Calcul Frais de Notaire 2026 — Simulateur Gratuit Achat Immobilier

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire — terme courant inexact — désignent l'ensemble des sommes que l'acquéreur d'un bien immobilier verse au notaire lors de la signature de l'acte authentique. L'appellation officielle est frais d'acquisition, car seule une petite fraction rémunère réellement le notaire. D'expérience, l'erreur la plus fréquente de mes clients est de penser que ces 7 à 8% du prix vont intégralement au notaire. La réalité est toute autre : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent à eux seuls 80 à 85% du total et sont reversés aux collectivités locales (département, commune) et à l'État via la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Les frais se décomposent en quatre postes distincts, encadrés par des textes juridiques précis :

• Droits de mutation (DMTO) — taxes perçues pour le compte du département, de la commune et de l'État. Base légale : articles 1594 A et suivants du Code général des impôts (CGI).
• Émoluments du notaire — rémunération réglementée selon le décret n° 2016-230 du 26 février 2016, actualisé par l'arrêté du 28 février 2020 et révisé au 1er mars 2026. Soumis à TVA 20%.
• Contribution de sécurité immobilière (CSI) — 0,10% du prix, perçue par l'État pour le Service de la publicité foncière (SPF).
• Débours — frais avancés par le notaire pour le compte du client : demandes de documents d'urbanisme, extraits de cadastre, géomètre, état hypothécaire. Forfait indicatif 600 à 1 200 € selon complexité.

Cette distinction est fondamentale pour comprendre pourquoi la marge de négociation est limitée : seuls les émoluments peuvent être remisés (jusqu'à 20% au-delà de 100 000 € d'assiette), les autres postes étant fixés par la loi.

Comment calculer ses frais de notaire : méthode pas à pas

1. Déterminer la base taxable = prix net vendeur − mobilier valorisé séparément − frais d'agence acquéreur (si mandat acquéreur signé).
2. Choisir le taux DMTO selon trois critères : type de bien (ancien 5,80%/6,32%, neuf/terrain 0,715%), département (standard ou majoré depuis mai 2025), statut primo-accédant (exemption de la hausse art. 116 LF 2025).
3. Calculer les émoluments HT en appliquant le barème dégressif à 4 tranches (3,870% / 1,596% / 1,064% / 0,799%) sur la base taxable. Chaque tranche est calculée sur la portion qui la concerne, pas sur la totalité.
4. Ajouter la TVA 20% sur les émoluments HT.
5. Ajouter la CSI à 0,10% du prix (art. 878 CGI).
6. Ajouter les débours (forfait estimé 800 €).
7. Total = DMTO + Émoluments TTC + CSI + Débours.

Pour vérifier votre calcul, utilisez le simulateur officiel immobilier.notaires.fr ou la calculette Service-public R54267.

Barème des émoluments du notaire 2026 (décret 2016-230)

Pour un bien à 250 000 €, la base taxable étant le prix (hors mobilier et frais d'agence acquéreur), le calcul des émoluments HT se fait tranche par tranche (chaque taux s'applique uniquement sur la portion concernée) :

• ✅ 6 500 × 3,870% = 251,55 €
• ✅ 10 500 × 1,596% = 167,58 €
• ✅ 43 000 × 1,064% = 457,52 €
• ✅ 190 000 × 0,799% = 1 518,10 €
• Total émoluments HT : 2 394,75 € — soit 2 873,70 € TTC

Remise volontaire sur les émoluments — seuil 100 000 €

Depuis l'arrêté du 28 février 2020 (applicable au 1er janvier 2021), les notaires peuvent accorder une remise volontaire jusqu'à 20% sur la part de leurs émoluments portant sur une assiette supérieure à 100 000 € (et non plus 150 000 € comme avant 2021). Ce seuil est fixé par l'article A444-174 du Code de commerce. La remise monte à 40% pour les actes portant sur des biens de plus de 10 millions d'euros.

Exemple concret sur un achat à 300 000 € : la base au-delà de 100 000 € représente 200 000 €. Les émoluments calculés sur cette portion (tranche 4 à 0,799%) valent 1 598 € HT. Remise maximale = 20% × 1 598 € = 320 € HT, soit 384 € TTC. Ce n'est pas énorme, mais toujours bon à demander. Conseil de Mehdi : préférez négocier un taux de crédit (chaque 0,1 pt vaut 3 à 5 fois plus sur la durée). Pour optimiser votre plan global, utilisez notre calculateur de taux d'endettement.

