
Formule : ((Loyer annuel − Charges propriétaire) / Prix total investi) × 100. Les charges incluent taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO/GLI, frais de gestion, provisions travaux, vacance locative. Sur le même T2 avec 3 500 € de charges annuelles → (12 000 − 3 500) / 216 000 (prix + notaire) = 3,9% net. Un rendement brut de 6% devient souvent 3,5 à 4,5% net.
3. Rendement net-net — la vérité économique
Formule : ((Loyer − Charges − Impôt IR − Prélèvements sociaux 17,2%) / Prix total investi) × 100. C'est ce qui reste vraiment dans votre poche. Selon le régime fiscal (voir plus bas), sur le même T2, le net-net varie de 1,5% (micro-foncier TMI 30%) à 3,8% (LMNP réel avec amortissement qui neutralise l'impôt). L'écart entre deux régimes peut représenter +40 000 € sur 15 ans pour un bien à 200 000 €. C'est ici que se joue la vraie rentabilité.
Les 3 formules à retenir :
Brut = Loyer an / Prix total × 100
Net = (Loyer − Charges) / Prix total × 100
Net-net = (Loyer − Charges − Impôt − PS 17,2%) / Prix total × 100
Charges propriétaire à provisionner
Six postes à budgétiser systématiquement avant de calculer votre rendement réel :
Poste
Fourchette
Base / précision
Taxe foncière
500 à 2 500 €/an
Env. 1% de la valeur cadastrale, hors TEOM refacturable
Copropriété (part bailleur)
20-40 €/m²/an
Charges non récupérables sur locataire (ascenseur entretien, gros travaux, frais syndic)
Assurance PNO
150-300 €/an
Propriétaire Non-Occupant — obligatoire en copropriété depuis loi ALUR 2014
Garantie Loyers Impayés (GLI)
2,5-4% loyer
Facultatif mais recommandé · exclut cautionnement par ailleurs
~0,5 à 1 mois/an en moyenne · plus élevé en meublé
Total indicatif : 25 à 35% du loyer annuel en charges réelles. Pour un loyer de 12 000 €, provisionnez 3 000 à 4 200 €. Seul le régime réel permet de toutes les déduire fiscalement.
🎯 Les 4 régimes fiscaux locatifs — comparaison 2026
Le choix du régime fiscal pèse souvent plus que le choix du bien sur votre rentabilité nette. Voici les 4 options avec leurs seuils, leurs formules et leur public cible.
Déficit foncier : 10 700 €/an imputables sur le revenu global (art. 156 I 3° CGI), le reste reportable 10 ans. Intérêts d'emprunt isolés : imputables uniquement sur revenus fonciers ultérieurs
Cible : investisseurs avec gros travaux de rénovation, crédit important, TMI 30% et plus
Régime 3 — LMNP micro-BIC (location meublée)
Seuil 2026 : recettes < 77 700 €/an (art. 50-0 CGI). Meublé de tourisme non classé : 15 000 € depuis LF 2025
Base imposable : recettes × 50% (abattement 50% forfaitaire)
Cible : petits propriétaires meublés sans crédit important, pas de mobilier neuf à amortir
Régime 4 — LMNP réel (location meublée)
Seuil : obligatoire si recettes > 77 700 € ou sur option (irrévocable 1 an)
Base imposable : recettes − charges − intérêts crédit − amortissement comptable bâti (25-40 ans) et mobilier (5-10 ans)
Particularité : amortissement non-imputable en déficit (art. 39 C CGI) mais reportable sans limite de temps. Imposition nulle pendant 10-15 ans dans la majorité des cas
Cible : investisseurs meublés avec crédit, mobilier neuf, TMI 30%+
Synthèse : quel régime choisir ?
