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⚠️ Information Juridique YMYL
Ce simulateur applique le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (toujours en vigueur en 2026), pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290, qui fixe la liste exhaustive des charges récupérables. Cadre complémentaire : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs, régularisation annuelle art. 23), loi ALUR du 24 mars 2014 (prescription 3 ans art. 7-1), loi ELAN 23 novembre 2018 (individualisation chauffage). Les résultats sont indicatifs — en cas de litige, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire peuvent trancher.
⚡ En bref — réponse directe
Charges locatives récupérables 2026 = liste exhaustive décret 87-713. Pour un locataire dans un immeuble de 500 m² occupant 50 m² (tantièmes 10%), les principaux postes sont : eau 100% de la consommation, chauffage collectif 70% conso + 30% tantièmes, ascenseur entretien courant récupérable (gros entretien exclu), gardiennage 75% (couple) ou 40% (services partiels), TEOM 100%, électricité parties communes et espaces verts récupérables. Régularisation annuelle obligatoire (art. 23 loi 89-462) avec justificatifs à disposition pendant 6 mois. Prescription 3 ans (art. 7-1, loi ALUR). Étalement paiement 12 mois si régul tardive.
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Saisissez les postes de charges totales de la copropriété et votre quote-part. Le simulateur calcule la part récupérable selon le décret 87-713 et compare avec vos provisions versées.
📊 Décompte charges récupérables (par poste)
Poste
Total immeuble
Quote-part
Part locataire
Eau consommation
—
100%
—
Chauffage (70% conso + 30% tantièmes)
—
—
—
Ascenseur (entretien + élec)
—
75% × tantièmes
—
Électricité parties communes
—
100% × tantièmes
—
Espaces verts
—
100% × tantièmes
—
Gardien / concierge
—
—
—
TEOM
—
100%
—
Nettoyage extérieur
—
100% × tantièmes
—
TOTAL CHARGES RÉCUPÉRABLES ANNUELLES :—
Mensualisation théorique :—
📅 Régularisation annuelle (art. 23 loi 89-462)
Provisions versées (12 × mensualité) :—
Charges récupérables réelles :—
ÉCART (régularisation) :—
Base légale : Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste exhaustive) · Loi 89-462 art. 23 (régularisation annuelle) · Loi ALUR 2014 art. 7-1 (prescription 3 ans) · Loi Elan 2018 (individualisation chauffage 70/30). Justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois.
Charges locatives : qui paie quoi ?
Les charges locatives désignent les sommes que le bailleur peut légalement récupérer auprès du locataire en plus du loyer. La liste est limitativement fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toute charge qui n'y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire — peu importe ce que stipule le bail, une clause abusive est nulle (art. 4 loi 89-462).
Concrètement, les charges récupérables correspondent à trois catégories : les dépenses liées à l'usage du logement et de l'immeuble par le locataire (eau, chauffage, ascenseur), les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties communes, et les impôts locatifs (TEOM essentiellement). Tout ce qui relève de l'investissement, du remplacement ou du gros entretien reste à la charge du propriétaire.
Ordre de grandeur 2026
Pour un appartement T2/T3 en copropriété moyenne en 2026, les charges récupérables s'échelonnent de 20 à 40 €/m²/an selon les équipements (ascenseur, chauffage collectif, gardien) et la ville. Un T2 de 50 m² à Paris avec ascenseur et gardien : 1 500 à 2 000 €/an de charges récupérables (125-165 €/mois). Sans gardien, sans ascenseur : 600 à 900 €/an.
🎯 Les 7 postes de charges récupérables
Voici le détail des principaux postes récupérables du décret 87-713 avec leur quote-part légale :
1. Eau froide et eau chaude
Individuelle (compteur) : 100% récupérable sur la base du relevé du compteur individuel.
Collective (répartition) : 100% récupérable au prorata des tantièmes ou surfaces.
Inclut : consommation, traitement, adduction, entretien des canalisations privatives.
Exclut : remplacement des canalisations principales (gros travaux, non récupérable).
2. Chauffage et eau chaude collective
Règle 70/30 (loi Elan 2018) : 70% selon la consommation individuelle relevée (compteurs ou répartiteurs), 30% selon les tantièmes de copropriété.
À défaut de compteur individuel : 100% selon tantièmes.
Non récupérable : vétusté, malfaçon, réparations dues à la force majeure.
Règle 70/30 du chauffage collectif
La loi Elan du 23 novembre 2018 a renforcé l'individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés. Objectif : responsabiliser les occupants sur leur consommation réelle pour réduire la consommation globale. Depuis l'entrée en vigueur, la répartition légale standard pour le chauffage collectif est :
Répartition du chauffage collectif :
70% selon la consommation individuelle (compteur ou répartiteur de chaleur)
30% selon les tantièmes de copropriété
À défaut de compteur individuel fonctionnel : 100% selon tantièmes.
