Calcul déficit foncier 2026 — simulateur plafond 21 400€ prorogé LF 2026

Qu'est-ce que le déficit foncier ? Définition légale (art. 156 I 3° CGI)

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal codifié à l'article 156 I 3° du Code Général des Impôts (LEGIARTI000050079659). Il se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier loué nu dépassent les loyers encaissés sur l'année civile. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global du contribuable, dans des limites légales précises, pour réduire directement l'impôt sur le revenu.

Le dispositif est accessible uniquement aux propriétaires bailleurs soumis au régime réel d'imposition (obligatoire si revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € selon l'art. 32 CGI, ou sur option pour 3 ans si inférieurs). Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire 30%) est incompatible avec la création d'un déficit foncier : il faut impérativement opter pour le régime réel et remplir le formulaire 2044 ou 2044-SPE.

Point fondamental souvent mal compris : les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. Seule la fraction du déficit issue des autres charges (travaux, gestion, taxe foncière, assurances) peut être déduite du revenu global dans la limite du plafond annuel. Les intérêts d'emprunt excédentaires, comme le déficit non imputable, sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.

Le dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). C'est un avantage structurel majeur par rapport à Pinel ou Denormandie, qui entrent dans cette enveloppe.

🧮 Simulateur déficit foncier 2026 — plafond 10 700 € / 21 400 €

Renseignez vos données locatives 2026 pour calculer votre déficit foncier, la fraction imputable sur votre revenu global et votre économie d'impôt selon votre TMI.

Plafond 10 700 € classique — calcul et imputation

Le plafond de droit commun est fixé à 10 700 €/an par l'article 156 I 3° CGI. Ce montant représente le maximum du déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) imputable sur le revenu global d'une année donnée. Il s'applique de plein droit à tous les propriétaires bailleurs sous régime réel qui réalisent des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration classiques.

Le calcul d'imputation suit un ordre précis imposé par le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20) :

1. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers bruts.
2. Si le résultat est positif après intérêts → revenu foncier net imposable.
3. Si négatif après intérêts → les autres charges (travaux, etc.) viennent ensuite.
4. La fraction du déficit hors intérêts est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
5. L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Exemple concret : propriétaire avec 8 000 € de loyers, 3 000 € d'intérêts, 15 000 € de travaux. RF net = 8 000 − 3 000 − 15 000 = −10 000 €. Fraction hors intérêts = 15 000 − max(0, 3 000 − 8 000) = 15 000 − 0 = 15 000 €, mais imputable sur RG = min(15 000, 10 700) = 10 700 €. Fraction reportable = 15 000 − 10 700 = 4 300 € sur RF pendant 10 ans. À TMI 30%, l'économie immédiate est de 10 700 × 30% = 3 210 €.

Plafond majoré 21 400 € énergétique : prorogé jusqu'au 31/12/2027 (LF 2026)

Le plafond majoré de 21 400 €/an s'applique aux déficits fonciers issus de dépenses de travaux d'amélioration énergétique réunissant trois conditions cumulatives :

• Le devis des travaux a été accepté à compter du 05/11/2022 (décret 2023-297)
• Les dépenses ont été payées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027 (prorogé LF 2026)
• Le logement passe d'une classe DPE E, F ou G à A, B, C ou D après travaux

Deux diagnostics de performance énergétique (DPE) certifiés sont exigés par l'administration fiscale : un DPE avant travaux et un DPE après travaux justifiant le gain de classe. Sans ces deux DPE, l'administration peut remettre en cause l'application du plafond majoré.

Les travaux éligibles au plafond majoré incluent typiquement : isolation thermique (toiture, murs, plancher), remplacement de chaudière fioul/gaz par pompe à chaleur, installation de double vitrage, ventilation mécanique contrôlée (VMC). Les travaux de peinture ou de réfection de salle de bains seuls ne déclenchent pas le plafond de 21 400 €.

En termes de stratégie, un propriétaire réalisant 21 000 € de travaux énergétiques par an sur 2026 et 2027 imputera 42 000 € en 2 ans sur son revenu global (vs 21 400 € maximum avec le seul plafond classique sur la même période). Pour en savoir plus sur les règles de calcul des revenus fonciers, consultez notre guide dédié.

Charges déductibles (art. 31 I 1° CGI) : liste exhaustive 2026

L'article 31 I 1° du CGI liste de façon limitative les charges déductibles des revenus fonciers sous régime réel. Toute charge non listée est non déductible, même si économiquement justifiée.