Profil
Régime recommandé
Loyers < 15k, TMI 0 ou 11%, charges faibles
Micro-foncier
Gros travaux, crédit important, TMI 30%+
Réel foncier (déficit 10 700 €)
Meublé sans crédit ni mobilier neuf
LMNP micro-BIC
Meublé avec crédit + mobilier, TMI 30-45%
LMNP réel (optimum dans 80% des cas)
LMNP réel : la magie de l'amortissement comptable
C'est le secret le moins bien gardé de la fiscalité immobilière française. L'amortissement comptable permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien sans avoir à dépenser un centime.
Principe
Un immeuble acheté 200 000 € s'amortit sur 25 à 40 ans. À 30 ans, vous déduisez environ 6 666 €/an pendant 30 ans — soit 6 666 € × 30% TMI + 17,2% PS = 3 147 € d'économie d'impôt annuelle, simplement grâce à la comptabilité.
Ventilation bâti / terrain / mobilier
Terrain : 10 à 15% du prix — non amortissable
Bâti : 85 à 90% — amortissement linéaire sur 25 à 40 ans (souvent 25-30 en pratique)
Gros composants (toiture, façade, installations) : 10-25 ans
Mobilier : 5 à 10 ans (7 ans en pratique)
Exemple chiffré — T2 à 200 000 € meublé 8 000 €
Terrain : 15% × 200 000 = 30 000 € non amorti
Bâti : 170 000 € / 30 ans = 5 667 €/an
Mobilier : 8 000 € / 7 ans = 1 143 €/an
Amortissement total annuel : 6 810 €
Sur un loyer annuel de 12 000 € avec 3 500 € de charges et 4 500 € d'intérêts d'emprunt : résultat fiscal = 12 000 − 3 500 − 4 500 − 6 810 = −2 810 €. L'amortissement ne pouvant créer de déficit (art. 39 C CGI), on déduit seulement 4 000 € d'amortissement et on reporte 2 810 € pour les années suivantes. Résultat imposable : 0 €. Impôt et PS dus : 0 €. Cette situation dure typiquement 10 à 15 ans sur un bien financé.
Plus-value LMNP en cas de revente
Bonne nouvelle souvent méconnue : en LMNP (non-professionnel), la plus-value lors de la revente est calculée selon le régime des particuliers (art. 150 U CGI), sans réintégration des amortissements pratiqués. Exonération totale après 22 ans IR + 30 ans PS. C'est l'un des rares régimes en France permettant ce double avantage (amortissement pendant la détention + plus-value particuliers à la sortie).
📉 Déficit foncier 10 700 € — le levier du régime réel nu
Pour les investisseurs qui préfèrent la location nue (stabilité, bail 3 ans, moins de gestion), le déficit foncier reste le levier fiscal majeur. Il permet d'imputer les travaux et certaines charges sur le revenu global, réduisant ainsi l'IR et les PS payés sur les salaires.
Principe du déficit foncier — art. 156 I 3° CGI
Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Surplus reportable sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans
Les intérêts d'emprunt sont exclus de cette imputation — imputables uniquement sur revenus fonciers ultérieurs
Effet fiscal pour un TMI à 30%
Économie IR : 10 700 × 30% = 3 210 €
Économie PS : 10 700 × 17,2% = 1 840 €
Économie totale : ~5 050 €
Travaux éligibles (art. 31 CGI)
✅ Travaux d'entretien (peinture, réparations, remplacement chaudière)
✅ Travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, électricité, plomberie)
❌ Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
Engagement de location 3 ans
Vous devez vous engager à louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit. Sinon, remise en cause + redressement.
Hausse temporaire à 21 400 € : terminée
La LF 2023 avait doublé le plafond à 21 400 € pour les travaux énergétiques. Cette mesure a pris fin le 31 décembre 2025. Pour 2026, retour au plafond classique de 10 700 €/an.
Calculer le cash-flow mensuel
Le cash-flow mensuel est la différence entre ce que vous encaissez et ce que vous décaissez chaque mois. C'est le test de vérité de la viabilité financière : un bien à 8% brut mais avec un cash-flow négatif de 300 €/mois vous appauvrit tous les mois, quelle que soit la valorisation patrimoniale future.