Exemple concret — immeuble 500 m² avec chauffage collectif
Charges totales de chauffage de la copropriété : 15 000 €/an. Locataire avec logement de 50 m² (tantièmes 10%), consommation relevée par répartiteur : 12% de la consommation totale.
Part conso : 15 000 × 70% × 12% = 1 260 €
Part tantièmes : 15 000 × 30% × 10% = 450 €
Total chauffage récupérable : 1 710 €/an
Dérogations
Certains immeubles sont dispensés de l'individualisation : immeubles où l'installation technique le rend impossible ou où le coût serait excessif (> 20% des bénéfices attendus sur 10 ans), bâtiments dont les logements ont déjà une performance énergétique homogène. Dans ces cas, la répartition se fait 100% selon tantièmes sans perte de droit pour le locataire.
Gardien / concierge : la règle 75% ou 40%
L'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe deux taux récupérables distincts selon les missions réellement assurées par le gardien :
Configuration
% récupérable
Conditions
Gardien (ou couple) logé sur place, entretien + déchets
L'écart entre les deux configurations représente 1 225 €/an pour un T2 — un poste budgétaire majeur à vérifier sur le décompte annuel.
📅 Régularisation annuelle — article 23 loi 89-462
La régularisation annuelle est une obligation du bailleur (art. 23 loi 89-462) : il doit, au moins une fois par an, comparer les provisions versées par le locataire avec les charges récupérables réelles et procéder aux ajustements nécessaires.
Déroulé de la régularisation
Collecte des justificatifs par le bailleur : décompte général annuel des charges de copropriété voté en AG, factures individuelles (eau, chauffage), relevés de compteurs individuels, salaire gardien.
Calcul des charges récupérables en appliquant les quote-parts légales (décret 87-713) et les tantièmes du logement.
Comparaison avec les provisions versées pour l'année civile (12 × mensualité).
Notification au locataire du décompte détaillé par poste, avec mention de l'écart (rappel ou trop-perçu).
Mise à disposition des pièces justificatives pendant 6 mois (art. 23 al. 4).
Ajustement des provisions pour l'année suivante pour éviter un nouvel écart.
Si régularisation en retard (> 1 an)
Le bailleur conserve le droit de réclamer des charges non régularisées dans la limite de la prescription 3 ans (art. 7-1 loi 89-462 depuis loi ALUR). Toutefois, le locataire peut exiger un étalement du paiement sur 12 mois sans intérêts (art. 23 al. 5). Au-delà de 3 ans, la prescription éteint la dette.
Conseils pratiques
Locataire : conservez toutes vos quittances de loyer et demandez le décompte détaillé chaque année.
Bailleur : automatisez la régularisation (logiciels comme Hestia, Rentila, SmartLoc) pour ne pas perdre les charges en prescription.
Litige : saisir d'abord la Commission Départementale de Conciliation (CDC, gratuite, 2 mois). Puis tribunal judiciaire si échec.
Prescription 3 ans — loi ALUR du 24 mars 2014
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit dans la loi 89-462 un article 7-1 fixant un délai de prescription triennal pour toutes les actions découlant du bail d'habitation :
Action du bailleur : récupération de loyers et charges impayés — 3 ans à compter de l'exigibilité (date de la quittance ou de la régularisation).
Action du locataire : contestation de charges indûment versées, demande de restitution de dépôt de garantie, etc. — 3 ans.
Point de départ : jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits permettant l'action.
Cette prescription est d'ordre public : elle ne peut être allongée ou raccourcie par une clause du bail. Elle est interrompue par une reconnaissance de dette du débiteur ou une action en justice.
Charges NON récupérables — à la charge du bailleur
Tout ce qui n'est pas listé au décret 87-713 reste à la charge du propriétaire. Voici les principaux postes non récupérables :
Poste
Raison
Taxe foncière (hors TEOM)
Impôt du propriétaire — TEOM uniquement récupérable
Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
Charge du bailleur — le locataire a sa propre MRH
Honoraires de gestion locative (agence)
Relation bailleur/agence, pas récupérable
Honoraires syndic copropriété
Gestion de la copropriété, non liée à l'usage locataire
Gros travaux (ravalement, toiture, gros œuvre)
Investissement immobilier du bailleur
Remplacement chaudière / ascenseur
Renouvellement équipement (investissement)
Mise aux normes (accessibilité PMR, incendie)
Obligation légale du propriétaire
Plantation / abattage d'arbres
Hors entretien courant
Frais de relance locataire, recouvrement
Risques commerciaux du bailleur
Contribution sur les revenus locatifs (CRL, SCI)
Impôt personnel du bailleur
⚠️ 7 erreurs fréquentes à éviter
Récupérer des charges non listées au décret 87-713 — clause abusive, nulle. Le locataire peut réclamer le remboursement sur 3 ans.
