Calcul loyer location-gérance fonds de commerce : redevance HT, TVA et périodicité (2026)
⚡ En bref — Redevance de location-gérance
Formule : Redevance HT = Part fixe annuelle + (Taux variable × CA HT prévisionnel). TVA 20 % s'ajoute. Base légale : art. L144-1 à L144-13 du Code de commerce. Le locataire-gérant a la qualité de commerçant indépendant.
| Élément clé | Règle / Repère |
|---|---|
| TVA sur redevance | 20 % (taux normal) si bailleur assujetti |
| Part variable (repère marché) | 1 % à 10 % du CA HT selon secteur — indicatif |
| Publication légale obligatoire | JAL dans les 15 jours (art. L144-5) |
| Solidarité dettes créanciers | Art. L144-6 : exigibilité immédiate possible |
| Imposition du propriétaire | BIC (et non revenus fonciers) |
| Viabilité redevance | Recommandé : < 30-40 % de l'EBE du fonds |
🧮 Simulateur redevance location-gérance — HT, TVA 20 %, TTC
Renseignez la part fixe annuelle, le taux variable et le chiffre d'affaires prévisionnel. Le simulateur calcule la redevance HT, la TVA 20 %, la redevance TTC et la périodicité choisie.
Formule de calcul de la redevance de location-gérance
La redevance de location-gérance — souvent désignée par le terme « loyer » dans le langage courant mais juridiquement distincte d'un loyer immobilier — résulte d'une négociation libre entre les parties. La loi n'impose aucun montant minimum ni maximum. Deux architectures dominent les pratiques contractuelles françaises.
Redevance HT = Part fixe annuelle + (Taux variable × CA HT prévisionnel)TVA 20 % = Redevance HT × 0,20 — Redevance TTC = Redevance HT × 1,20
Structure 1 — Redevance fixe
La redevance est un montant forfaitaire mensuel ou annuel, indépendant du chiffre d'affaires réalisé. Avantage pour le propriétaire : sécurité des encaissements. Avantage pour le locataire-gérant : prévisibilité de la charge. Inconvénient : le propriétaire ne bénéficie pas d'une hausse d'activité, et le locataire-gérant supporte une charge fixe même en cas de baisse de fréquentation. Ce modèle convient aux fonds à clientèle stable (officines, cabinets spécialisés).
Structure 2 — Redevance variable (% du CA)
La redevance est calculée en appliquant un pourcentage convenu au chiffre d'affaires HT réalisé par le locataire-gérant sur la période. Ce modèle aligne les intérêts des deux parties : si le fonds croît, le propriétaire en profite. Si l'activité faiblit, la charge du locataire-gérant est automatiquement allégée. Le risque principal est la difficulté de contrôle du CA réel déclaré, ce qui nécessite souvent une clause de communication des relevés de caisse ou des déclarations fiscales.
Structure 3 — Mixte (fixe + variable) — la plus utilisée
La majorité des contrats de location-gérance prévoient une part fixe plancher (garantissant un revenu minimum au propriétaire) plus une part variable (associant propriétaire et locataire-gérant aux performances). La part fixe couvre les charges incompressibles du propriétaire (remboursement de crédit éventuel, charges, assurance) et la part variable rémunère le fonds lui-même en fonction de son exploitation.
Exemple : Part fixe 15 000 €/an HT + 4 % × 300 000 € CA HT = 15 000 + 12 000 = 27 000 €/an HT, soit 2 250 €/mois HT + TVA 20 % = 2 700 €/mois TTC.
Vérification par l'EBE — la règle des 30-40 %
Mehdi Kabbaj recommande de soumettre toute redevance à un test de viabilité économique : la redevance totale annuelle (fixe + variable) ne devrait pas dépasser 30 à 40 % de l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) moyen du fonds sur les 3 dernières années. Une redevance supérieure à ce seuil expose le locataire-gérant à une insuffisance de trésorerie dès la première année difficile, avec pour conséquence un défaut de paiement, une rupture anticipée du contrat et la récupération par le propriétaire d'un fonds souvent dégradé (clientèle perdue, matériel usé, réputation atteinte). Ce seuil n'est pas légal — il s'agit d'une règle de bon sens fondée sur les pratiques observées dans les greffes de tribunaux de commerce.