Composition complète des frais de notaire — exemple 250 000 € ancien (taux standard 5,80%)

DMTO 2026 : les 83 départements à 6,32% depuis mai 2025

La loi de finances pour 2025 (article 116) a modifié l'article 1594 D du Code général des impôts pour autoriser les conseils départementaux à porter leur part de DMTO de 4,50% à 5% maximum. Cette hausse de 0,5 point porte le total du DMTO à 6,32% (au lieu de 5,80%). Selon le dernier recensement de l'Assemblée des départements de France au 1er mai 2025, 83 départements sur 101 ont voté cette hausse, qui est valable jusqu'au 30 avril 2028.

Le DMTO total se décompose ainsi :

• Taxe de publicité foncière départementale : 4,50% (ou 5% depuis mai 2025 pour 83 départements) — votée par le conseil départemental
• Taxe additionnelle communale : 1,20% (fixe — art. 1584 CGI) reversée à la commune
• Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37% du montant de la taxe départementale, perçus par l'État (DGFiP)
• Total arrondi : 5,80% (départements sans hausse) ou 6,32% (départements avec hausse LF 2025)

Pour vérifier précisément le taux voté par votre département, la liste officielle est publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) et mise à jour par la DGFiP. Vous pouvez aussi consulter le simulateur gouvernemental Service-public.gouv.fr R54267. Pensez ensuite à calculer votre mensualité de crédit immobilier en intégrant ces frais dans votre budget global.

🎯 Primo-accédants : l'exemption qui vous économise jusqu'à 2 000 €

C'est probablement la mesure la moins médiatisée de la loi de finances 2025 — alors qu'elle peut faire économiser jusqu'à 2 000 € à un jeune acquéreur. L'article 116 de la LF 2025 a prévu une exemption de la hausse de 0,5 point pour les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale.

Qui est primo-accédant au sens de la LF 2025 ?

La loi retient une définition précise, alignée sur celle du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : est primo-accédant la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition. Cette condition s'apprécie par foyer fiscal : si le couple n'a jamais été propriétaire (ou pas depuis plus de 2 ans), l'exemption s'applique.

Sont également éligibles les personnes qui ont été propriétaires d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif mais jamais de leur résidence principale dans les 2 ans. L'exonération ne concerne pas les acquisitions destinées à la location ni les résidences secondaires.

Quelle économie concrète ?

• Bien à 200 000 € dans un département à 6,32% → économie 1 000 €
• Bien à 300 000 € → économie 1 500 €
• Bien à 400 000 € → économie 2 000 €

Comment l'activer ?

L'exemption n'est pas automatique. Vous devez la déclarer au notaire avant la signature de l'acte authentique. Le notaire portera une mention expresse dans l'acte attestant de votre statut de primo-accédant et appliquera le taux de 5,80% au lieu de 6,32%. En cas de contrôle ultérieur (par exemple 5 ans plus tard), une fausse déclaration expose à un redressement DMTO + intérêts de retard + majoration (art. 1729 CGI).

Conseil de Mehdi : si vous êtes primo-accédant et achetez dans un département à 6,32%, signalez-le dès le compromis de vente, pas uniquement devant le notaire. Certains vendeurs exigent de connaître les frais estimés pour calibrer leur marge de négociation ; l'économie de 1 500 à 2 000 € vous donne un levier supplémentaire pour faire baisser le prix.

Ancien vs Neuf : différences fiscales sur les frais de notaire

Un bien est considéré comme neuf s'il est achevé depuis moins de 5 ans et n'a jamais été occupé. Au-delà, il bascule dans la catégorie ancien et supporte les DMTO pleins.

L'économie dans le neuf est réelle (12 000 à 15 000 € sur 250 000 €), mais le prix au m² du neuf est généralement 20 à 30% plus élevé. Pour un achat locatif, comparez les deux scénarios avec notre calculateur de rentabilité locative.