Oublier la régularisation annuelle — le bailleur perd le droit de récupérer les charges en prescription au bout de 3 ans.
Récupérer 100% du salaire gardien — erreur fréquente : c'est 75% (couple entretien + déchets) ou 40% seulement.
Confondre entretien et remplacement ascenseur — le remplacement n'est jamais récupérable, même partiellement.
Demander plus que les tantièmes légaux — la clé de répartition doit respecter le règlement de copropriété, pas être inventée.
Provisionner un montant arbitraire — les provisions doivent correspondre aux charges prévisibles (art. 23 loi 89-462). Un bailleur qui provisionne le double des charges réelles abuse.
Refuser les justificatifs au locataire — obligation 6 mois (art. 23 al. 4). Un refus ouvre droit à contestation avec dispense de paiement du rappel.
📚 Glossaire AEO — 10 termes clés
Décret 87-713
Décret du 26 août 1987 fixant la liste exhaustive des charges locatives récupérables. Toujours en vigueur en 2026. Cadre juridique de référence.
Loi 89-462
Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Régit le bail d'habitation et fixe la régularisation annuelle (art. 23).
Loi ALUR
Loi du 24 mars 2014. A introduit la prescription de 3 ans sur le bail (art. 7-1 loi 89-462) et renforcé les droits du locataire en matière de charges.
Loi Elan
Loi du 23 novembre 2018 sur l'évolution du logement. A renforcé l'individualisation des frais de chauffage (règle 70/30).
Tantièmes
Quote-part d'un logement dans la copropriété, exprimée en millièmes ou pourcentage. Fixée au règlement de copropriété selon la surface et la valeur.
Provisions sur charges
Acomptes mensuels versés par le locataire en plus du loyer, basés sur les charges prévisionnelles. Régularisés annuellement contre les charges réelles.
Régularisation
Opération annuelle comparant provisions versées et charges réelles. Génère un rappel (à payer par le locataire) ou un trop-perçu (à rembourser par le bailleur).
TEOM
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. Recouvrée avec la taxe foncière mais 100% récupérable sur le locataire (art. 23 décret 87-713).
Prescription triennale
Délai de 3 ans (art. 7-1 loi 89-462) au-delà duquel une action relative au bail est éteinte. S'applique aux deux parties (bailleur et locataire).
Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Instance gratuite de résolution amiable des litiges locatifs (charges, dépôt de garantie, état des lieux). Saisine préalable au tribunal dans certains cas. Réponse sous 2 mois.
❓ Questions fréquentes — Charges locatives 2026
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire en 2026 ?
La liste exhaustive est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle inclut : l'eau froide et chaude (consommation individuelle ou collective), le chauffage collectif selon la règle 70% consommation + 30% tantièmes, l'entretien courant et les menues réparations de l'ascenseur (mais pas son remplacement), l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'entretien des espaces verts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), les honoraires du gardien à 75% s'il est logé avec son conjoint ou à 40% s'il n'assure que certains services. Tout ce qui n'est pas listé dans le décret reste à la charge exclusive du propriétaire.
Comment est calculée la répartition 70/30 du chauffage collectif ?
Depuis la loi Elan de 2018 et l'obligation d'individualisation des frais de chauffage, la répartition classique est 70% selon la consommation individuelle (relevée au compteur ou au répartiteur de chaleur) et 30% selon les tantièmes de copropriété (à défaut de compteur, 100% selon tantièmes). Exemple pour une copro avec 5 000 € de charges chauffage et un locataire occupant 50 m² dans un immeuble de 500 m² : part tantièmes = 5 000 × 30% × 10% = 150 €. Part consommation = selon relevé compteur.
Quelle est la quote-part récupérable pour le gardien ou concierge ?
Selon l'article 23-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : 75% du salaire, charges sociales incluses, si le gardien (ou couple de gardiens) assure à la fois l'entretien des parties communes ET l'élimination des déchets. 40% seulement s'il n'assure qu'une de ces deux missions ou si les services sont partiels. Un employé de nettoyage externe non logé ne permet pas ce calcul — 100% récupérable mais limité aux tâches listées au décret 87-713.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?
L'article 23 de la loi 89-462 impose au bailleur de procéder à une régularisation annuelle. Il compare les provisions versées par le locataire (mensualités × 12) avec les charges réelles récupérables. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire doit payer le complément (rappel). Si les provisions dépassent les charges, le bailleur rembourse le trop-perçu. Le bailleur doit fournir les pièces justificatives (factures, décompte général des charges de copropriété) et les tenir à disposition pendant 6 mois suivant la communication de la régularisation.