Point de vigilance : l'arrêt CE 14 février 2024 n°472835 a précisé la notion de travaux "dissociables" et "non dissociables" pour les rénovations mixtes. Des travaux de réparation associés à des travaux d'agrandissement peuvent voir leur qualification remise en cause si le tribunal juge les deux lots indissociables. Conservez les devis séparés par nature de travaux pour sécuriser la déduction. Pour les frais de notaire à l'acquisition, ils ne sont pas déductibles en revenu foncier (sauf cas de frais d'emprunt inclus dans l'acte).

Conditions : location nue 3 ans, régime réel obligatoire, DPE E/F/G → A/B/C/D

Le dispositif déficit foncier repose sur quatre conditions cumulatives dont le non-respect peut entraîner une reprise totale du bénéfice fiscal :

1. Location nue (non meublée) obligatoire

Le bien doit être loué à usage d'habitation principale du locataire, sans meuble. Un appartement loué meublé relève du régime LMNP/LMP (BIC), incompatible avec le déficit foncier. La mise en location meublée après imputation du déficit entraîne la remise en cause automatique de l'avantage.

2. Règle des 3 ans

Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global. Exemple : déficit imputé sur les revenus 2026 → location nue obligatoire jusqu'au 31/12/2029. En cas de cession, vacance prolongée ou mise en location meublée avant cette date, le déficit imputé est réintégré aux revenus de l'année de rupture.

3. Régime réel d'imposition obligatoire

Le régime micro-foncier (art. 32 CGI, abattement 30% sur loyers ≤ 15 000 €/an) est incompatible avec le déficit foncier. Les propriétaires au micro-foncier doivent opter pour le régime réel — l'option est irrévocable pendant 3 ans. Le formulaire à utiliser est le formulaire 2044 (ou 2044-S pour les dispositifs spéciaux). Consultez notre guide sur la rentabilité locative avant d'optimiser votre régime fiscal.

4. Conditions spécifiques au plafond 21 400 € (DPE)

Pour le plafond majoré énergétique : logement classé DPE E, F ou G avant travaux, devant atteindre la classe A, B, C ou D après travaux (décret 2023-297). Les deux DPE doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. La classe initiale est appréciée au jour du dépôt du devis (≥ 05/11/2022), pas au jour de la déclaration fiscale.

Gain fiscal selon votre TMI 2026 (tableau 0% → 45%)

Le barème de l'impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025) comprend 5 tranches. Votre taux marginal d'imposition (TMI) détermine le gain réel de l'imputation du déficit foncier : chaque euro de déficit imputé sur le revenu global économise X centimes d'impôt selon votre tranche la plus haute.

Le calcul est direct : Économie d'impôt = Montant imputable × TMI. Seul le montant effectivement imputé sur le revenu global génère une économie immédiate — le solde reportable sur les revenus fonciers ne produira d'effet fiscal que l'année où ces revenus fonciers futurs existeront.

Pour les contribuables à TMI 45% et plafond énergétique 21 400 €, l'économie annuelle maximale atteint 9 630 €. Sur 3 années consécutives de travaux énergétiques (64 200 € imputés), le gain fiscal cumulé peut atteindre 28 890 €. Pour un calcul global de votre situation fiscale, utilisez également notre simulateur de prêt immobilier et notre calculateur de plus-value immobilière.

Report du déficit non imputé : 10 ans sur revenus fonciers

La fraction du déficit foncier qui excède le plafond annuel d'imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €), ainsi que la totalité des intérêts d'emprunt générant un déficit, est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Ce report est automatique (rien à cocher ni à demander) : le formulaire 2044 prévoit les cases de report des déficits antérieurs. Les déficits s'imputent dans l'ordre chronologique, en commençant par le plus ancien.

Attention : contrairement au déficit imputable sur le revenu global, la fraction reportée sur les revenus fonciers ne réduit pas l'impôt si vous n'avez pas de revenus fonciers les années suivantes. Un propriétaire qui vend tous ses biens locatifs après imputation verra le report "perdu" si les 10 ans s'écoulent sans revenus fonciers nouveaux.

