Calcul frais notaire achat 2026 — émoluments + DMTO par département

Composition des frais de notaire 2026 — 4 postes

Les frais de notaire désignent un ensemble de taxes et rémunérations collectées par le notaire lors d'une transaction immobilière. En 2026, ils se décomposent en 4 postes distincts, dont trois reversés à l'État ou aux collectivités :

Les émoluments sont la seule part revenant au notaire. Ils sont réglementés par l'État (art. A444-91 CMF) et ne peuvent être librement négociés à la baisse. Seule exception : la remise optionnelle jusqu'à 20% sur la part des émoluments correspondant à la fraction du prix excédant 100 000 € (art. A444-174 CMF).

• ✅ Inclus dans les "frais de notaire" : émoluments TTC, DMTO, CSI, débours
• ❌ Non inclus : frais de courtage, frais de mainlevée d'hypothèque (côté vente), frais de garantie crédit

Barème émoluments 2026 — arrêté du 25 février 2026 prorogé au 29/02/2028

Le barème des émoluments notariaux est fixé par l'État et actualisé périodiquement. L'arrêté du 25 février 2026 (JORFTEXT000053593921) proroge le barème du décret 2020-1432 jusqu'au 29 février 2028 sans modification de taux. Aucun des 5 concurrents analysés ne mentionne cette prorogation — c'est l'angle exclusif V5.

Source légale : art. A444-91 CMF + arrêté du 25 février 2026 (JORFTEXT000053593921). La TVA au taux normal de 20% s'applique sur les émoluments HT. La remise facultative de 20% — et non 10% comme mentionné à tort par la majorité des sites — s'applique sur la seule fraction des émoluments correspondant à la part du prix excédant 100 000 € (art. A444-174 CMF).

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Droits de mutation DMTO : 83 dpts à 6,32% vs 12 dpts à 5,81% vs Mayotte 5,09%

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent la part la plus importante des frais dans l'ancien. La loi de finances 2025 art. 116 (JORFARTI000050990784) a autorisé les conseils départementaux à relever le taux de 0,5 point supplémentaire — droit départemental de 4,50% à 5% — portant le total DMTO de 5,807% à 6,319% (arrondi à 6,32%). Période d'application : 01/04/2025 → 30/04/2028.

12 départements restés à 5,81% (droit départemental 4,50% inchangé)

83 départements à 6,32% — vague du 1er avril 2025 (27 dpts)

Vague du 1er mai 2025 — 45 dpts supplémentaires (cumul 83)

Note : Indre (36) — statut à confirmer auprès de la DGFiP (non publié au 19/04/2026). Sources : DGFiP dmto_2026-02.pdf, Legifrance JORFARTI000050990784.

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Renseignez le prix du bien, le type, votre département et votre statut. Le calcul applique le barème exact de l'arrêté 25/02/2026 (4 tranches) et le bon taux DMTO départemental.

CSI — contribution sécurité immobilière : 0,10% (art. 879 CGI)

La contribution pour la sécurité immobilière (CSI), prévue à l'art. 879 du Code général des impôts, est perçue lors de la publication des actes au fichier immobilier (service de publicité foncière). Son taux est de 0,10% du prix de vente, minimum 15 €. Pour un bien à 300 000 €, la CSI s'élève à 300 €. Elle est due que le bien soit neuf ou ancien.

Débours et frais annexes — de 400 à 1 200 €

Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur, auprès de tiers (géomètre-expert, conservateur des hypothèques, archives départementales, cadastre). Ils sont refacturés à l'euro près. On y trouve :

• Extrait cadastral et documents d'urbanisme : ~50 à 100 €
• État hypothécaire (vérification des charges) : ~15 à 30 €
• Publication de la vente au service de publicité foncière : ~200 à 400 €
• Frais de rédaction, frais postaux, copies certifiées : ~100 à 250 €
• Diagnostics obligatoires (si mis à charge de l'acheteur) : ~100 à 400 €

Dans les simulations standards, on retient ~1 000 €. Ce montant peut descendre à 400 € pour une petite transaction simple, ou dépasser 1 200 € pour une transaction complexe (immeuble, servitudes multiples).

Immobilier neuf vs ancien — 2-3% vs 7-8%

La distinction neuf/ancien produit un écart de frais considérable. Pour un même bien à 300 000 €, l'acheteur dans le neuf paie environ 3× moins de frais que dans l'ancien.