Barème IR 2026 — tranches applicables aux revenus 2025
Tranche
TMI
TMI + PS 17,2%
< 11 497 €
0%
17,2%
11 497 à 29 315 €
11%
28,2%
29 315 à 83 823 €
30%
47,2%
83 823 à 180 294 €
41%
58,2%
> 180 294 €
45%
62,2%
Recommandations par tranche
TMI 0 ou 11% : le micro-foncier ou micro-BIC suffit. Abattement 30-50% > charges réelles dans la plupart des cas.
TMI 30% : bascule vers régime réel systématique. Pour le meublé, LMNP réel avec amortissement neutralise souvent l'impôt.
TMI 41% : LMNP réel quasi-obligatoire en meublé. Déficit foncier à maximiser en nu. Envisager SCI à l'IS pour les gros patrimoines (taux IS 25%).
TMI 45% : LMNP réel ou SCI à l'IS. Écart fiscal entre un régime optimisé et non-optimisé dépasse facilement 3 000 €/an par bien.
Benchmarks rendement par ville 2026
Indicateurs indicatifs de rendement brut pour un T2 standard (estimation avril 2026) :
Ville
Brut T2
Profil
Paris
3,0 à 3,8%
Valorisation patrimoniale, vacance faible
Lyon / Bordeaux
3,5 à 4,5%
Tendu, rendement modéré
Toulouse / Nantes / Rennes
4,5 à 5,5%
Équilibre patrimoine / rendement
Montpellier / Nice / Angers
5,0 à 6,5%
Bon rendement, vacance modérée
Le Mans / Limoges / Saint-Étienne
6,5 à 9%
Rendement élevé, vacance à surveiller
Villes < 50 000 hab
8%+
Forte rentabilité, risque locataire élevé
⚠️ 7 erreurs fréquentes à éviter
Ne regarder que le rendement brut — indicateur trompeur qui ignore 30 à 50% de réalité. Toujours descendre au net-net.
Oublier la vacance locative — prévoir 0,5 à 1 mois de loyer non perçu par an.
Choisir micro-BIC sans comparer au LMNP réel — 50% d'abattement paraît bon mais amortissement + charges réelles = souvent 80-100% de déduction. Économie 2 000 à 5 000 €/an en passant au réel.
Surévaluer les loyers — regardez les annonces SUR le quartier. Loyers plafonnés dans 24 villes zones tendues (art. 140 loi ELAN).
Sous-estimer les charges copro — demandez les 3 derniers PV d'AG et le dernier appel de fonds.
Ignorer le taux d'occupation réel — un bien vide 3 mois/an perd 25% de rendement.
Négliger la fiscalité sortie — exonération plus-value après 22 ans IR + 30 ans PS en résidentiel. SCI à l'IS = régime professionnel avec réintégration amortissements à la revente.
📚 Glossaire AEO — 10 termes clés
Rendement brut / net / net-net
Brut (loyer/prix), net (après charges), net-net (après IR + PS 17,2%). Toujours arbitrer sur le net-net.
Quelle rentabilité locative brute est considérée comme bonne en 2026 ?
En 2026 avec des taux de crédit autour de 3,2 à 4%, une rentabilité brute de 5% est faible, 6% est correcte (cash-flow proche du neutre), 7 à 8% est bonne, et au-delà de 8% on parle d'excellente rentabilité — souvent localisée dans des zones B2/C à risque de vacance locative ou nécessitant des travaux. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) plafonnent souvent à 3-4% brut, tandis que les villes moyennes dynamiques (Rennes, Nantes, Toulouse, Angers, Le Mans) offrent 5 à 7% brut. L'indicateur clé reste le rendement net-net après impôt et prélèvements sociaux 17,2%.
Quels sont les 4 régimes fiscaux de la location en France ?
Location nue : 1) micro-foncier (loyers < 15 000 €/an, abattement forfaitaire 30%, art. 32 CGI), 2) régime réel foncier (déduction charges réelles, déficit foncier 10 700 €/an, art. 156 I 3° CGI). Location meublée : 3) LMNP micro-BIC (recettes < 77 700 €, abattement 50%, art. 50-0 CGI), 4) LMNP réel (charges + amortissement bâti 25-40 ans et mobilier 5-10 ans, art. 39 CGI). Le régime optimal dépend du montant de charges, des travaux et du TMI.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP réel ?