Cadre légal — Articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce
La location-gérance est régie par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce, issus de la loi du 20 mars 1956, codifiée et réformée à plusieurs reprises. Ces textes constituent le seul cadre légal applicable — il n'existe pas de loi spécifique « location-gérance 2026 » à ce jour. Voici les dispositions essentielles que tout propriétaire ou locataire-gérant doit connaître avant de signer.
Article L144-1 — Définition et qualité de commerçant
L'article L144-1 définit la location-gérance comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls ». Le locataire-gérant acquiert par ce contrat la qualité de commerçant ou d'artisan. Il doit à ce titre s'immatriculer au RCS et assumer seul toutes les charges (sociales, fiscales, commerciales) liées à l'exploitation.
Article L144-5 — Publicité obligatoire dans les 15 jours
Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'une publicité dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL), dans les 15 jours suivant sa date de prise d'effet. Sans cette publicité, le bailleur reste solidairement responsable, envers les tiers, de toutes les dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds — sans limitation de montant ni de durée. Cette règle vise à protéger les créanciers du fonds qui pourraient ignorer l'existence du contrat de gérance.
Article L144-6 — Solidarité et créanciers du loueur
L'article L144-6 dispose que les créanciers du loueur (c'est-à-dire du propriétaire du fonds) peuvent demander en justice l'exigibilité immédiate de leurs créances lorsque la mise en location-gérance compromet leurs intérêts, par exemple si la redevance perçue ne suffit plus à rembourser les dettes du propriétaire afférentes au fonds. Cette disposition protège les créanciers antérieurs à la mise en gérance contre une dissipation du patrimoine du débiteur.
Article L144-2 — Condition d'exploitation préalable
L'article L144-2 subordonne la validité du contrat de location-gérance à une condition : le loueur doit avoir exploité personnellement le fonds ou l'établissement artisanal pendant au moins deux ans. Cette condition peut être écartée par le président du tribunal de commerce statuant sur requête, s'il est justifié de circonstances légitimes (maladie, incapacité, décès du conjoint exploitant). La loi du 2 août 2005 a assoupli cette exigence pour favoriser la transmission d'entreprise.
Articles L144-7 à L144-13 — Effets et fin du contrat
Ces articles précisent les effets du contrat sur les créanciers, la procédure en cas de contestation, et les modalités de fin de contrat. À l'expiration du contrat, le fonds revient au propriétaire dans l'état où il se trouve. Le locataire-gérant ne peut réclamer aucune indemnité d'éviction (contrairement au locataire bénéficiaire d'un bail commercial 3-6-9). Cette absence d'indemnité est une différence fondamentale par rapport au bail commercial et doit être clairement expliquée au locataire-gérant avant signature.
| Article | Objet | Sanction si non-respect |
|---|---|---|
| L144-1 | Qualité de commerçant du locataire-gérant | Nullité du contrat possible |
| L144-2 | Exploitation préalable 2 ans par le loueur | Nullité du contrat (sauf dérogation judiciaire) |
| L144-5 | Publicité SHAL dans les 15 jours | Solidarité illimitée du propriétaire pour dettes du locataire-gérant |
| L144-6 | Exigibilité immédiate des dettes du loueur | Recours judiciaire des créanciers |
| L144-7 à 13 | Effets, fin du contrat, absence d'indemnité d'éviction | Restitution du fonds sans compensation |
TVA et fiscalité de la redevance de location-gérance
TVA à 20 % sur la redevance
La redevance de location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20 % (article 259 du CGI) dès lors que le bailleur est assujetti à la TVA. La redevance porte sur la mise à disposition d'un fonds (éléments incorporels : clientèle, enseigne, droit au bail ; éléments corporels : matériel, mobilier, stocks éventuels). Cette qualification en « prestation de services » la distingue des loyers d'immeubles nus, qui peuvent bénéficier d'une exonération TVA.
