Calcul ILC 2026 — Simulateur de Révision de Loyer Commercial (Indice des Loyers Commerciaux)

Simulateur de révision de loyer commercial — ILC 2026

Évolution de l'indice ILC 2020–2025 (graphique INSEE)

Courbe trimestrielle de l'ILC (base 100 = T1 2008). Les marqueurs se positionnent automatiquement sur les deux trimestres choisis dans le simulateur ci-dessus : ● ILC de référence et ● ILC de révision.

Source : INSEE, série 001532540 (ILC). Min sur la période : 113,79 (T2 2020) — max : 137,71 (T3 2024) — dernier : 134,62 (T4 2025).

Qu'est-ce que l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ?

L'ILC — Indice des Loyers Commerciaux — est un indice statistique créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008 (loi de modernisation de l'économie). Il sert d'indice de référence légal pour la révision des loyers des baux commerciaux en France, en remplacement progressif de l'ICC (indice du coût de la construction) qui était jugé trop volatile et trop déconnecté de l'activité commerciale réelle.

Composition de l'ILC depuis la réforme 2022 : 2 composantes pondérées

Depuis le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 (applicable à partir du 4^e trimestre 2021), l'ILC est une moyenne pondérée de deux indices publiés par l'INSEE :

• 75 % — IPCHL : Indice des Prix à la Consommation hors tabac et hors loyers, qui reflète l'inflation générale
• 25 % — ICC : Indice du Coût de la Construction, qui mesure les coûts de construction immobilière

Cette pondération explique pourquoi l'ILC est plus stable depuis 2022 : la part dominante de l'IPCHL (75 %) lisse les fluctuations du coût de la construction. Elle éclaire aussi la baisse de l'ILC T4-2025 : l'inflation hors tabac/loyers s'est nettement repliée et le coût de la construction s'est assagi.

Publication trimestrielle par l'INSEE

L'INSEE publie l'ILC chaque trimestre, avec un délai d'environ 3 mois après la fin du trimestre. La série de référence est la série 001711471. Le dernier indice publié est le T4-2025 = 134,62 (publié le 24 mars 2026). Le prochain indice T1-2026 est attendu fin juin 2026.

ILC vs ILAT vs ICC : quelle différence ?

Ces trois indices coexistent dans le droit des baux commerciaux français, chacun avec un champ d'application distinct. Pour choisir le bon indice, référez-vous à ce qui est écrit dans votre bail. Consultez notre calculateur d'augmentation de loyer commercial pour aller plus loin.

Tableau complet des valeurs ILC — T1 2020 à T4 2025

Source officielle : INSEE, série 001711471. Dernière mise à jour : 24 mars 2026.

Prochain ILC : T1 2026 attendu fin juin 2026 (INSEE, série 001711471).

Formule légale de révision du loyer commercial

Chaque terme de la formule a une signification précise :

• Loyer actuel : le montant mensuel hors taxes stipulé dans votre bail ou lors de la dernière révision
• ILC nouveau : la valeur ILC du trimestre choisi comme référence pour la révision (généralement le dernier trimestre disponible correspondant à votre date de révision contractuelle)
• ILC ancien : la valeur ILC du trimestre de référence initial, tel qu'indiqué dans votre bail commercial

Cette formule est identique pour la révision annuelle (si une clause d'indexation annuelle est prévue dans le bail) et pour la révision triennale légale. La seule différence tient au plafonnement prévu par l'article L145-34 pour la révision triennale. Pour calculer une révision d'indice de loyer commercial plus complexe, consultez notre guide détaillé.

ILC T4-2025 : première baisse consécutive depuis la création de l'indice en 2008

Depuis sa création en 2008, l'ILC n'avait jamais connu deux baisses annuelles consécutives. Le T3-2025 (-0,45 % sur un an) suivi du T4-2025 (-0,50 % sur un an) constitue un événement inédit qui change les rapports de force entre bailleurs et locataires commerciaux.

Causes structurelles de la baisse

• Ralentissement de l'IPCHL : l'inflation hors tabac et loyers a fortement décéléré en France (de +5,9 % en 2023 à environ +1,3 % en 2025), ce qui pèse sur la composante dominante (75 %) de l'ILC
• Stabilisation de l'ICC : le coût de la construction (25 % de l'indice) s'est stabilisé après les hausses post-COVID liées aux matériaux et à l'énergie
• Effet de la réforme 2022 : depuis le retrait de l'ancienne composante « chiffre d'affaires du commerce de détail », l'ILC suit de plus près l'inflation hors loyers, désormais en net repli

Impact concret pour les locataires commerciaux

Pour un bail de 3 000 €/mois dont l'ILC de référence est T4-2024 (135,30), la révision au T4-2025 (134,62) donne :

Comparez avec le pic de hausse : au T1-2023, l'ILC affichait +6,69 % sur un an, ce qui avait provoqué des hausses de loyer significatives. Un locataire qui payait 3 000 € en T1-2022 (120,61) a vu son loyer passer à 3 201 € en T1-2023 (128,68). La correction actuelle ne compense pas cette hausse, mais elle constitue un répit réel.

Projection 2026 : vers la stabilisation ?

Les composantes de l'ILC suggèrent une stabilisation autour de 134–136 pour les trimestres à venir. L'INSEE n'anticipe pas de rebond inflationniste majeur à court terme. Les locataires ayant un bail en révision en 2026 ont donc tout intérêt à initier formellement leur demande de révision pour bénéficier du niveau actuel.

Révision triennale vs révision annuelle : quelles règles ?