Exemples chiffrés complets (barèmes 2026 actualisés)

Cas particuliers : SCI, donation, nue-propriété, terrain à bâtir

Achat via SCI (société civile immobilière)

Les DMTO s'appliquent de manière identique lorsque la SCI achète un bien immobilier ancien : 5,80% ou 6,32% selon le département. Aucun régime de faveur n'existe pour les SCI familiales dans le cadre d'une acquisition classique. En revanche, la cession ultérieure de parts sociales est taxée à 5% du prix de cession (art. 726 CGI) au lieu des DMTO immobiliers, ce qui peut être fiscalement avantageux lors d'une transmission. Cette souplesse fait de la SCI un outil patrimonial privilégié, mais l'acquisition initiale ne génère pas d'économie sur les frais de notaire.

Donation et succession

La donation de biens immobiliers entre vifs obéit à un barème spécifique : le barème Tarif S du décret 2016-230, généralement plus élevé que le DMTO classique (donations taxées au barème successoral, art. 777 CGI). Les abattements applicables (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, art. 779 CGI) réduisent la base imposable. Pour les détails complets, consultez notre calculateur frais de notaire succession.

Nue-propriété et usufruit

Lors d'une acquisition en démembrement, les DMTO s'appliquent sur la valeur correspondante : nue-propriété = pourcentage du barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier (par exemple, 50% de la valeur du bien si l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, 60% entre 61 et 70 ans). Usufruit = pourcentage complémentaire. Stratégie fréquente pour réduire l'assiette taxable dans une transmission anticipée.

Terrain à bâtir avec engagement de construire

L'acquéreur d'un terrain à bâtir qui s'engage à y construire dans les 4 ans bénéficie du régime de faveur de l'article 1594-0 G A du CGI : DMTO réduit à 0,715%. À défaut de construction dans le délai, un redressement est appliqué. Avantage cumulé : ~16 000 € d'économie sur un terrain à 300 000 €. À combiner avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) si primo-accédant.

Viager (libre ou occupé)

Le prix retenu pour le calcul des DMTO est la valeur vénale totale du bien (bouquet + rentes viagères capitalisées), et non le bouquet seul. Source : instruction fiscale BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20. Exception : viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, où un abattement est appliqué selon l'âge du crédirentier.

❌ Les 7 erreurs fréquentes à éviter

1. Confondre frais de notaire et rémunération du notaire. Les 7-8% du prix ne vont pas au notaire : 80-85% sont des taxes pour l'État et les collectivités.
2. Oublier de signaler le statut primo-accédant avant signature. L'exemption art. 116 LF 2025 n'est jamais appliquée automatiquement. À signaler dès le compromis.
3. Déduire les frais d'agence avec un mandat vendeur. La déduction DMTO ne fonctionne que si le mandat est signé par l'acquéreur. Avec un mandat vendeur, les honoraires sont englobés dans le prix et taxés.
4. Valoriser le mobilier sans factures. Le fisc peut requalifier la vente si la valorisation mobilier dépasse 5% du prix du bien sans factures probantes. Risque : redressement DMTO + majoration 40% (art. 1729 CGI).
5. Croire que l'ancien est toujours plus cher que le neuf. Le prix au m² neuf est en moyenne 20 à 30% supérieur. L'économie sur les frais de notaire (~15 000 € sur 300 000 €) ne compense pas toujours le surcoût d'acquisition.
6. Négocier les émoluments sans connaître le seuil. La remise volontaire porte uniquement sur la part au-delà de 100 000 € de base. Beaucoup d'acquéreurs confondent avec l'ancien seuil 150 000 € (pré-2021) et abandonnent la négociation.
7. Ne pas vérifier le taux voté par son département. Depuis mai 2025, 83 départements appliquent 6,32%. Vérifiez sur le BOFIP ou demandez à votre notaire avant de budgéter votre acquisition.

Comment réduire légalement les frais de notaire

1. Valoriser le mobilier séparément dans l'acte

La cuisine équipée encastrée, l'électroménager intégré, les équipements sanitaires haut de gamme peuvent être valorisés séparément dans l'acte de vente. Ces éléments ne supportent pas de droits de mutation car ils ne constituent pas des immeubles par nature. Un mobilier valorisé à 10 000 € sur un bien à 250 000 € économise environ 580 € de DMTO (au taux de 5,80%). Une liste précise et des factures sont recommandées pour éviter tout redressement fiscal.