Déficit foncier vs LMNP amortissement : comparatif 2026

Le choix entre location nue (régime foncier, déficit possible) et location meublée (LMNP/LMP, amortissement) est une décision structurante pour tout investisseur immobilier. Voici une comparaison objective pour un bien de 200 000 € (hors terrain) acheté en 2026 :

Pour estimer l'IFI sur votre patrimoine immobilier, consultez aussi notre calculateur d'IFI 2026.

Non-cumulabilité : Pinel, Denormandie, Malraux, Cosse/Loc'Avantages

Le déficit foncier est incompatible avec les autres régimes de faveur appliqués au même bien la même année. La règle est posée par l'article 156 I 3° CGI lui-même : les charges ouvrant droit à d'autres déductions spécifiques sont exclues du régime général du déficit foncier.

Avantage structural du déficit foncier : il est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI). Pinel, Denormandie et Malraux entrent dans cette enveloppe — ce qui peut bloquer leur bénéfice pour les contribuables déjà à 10 000 € d'avantages. Le déficit foncier, lui, se cumule librement avec d'autres niches jusqu'à ce plafond.

Stratégie super-déficit 2026-2027 et interdiction passoires F 01/01/2028

La conjonction de deux événements crée une fenêtre stratégique unique en 2026-2027 :

1. Le plafond majoré de 21 400 €/an prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2026
2. L'interdiction de louer les logements classés F à compter du 01/01/2028 (loi Climat et Résilience 2021-1104, art. 160)

Pour un propriétaire d'un logement classé F ou G en 2026, la stratégie optimale consiste à :

• Faire réaliser un DPE "avant travaux" en 2026 (attestant la classe F ou G)
• Lancer des travaux de rénovation énergétique avec devis ≥ 05/11/2022 déjà accepté ou nouveau devis 2026
• Imputer 21 400 € en 2026, puis 21 400 € en 2027 → total 42 800 € imputés sur le revenu global
• Obtenir le DPE "après travaux" attestant la classe ≥ D avant fin 2027
• Continuer à louer légalement après le 01/01/2028

Gain fiscal cumulé pour un TMI 30% : 42 800 × 30% = 12 840 € d'impôt récupéré, tout en valorisant le patrimoine (+15 à +30% de valeur pour un bien F → C selon l'ADEME 2024) et en sécurisant les revenus locatifs futurs.

Pour les propriétaires à TMI 45%, le gain fiscal cumulé sur 2 ans atteint 42 800 × 45% = 19 260 €. Si les travaux s'élèvent à plus de 42 800 €, la fraction excédentaire est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Exemples chiffrés (3 scénarios : TMI 11%, TMI 30%, TMI 45%)

Déclaration formulaire 2044 et arrêt CE 14/02/2024 n°472835

Le déficit foncier se déclare sur le formulaire 2044 (revenus fonciers au régime réel) ou sur le formulaire 2044-S pour les propriétaires de monuments historiques ou de biens sous dispositifs spéciaux. La déclaration 2044 est déposée en même temps que la déclaration 2042 et reportée directement sur celle-ci.

Les cases importantes du formulaire 2044 (millésime 2026, revenus 2025) :

• Case 4BA : revenu foncier net positif (si loyers > charges)
• Case 4BB : déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700 € ou 21 400 €)
• Case 4BC : déficit reportable sur les revenus fonciers (intérêts emprunt excédentaires)
• Cases 4BD à 4BJ : report des déficits fonciers des années antérieures (N-10 à N-1)

L'arrêt du Conseil d'État du 14 février 2024, n°472835, a apporté une précision majeure sur la qualification des travaux mixtes. En cas de rénovation incluant à la fois des travaux déductibles (réparation) et des travaux non déductibles (construction/agrandissement), le tribunal a jugé que l'administration peut requalifier l'ensemble des travaux comme "non dissociables" dès lors que les deux lots forment un tout indivisible. La conséquence pratique : faire établir des devis distincts par nature de travaux, et veiller à ce que les factures séparent clairement les postes déductibles des postes non déductibles.

Cette jurisprudence renforce l'importance d'une documentation rigoureuse. En cas de contrôle fiscal sur la déductibilité de travaux, l'absence de devis distincts peut conduire à une remise en cause totale du déficit imputé, avec majoration de 40% si le caractère délibéré est établi. Pour une vue complète de votre fiscalité immobilière, consultez également notre simulateur de plus-value immobilière lors de la revente.

❓ FAQ — Déficit foncier 2026

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API MCP — Données déficit foncier 2026

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