La révision triennale légale (art. L145-38)

Tout bail commercial prévoit une révision du loyer tous les 3 ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties. Cette révision est encadrée par l'article L145-38 du Code de commerce. Elle est plafonnée à la variation de l'ILC intervenue depuis la dernière fixation du loyer (art. L145-34), ce qui protège le locataire en cas de flambée du marché immobilier.

La clause d'indexation annuelle

De nombreux baux prévoient contractuellement une révision automatique chaque année en fonction de l'ILC. Cette clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) est licite selon l'article L112-1 du Code monétaire et financier. Elle est calculée de la même façon (Nouveau loyer = Loyer × ILC nouveau ÷ ILC ancien), mais sur une période d'un an. Le plafonnement de l'art. L145-34 ne s'applique qu'à la révision triennale, pas à l'indexation annuelle contractuelle.

Exceptions au plafonnement

• Locaux monovalents (hôtels, cinémas, salles de spectacle, stades) : peuvent déroger au plafonnement ILC car leur valeur locative est difficile à comparer au marché standard
• Bail dérogatoire (précaire) : jusqu'à 3 ans, pas soumis au statut des baux commerciaux ni à l'ILC
• Modification notable des facteurs locaux de commercialité : peut justifier un loyer supérieur à la variation ILC lors du renouvellement

Exemple chiffré sur 3 ans

Bail débuté avec un loyer de 4 000 €/mois HT, ILC de référence T2-2022 (123,65), révision triennale au T2-2025 (136,81) :

Pour comparer avec les calculs de prêt immobilier associés à votre local commercial, notre simulateur de prêt est disponible séparément.

Plafonnement PME à 3,5 % et clause d'indexation : ce que beaucoup ignorent

Le plafonnement temporaire à 3,5 %/an pour les PME (2022–2024)

Face à la flambée de l'ILC en 2022-2023 (jusqu'à +6,69 % sur un an au T1-2023), l'article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 (pouvoir d'achat) a instauré un plafond exceptionnel : la hausse annuelle du loyer indexée sur l'ILC ne pouvait pas dépasser 3,5 % pour les petites et moyennes entreprises. Ce dispositif, d'abord prévu du 2^e trimestre 2022 au 1^er trimestre 2023, a été prolongé jusqu'au 1^er trimestre 2024 par la loi du 7 juillet 2023.

Est éligible une entreprise de moins de 250 salariés dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 M€ (ou le total de bilan 43 M€). Concrètement, si la variation d'ILC sur les quatre trimestres concernés dépassait 3,5 %, le locataire PME ne payait que +3,5 %.

⚠️ Ce plafonnement temporaire a pris fin après le 1^er trimestre 2024 : pour les indexations s'appuyant sur des indices postérieurs, c'est la variation réelle de l'ILC qui s'applique de nouveau (sans plafond spécifique, hors plafonnement triennal de droit commun).

Une clause d'indexation « à la hausse uniquement » est nulle

Beaucoup de baux contiennent une clause d'échelle mobile rédigée pour ne jouer qu'à la hausse. Or, depuis l'arrêt de la Cour de cassation, 3^e chambre civile, du 14 janvier 2016 (n°14-24.681), une telle clause est réputée non écrite : l'indexation doit pouvoir jouer aussi bien à la baisse qu'à la hausse. C'est décisif en 2026 : l'ILC reculant (T4-2025 = 134,62, −0,50 % sur un an), un locataire dont le bail comporte une clause d'indexation annuelle peut exiger l'application de la baisse, et non subir un gel artificiel du loyer.

Le seuil de 25 % : une révision immédiate hors triennat

Lorsque le jeu de la clause d'échelle mobile entraîne une variation du loyer de plus de 25 % par rapport au prix précédemment fixé, l'article L145-39 du Code de commerce ouvre un droit à révision immédiate, sans attendre l'échéance triennale. Chacune des parties peut alors demander que le loyer soit ramené (ou porté) à la valeur locative. Ce mécanisme, rarement invoqué, constitue un filet de sécurité contre les dérives d'indexation sur le long terme.

ILC vs ILAT vs ICC : quel indice pour votre bail ?

Si votre bail ne mentionne aucun indice ou fait référence à un indice inexistant, consultez un avocat spécialisé. En cas de silence, les tribunaux ont tendance à appliquer l'ILC pour les activités commerciales.

3 exemples concrets de révision de loyer avec l'ILC

Cadre juridique de la révision du loyer commercial

La révision des loyers commerciaux est encadrée par les articles L145-33 à L145-40 du Code de commerce. Voici les points essentiels :

Procédure de demande de révision

La demande de révision doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Une simple lettre ordinaire ou un email ne suffit pas. La révision prend effet à compter de la demande, sauf accord contraire. Si le bailleur ou le locataire ne répond pas dans les 3 mois suivant la demande de révision, la partie demanderesse peut saisir le tribunal.

Délais et prescription

La demande de révision triennale ne peut être formulée qu'après un délai de 3 ans à compter de la dernière fixation du loyer (art. L145-38). Le délai de prescription pour contester une révision est de 2 ans à compter de la notification (art. L145-60).

Jurisprudence clé

La Cour de cassation (3e chambre civile, 6 février 2020) a rappelé que le plafonnement de l'article L145-34 s'applique à la révision triennale, même lorsque la variation ILC est inférieure à la variation de la valeur locative. Cette décision protège le locataire contre les tentatives des bailleurs de déplafonner le loyer en invoquant la valeur de marché lors d'une révision triennale ordinaire.

Contentieux

En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble. Le président du tribunal peut désigner un expert judiciaire en évaluation immobilière. La médiation est recommandée avant tout contentieux judiciaire pour limiter les coûts. Retrouvez notre guide complet sur la révision de loyer commercial pour les cas complexes.

FAQ — 10 questions sur la révision de bail commercial avec l'ILC

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