2. Déduire les frais d'agence (si mandat acquéreur)

Si l'agence immobilière détient un mandat de recherche signé par l'acquéreur, les honoraires à la charge de l'acheteur sont déductibles de la base taxable des droits de mutation. Sur 250 000 € avec 10 000 € de frais d'agence acquéreur, la base DMTO passe à 240 000 €, économisant 580 € au taux standard. Ce mécanisme ne s'applique pas si c'est le vendeur qui mandate l'agence.

3. Acheter dans le neuf

L'économie est structurelle : 5 à 6 points de DMTO en moins. Mais le prix du neuf intègre déjà la TVA à 20%. Pour un achat locatif, le calcul de rentabilité nette doit comparer les deux scénarios sur la durée de détention envisagée.

4. Solliciter la remise volontaire du notaire

Depuis l'arrêté du 28 février 2020 (applicable au 1er janvier 2021), les notaires peuvent accorder jusqu'à 20% de remise sur leurs émoluments pour la part dépassant 100 000 € de base (et non plus 150 000 € comme avant 2021). Pour un achat à 400 000 €, cela porte sur 300 000 € de base à 0,799% HT = 2 397 € d'émoluments concernés, soit une remise maximum de 479 € HT, 575 € TTC. Toujours bon à demander, mais négligeable vs un gain de 0,1 point sur votre taux de crédit.

5. Être primo-accédant dans un département à 6,32%

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années (art. 116 LF 2025), signalez-le au notaire dès le compromis. Votre DMTO reste à 5,80% au lieu de 6,32%, soit 1 500 € économisés sur un bien à 300 000 €. L'exemption est valable jusqu'au 30 avril 2028.

6. Acquérir un terrain à bâtir avec engagement de construire 4 ans

Régime de faveur de l'article 1594-0 G A du CGI : DMTO à 0,715% au lieu de 5,80-6,32%. Économie de 12 000 à 14 000 € sur un terrain à 250 000 €, à condition de construire dans les 4 ans.

📚 Glossaire des termes fiscaux immobiliers

DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)

Taxes prélevées lors d'une vente immobilière au profit du département (4,50% ou 5%), de la commune (1,20%) et de l'État (frais d'assiette 2,37%). Base légale : art. 1594 A à 1599 sexies CGI.

Émoluments proportionnels

Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches dégressives (arrêté 28 février 2020 : 3,870% / 1,596% / 1,064% / 0,799%). Soumis à TVA 20%.

CSI (Contribution de Sécurité Immobilière)

Taxe de 0,10% perçue par l'État (DGFiP) pour l'enregistrement de l'acte au Service de la publicité foncière (SPF). Art. 878 CGI.

Débours

Frais avancés par le notaire pour l'acquéreur : extraits de cadastre, géomètre, urbanisme, état hypothécaire. Forfait ≈ 600-1 200 €.

Primo-accédant (LF 2025)

Personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'acquisition. Art. 116 LF 2025 : exempté de la hausse départementale 0,5 pt.

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

Achat sur plan d'un bien neuf. DMTO réduit à 0,715% car TVA 20% déjà incluse dans le prix. Régi par la loi du 3 janvier 1967.

Mandat acquéreur

Contrat par lequel un acquéreur mandate une agence pour rechercher un bien. Si signé par l'acheteur, les honoraires sont déductibles de la base DMTO.

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)

Autorité qui fixe les règles d'endettement : taux max 35% (assurance incluse), durée max 25 ans (27 ans neuf). Position 29 septembre 2021.

BOFIP

Bulletin officiel des finances publiques. Doctrine fiscale opposable publiée par la DGFiP (bofip.impots.gouv.fr).

Sources officielles et références réglementaires

• Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit — Légifrance
• Arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires (applicable depuis 1er janvier 2021)
• Arrêté du 25 février 2026 actualisant les tarifs (applicable jusqu'au 29 février 2028)
• Loi n° 2025-127 de finances pour 2025, article 116 — relèvement DMTO et exemption primo-accédants
• Articles 1594 A, 1594 D, 1594-0 G du Code général des impôts (CGI)
• Article 878 CGI — Contribution de sécurité immobilière
• Articles A444-53 à A444-186 du Code de commerce — tarifs des notaires
• Instruction fiscale BOFIP BOI-ENR-DMTOI — doctrine DGFiP
• Position HCSF du 29 septembre 2021 — règles d'endettement immobilier
• Portail notaires.fr · simulateur officiel immobilier.notaires.fr · Service-public R54267
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❓ Questions fréquentes sur les frais de notaire 2026

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