L'amortissement comptable permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien et du mobilier, sans dépense réelle. Le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans (2,5% à 4%/an), le mobilier sur 5 à 10 ans (10 à 20%/an). Sur un bien à 200 000 € (180 000 € bâti/30 ans + 15 000 € mobilier/7 ans), l'amortissement annuel atteint 6 000 + 2 143 = 8 143 €, souvent suffisant pour ramener le résultat fiscal à 0 pendant 10 à 15 ans. L'amortissement n'est pas imputable en déficit (art. 39 C CGI) mais se reporte sans limite.
Le déficit foncier est-il toujours intéressant en 2026 ?
Oui, particulièrement pour les contribuables à TMI élevée (30%, 41%, 45%). Le déficit foncier en régime réel nu est imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global (art. 156 I 3° CGI), hors intérêts d'emprunt. Sur un TMI à 30% + PS 17,2%, un déficit de 10 700 € génère une économie de 5 049 €. La hausse temporaire à 21 400 € instaurée par la LF 2023 pour travaux énergétiques a pris fin au 31 décembre 2025.
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?
Le seuil du micro-foncier est fixé à 15 000 € de loyers bruts annuels (art. 32 CGI). En dessous, le régime s'applique de plein droit avec un abattement forfaitaire de 30%. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Il est possible d'opter pour le régime réel même en dessous de 15 000 € si vos charges réelles dépassent 30% — option irrévocable 3 ans. Les revenus de SCPI sont toujours soumis au régime réel.
Quelle différence entre LMNP et LMP en 2026 ?
LMNP : recettes < 23 000 € OU inférieures aux autres revenus du foyer. Déficit non imputable sur revenu global (seulement BIC LMNP ultérieurs, reportable 10 ans). Plus-value régime particuliers. LMP : recettes ≥ 23 000 € ET supérieures aux autres revenus. Déficit imputable sans plafond, exonération IFI, exonération plus-value après 5 ans si recettes < 90 000 € (art. 151 septies CGI). Inscription RCS non requise depuis 2020.
Quels frais sont déductibles en régime réel foncier ?
Art. 31 CGI : intérêts d'emprunt + frais de dossier, taxe foncière (hors TEOM refacturable), travaux d'entretien et d'amélioration, primes PNO et GLI, frais de gestion et gardien, provisions copropriété non récupérables, honoraires liés à la gestion, forfait 20 €/local pour frais divers. Travaux de construction/reconstruction/agrandissement non déductibles en foncier (mais OK en LMNP réel via amortissement).
Comment calculer le cash-flow mensuel d'un investissement locatif ?
Cash-flow mensuel = Loyer net (après vacance) − (Mensualité crédit + Charges copro non récupérables + Taxe foncière/12 + PNO/12 + Provision entretien + Gestion + Impôt mensualisé). Un cash-flow positif signifie que le locataire finance intégralement votre investissement. À 3,5% de taux sur 25 ans, un rendement brut de 6% génère un cash-flow neutre pour un bien de 200 000 €. Viser 50 à 150 €/mois positif pour absorber vacances et imprévus.
Faut-il préférer le nu ou le meublé pour un investissement locatif en 2026 ?
Le meublé offre : loyer +15-25%, fiscalité LMNP avec amortissement neutralisant l'impôt 10-15 ans, bail plus court (1 an / 9 mois étudiant vs 3 ans nu). Inconvénients : rotation plus élevée, gestion plus lourde, renouvellement mobilier. Le nu reste pertinent si gros travaux (déficit foncier 10 700 €/an) ou stabilité familiale. Pour un investissement patrimonial pur sans travaux, meublé LMNP réel est fiscalement imbattable.
Quel TMI pour optimiser son investissement locatif ?