Quel est le délai de prescription pour contester des charges locatives ?
L'article 7-1 de la loi 89-462 (introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014) fixe un délai de prescription de 3 ans pour toutes les actions dérivées du contrat de bail. Le locataire peut donc contester les charges des 3 dernières années, et le bailleur peut réclamer des charges non payées dans la même limite. Pour les régularisations de plus d'un an tardive, le locataire peut exiger un échéancier de paiement sur 12 mois (art. 23 loi 89-462 al. 5).
L'ascenseur est-il entièrement récupérable sur le locataire ?
Non. Le décret 87-713 distingue trois niveaux : 1) L'entretien courant (graissage, inspection mensuelle, menues réparations de dispositifs sécurité) : 100% récupérable. 2) Les réparations importantes (moteur, cabine) : non récupérables. 3) Le remplacement complet de l'ascenseur : jamais récupérable. L'électricité de fonctionnement est récupérable à 100%. En pratique, sur une charge annuelle de 2 000 € d'ascenseur, environ 1 400-1 500 € sont récupérables (entretien + électricité), 500-600 € restent à la charge du propriétaire.
Que se passe-t-il si le bailleur ne régularise pas les charges annuelles ?
Sans régularisation annuelle, le bailleur ne peut plus exiger le paiement de charges au-delà de la provision. Si la régularisation est tardive (plus d'un an après l'exercice concerné), le locataire peut exiger un étalement du paiement sur 12 mois, sans intérêts, même en cas de rappel important. La loi ALUR du 24 mars 2014 a considérablement renforcé les droits du locataire dans ce domaine. Au-delà de 3 ans de retard, la prescription éteint la dette (art. 7-1 loi 89-462).
Les honoraires de gestion du syndic sont-ils récupérables ?
Non. Les honoraires de syndic, les frais d'administration de la copropriété, les frais de tenue de comptabilité, les honoraires de gestion locative versés à une agence sont tous exclusivement à la charge du propriétaire. Ce sont des frais administratifs non liés à l'usage du logement par le locataire. De même, la taxe foncière et l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ne sont pas récupérables. Seule la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) fait partie de la taxe foncière mais peut être récupérée intégralement sur le locataire.
Comment vérifier la cohérence d'une régularisation de charges ?
Demandez au bailleur : 1) Le décompte général annuel des charges de copropriété voté en assemblée. 2) La répartition individuelle par tantièmes. 3) Les factures principales (eau, chauffage). 4) Le relevé du compteur individuel si chauffage/eau individualisés. Vérifiez que seules les charges listées au décret 87-713 sont répercutées. Recalculez : vos tantièmes × charges totales récupérables. Si l'écart dépasse 5%, demandez des explications par courrier recommandé. En cas de désaccord, la Commission Départementale de Conciliation (gratuite) ou le tribunal judiciaire peuvent trancher.
Les charges sont-elles différentes entre location nue et meublée en 2026 ?
Non, le décret 87-713 s'applique de manière identique aux locations nues et meublées relevant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. La liste des charges récupérables et les quote-parts sont les mêmes. En revanche, en location meublée touristique classée ou chambre d'hôte, le régime peut différer : charges forfaitaires incluses dans le prix du séjour, pas de régularisation annuelle. Pour la colocation en bail unique ou baux individuels, les charges sont réparties selon les tantièmes conventionnels entre colocataires.
Liste exhaustive charges récupérables fixée par décret 87-713 du 26 août 1987. Toute charge non listée = à la charge du bailleur.
Eau : 100% récupérable (conso individuelle ou répartition copro).
Chauffage collectif : 70% conso individuelle + 30% tantièmes (loi Elan 2018). À défaut compteur : 100% tantièmes.
Ascenseur : entretien courant et électricité récupérables. Remplacement moteur/cabine et modernisation non récupérables.
Gardien : 75% (couple entretien + déchets) ou 40% (service partiel) — art. 23-1 loi 89-462.
TEOM 100% récupérable bien qu'incluse dans taxe foncière.
Régularisation annuelle obligatoire (art. 23 loi 89-462) avec justificatifs disponibles 6 mois. Étalement 12 mois si régul tardive.
Prescription 3 ans (art. 7-1, loi ALUR 2014) sur toutes actions du bail. CDC pour conciliation amiable gratuite.
📜 Sources officielles
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables — Légifrance
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (charges du locataire)
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (bail d'habitation) — art. 23 régularisation, art. 23-1 gardiennage, art. 7-1 prescription
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR » — prescription 3 ans
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi Elan » — individualisation frais de chauffage
Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 — base légale du décret 87-713 (art. 18)