Calcul charges locatives meublé ou vide : récupérables, bailleur vs locataire
En bref : ce simulateur vous aide à estimer la part de charges locatives imputable au locataire, la part restant à la charge du propriétaire et une éventuelle régularisation annuelle à partir du budget de copropriété.
Vous indiquez les charges annuelles de l’immeuble, la part réellement récupérable sur le locataire, la quote-part de votre logement (tantièmes ou pourcentage) et les provisions déjà versées. Le calcul affiche une estimation chiffrée avec un commentaire simple à comprendre.
🧮 Calculateur de charges locatives
Renseignez les données de votre immeuble et de votre bail pour obtenir une estimation des charges locatives annuelles, mensuelles et de la régularisation.
Exemples : 60–70 % dans un immeuble classique (une partie des charges reste non récupérable).Au besoin, utilisez les tantièmes / millièmes de copropriété pour estimer ce pourcentage.Comment fonctionne le calcul des charges locatives ?
En droit français, le principe est simple : le locataire ne paie que les charges récupérables, c’est-à-dire celles liées à l’usage courant du logement (eau froide, eau chaude et chauffage collectifs, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.). Toutes les autres charges (frais de syndic, honoraires de gestion, gros travaux, assurance immeuble…) restent à la charge du propriétaire.
Notre calculateur applique trois étapes : (1) calcul des charges récupérables à l’échelle de l’immeuble, (2) application de la quote-part de votre logement pour obtenir les charges annuelles imputables, (3) comparaison avec les provisions déjà versées pour déterminer une éventuelle régularisation de charges.
Cela ne remplace pas les justificatifs officiels (décompte de charges et pièces annexes) mais vous donne une ordre de grandeur cohérent avant de contester ou de valider une régularisation proposée par votre bailleur.
Charges récupérables détaillées : les principaux postes
Pour comprendre ce que vous payez réellement, il est utile de distinguer, poste par poste, les charges récupérables (refacturables au locataire) des charges non récupérables (à la charge définitive du bailleur).
| Poste | Récupérable sur le locataire ? | Qui paie en pratique ? |
|---|---|---|
| Eau froide, eau chaude collective | Oui | Locataire via les charges |
| Chauffage collectif | Oui | Locataire via les charges |
| Ascenseur (énergie & entretien courant) | Oui | Locataire des étages desservis |
| Entretien des parties communes | Oui | Locataire |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Oui | Locataire |
| Gardiennage / concierge (entretien & sortie poubelles) | Partiellement | Locataire pour la partie récupérable, bailleur pour le reste |
| Honoraires de syndic, gestion de l’immeuble | Non | Bailleur |
| Gros travaux, ravalement, toiture | Non | Bailleur |
| Assurance de l’immeuble | Non | Bailleur |
| Fonds de travaux de copropriété | Non | Bailleur |
Cette liste n’est pas exhaustive mais couvre les principaux postes que vous retrouverez sur les décomptes. L’important est de vérifier que ce qui vous est refacturé correspond bien à des charges récupérables et que les montants restent cohérents avec la taille du logement et les services rendus.
Exemple chiffré : studio vs T3
Le tableau ci-dessous illustre les ordres de grandeur que l’on peut rencontrer dans un immeuble classique chauffé collectivement. Les montants restent indicatifs et doivent toujours être rapprochés des documents remis par le syndic et le bailleur.
| Type de logement | Quote-part dans l'immeuble | Charges locatives annuelles estimées | Charges locatives mensuelles |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² | 6 % | ≈ 720 € | ≈ 60 €/mois |
| T2 40 m² | 10 % | ≈ 1 200 € | ≈ 100 €/mois |
| T3 65 m² | 16 % | ≈ 1 920 € | ≈ 160 €/mois |
Dans les grandes villes avec gardien et chauffage collectif, on peut facilement atteindre 20 à 40 €/m²/an de charges locatives. L’enjeu est de vérifier que les montants demandés sont cohérents avec les équipements de l’immeuble et les justificatifs fournis.
Charges locatives en location meublée
En location meublée, deux grands régimes coexistent : le forfait de charges (montant fixe non régularisé) et les provisions sur charges avec régularisation. Dans le premier cas, le locataire ne peut ni payer un complément ni obtenir de remboursement si le forfait est insuffisant ou trop élevé, sauf clause abusive manifeste. Dans le second cas, le mécanisme est identique à celui du nu : provisions mensuelles puis régularisation annuelle sur la base des charges réelles.
Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas refacturer n’importe quelle dépense au locataire : la liste des charges récupérables est encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (pour les logements soumis à la loi de 1989). Les gros travaux, la gestion de l’immeuble ou les honoraires du syndic restent à la charge définitive du propriétaire.
Bonnes pratiques pour locataires et propriétaires
- Conserver tous les avis d’échéance et appels de provision sur charges.
- Demander chaque année le détail du décompte et des pièces justificatives en cas de régularisation importante.
- Vérifier que les postes refacturés sont bien des charges récupérables au regard du décret.
- En cas de doute, comparer les montants avec ceux de logements similaires dans le quartier ou auprès d’associations de locataires.
- Pour le bailleur, ajuster progressivement le montant des provisions pour éviter des régularisations trop violentes (gros rattrapage ou gros remboursement).
❓ Questions fréquentes
Que faire si la régularisation de charges semble trop élevée ?
Commencez par demander le détail des charges récupérables et la clé de répartition appliquée à votre logement. Reproduisez le calcul avec les chiffres fournis et comparez avec le résultat de ce simulateur. En cas d’écart important ou de postes manifestement non récupérables, vous pouvez demander des explications écrites puis, si besoin, saisir une association de consommateurs ou la commission départementale de conciliation.
Comment estimer rapidement des charges locatives pour un futur logement ?
Vous pouvez partir d’un ordre de grandeur de 20 à 40 €/m²/an selon la ville, l’âge de l’immeuble et ses équipements. Demandez au bailleur le montant des charges récupérables sur le dernier exercice et le montant moyen des provisions mensuelles. Notre calculatrice vous permet ensuite de vérifier la cohérence de ces chiffres.