La TVA dans le neuf est acquittée lors des appels de fonds au promoteur. L'acheteur ne la voit pas dans les frais de notaire mais la paie intégralement dans le prix. La taxe de publicité foncière réduite est prévue à l'art. 1594 F quinquies CGI pour les logements soumis à TVA (VEFA, construction, résidences neuves).

Pour simuler votre capacité d'emprunt : calculateur de capacité d'emprunt et simulateur de mensualités immobilières.

Hausse DMTO LF2025 (+0,5 pt) : 83 départements (01/04/2025 → 30/04/2028)

L'article 116 de la loi de finances 2025 (JORFARTI000050990784, promulguée le 14 février 2025) a ouvert aux conseils départementaux la faculté de relever d'un demi-point supplémentaire la part départementale des droits de mutation. Ceux qui ont voté la hausse sont passés de 4,50% à 5% de droit départemental, portant le total DMTO de 5,807% à 6,319%.

Pour un appartement à 400 000 € dans un département ayant voté la hausse, cela représente un surcoût de 0,5% × 400 000 = 2 000 € supplémentaires par rapport à 2024.

Exonération primo-accédants de la hausse DMTO — automatique, sans démarche

La loi de finances 2025 a prévu, dans le même article 116, une exonération automatique de la hausse 0,5 point pour les primo-accédants. Condition : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant l'acte d'achat.

Pour un primo-accédant achetant dans un département passé à 6,32% :

• DMTO applicable : 5,81% (taux pré-hausse)
• Économie sur 250 000 € : 0,5% × 250 000 = 1 250 €
• Économie sur 400 000 € : 0,5% × 400 000 = 2 000 €

Aucune démarche spécifique n'est requise. Le notaire vérifie le statut de primo-accédant lors de la constitution du dossier (attestation sur l'honneur + vérification cadastrale) et applique l'exonération directement dans l'acte.

Remise 20% max sur émoluments >100 000 € — art. A444-174 CMF

Erreur répandue chez plusieurs concurrents : la remise maximale sur les émoluments est de 20%, non 10%. Elle est prévue à l'art. A444-174 CMF, uniquement sur la fraction des émoluments correspondant à la part du prix excédant 100 000 € (tranche à 0,799% HT).

Le notaire doit appliquer cette remise uniformément à tous ses clients dans la même situation. Demandez-la systématiquement dès que le prix dépasse 100 000 €.

Don familial 100 000 € exonéré jusqu'au 31/12/2026 — achat neuf résidence principale

Depuis janvier 2025, un parent (ou grand-parent) peut effectuer un don exonéré de droits de donation à hauteur de 100 000 € par bénéficiaire (plafond global 300 000 € tous donateurs confondus), à condition que le don finance l'achat d'un logement neuf en résidence principale. Ce dispositif expire le 31 décembre 2026.

Pour une famille avec 2 parents, un enfant acquéreur peut recevoir jusqu'à 200 000 € totalement exonérés pour financer son achat neuf. Acte notarié recommandé pour prouver l'emploi des fonds.

En complément : calculateur d'impôts 2026 et simulateur de taxe foncière.

Exemples chiffrés — 3 scénarios 2026

Qui paie et quand ? Délai, acompte, solde

En droit français, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. Le calendrier de paiement se déroule en 2 temps :

1. Au compromis de vente : un acompte de 5 à 10% du prix est versé (séquestre = dépôt de garantie, déduit du prix final, pas des frais de notaire).
2. À la signature de l'acte authentique (~3 mois après le compromis) : solde du prix + totalité des frais de notaire. Le notaire perçoit les fonds, paie les impôts et taxes, remet les clés.

Délai moyen compromis → acte : 2 à 4 mois (rétractation 10 jours + obtention du crédit + purge droits de préemption). Sans financement : 4 à 6 semaines possible.

Les frais de notaire ne sont pas finançables dans la plupart des prêts immobiliers classiques — ils s'ajoutent à l'apport personnel. Notre simulateur de capacité d'emprunt en tient compte dans le calcul d'apport nécessaire.

❓ Questions fréquentes — frais de notaire achat 2026

⚡ API MCP — Frais notaire 2026

Données structurées disponibles pour agents IA : taux DMTO par département, barème émoluments 4 tranches, exonérations primo-accédants.