Le locataire-gérant, qui est lui-même commerçant assujetti à la TVA, peut déduire la TVA ainsi facturée sur la redevance, à condition qu'elle soit affectée à une activité économique taxée. Cette déductibilité est un avantage économique réel par rapport à la TVA non récupérable supportée par les consommateurs finaux.
Imposition du propriétaire du fonds — régime BIC
La redevance perçue par le propriétaire du fonds est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément à la doctrine BOFiP. Cette catégorie s'applique que le propriétaire soit une personne physique ou une personne morale. Deux sous-cas :
- Propriétaire personne physique : la redevance est déclarée en BIC non professionnels ou professionnels selon que l'activité de mise en gérance est ou non exercée à titre professionnel habituel (critère de l'activité principale). Elle est soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
- Propriétaire société : la redevance est intégrée dans le résultat fiscal de la société et soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) au taux de droit commun (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles, 25 % au-delà).
La redevance n'est pas imposée en revenus fonciers — catégorie réservée aux loyers d'immeubles (appartements, locaux commerciaux nus). Cette distinction est fondamentale pour éviter une erreur de déclaration fiscale, qui peut entraîner un redressement.
Déductibilité de la redevance chez le locataire-gérant
Pour le locataire-gérant, la redevance versée est une charge d'exploitation déductible du résultat fiscal (BIC ou IS selon sa forme juridique). Elle figure dans les charges de gestion courante. La redevance HT est déductible ; la TVA est récupérée séparément sur la déclaration de TVA. Cette déductibilité améliore le résultat fiscal du locataire-gérant et réduit mécaniquement l'IS ou l'IR dû.
Attention aux situations de non-assujettissement
Si le propriétaire du fonds est en franchise de base de TVA (chiffre d'affaires inférieur aux seuils de l'article 293 B du CGI : 36 800 € pour les prestations de services en 2026), la redevance peut être facturée sans TVA. Dans ce cas, le locataire-gérant ne peut pas déduire de TVA, mais la redevance est inférieure en montant brut. Ce cas concerne surtout les petits fonds artisanaux.
Taux de redevance par secteur d'activité — repères de marché 2026 (indicatifs)
Ces fourchettes sont issues des pratiques observées dans les transactions de fonds de commerce et les dossiers de location-gérance traités par les CCI et les greffes de tribunaux de commerce. Elles ont un caractère purement indicatif — aucun texte légal ne réglemente le taux de redevance. La négociation reste toujours libre.
| Secteur d'activité | Taux variable (% CA HT) | Particularités et points d'attention |
|---|---|---|
| Restauration, brasserie, café | 5 – 8 % | Forfait plancher + % variable courant. Forte variabilité saisonnière à prévoir. |
| Commerce alimentaire de détail | 3 – 6 % | Marges faibles, taux réduit. Vérifier les conditions de la centrale d'achat. |
| Salon de coiffure, esthétique | 6 – 10 % | Forte valeur de la clientèle. Souvent modèle 100 % variable avec plancher. |
| Agence immobilière | 4 – 7 % | CA très variable selon le marché. Préférer un forfait plancher sécurisant. |
| Officine pharmaceutique | 2 – 4 % | CA élevé mais marges réglementées. Autorisation administrative préalable requise. |
| Commerce non alimentaire (mode, déco) | 5 – 9 % | Forte saisonnalité. Indexer la redevance sur l'IPC si contrat longue durée. |
| Pressing, laverie | 6 – 10 % | Investissement matériel élevé — vérifier l'état des équipements avant signature. |
| Garage, auto-école | 3 – 6 % | Agréments professionnels à transférer ou renouveler. Vérifier avec la préfecture. |
Source : pratiques CCI France, observatoires des greffes de tribunaux de commerce, dossiers de location-gérance 2023-2026. Ces données sont indicatives — Mehdi Kabbaj ne garantit pas leur applicabilité à toute situation particulière.
Exemple chiffré — Location-gérance d'une brasserie à Toulouse
Situation : Karim, 58 ans, possède une brasserie à Toulouse depuis 12 ans. Le chiffre d'affaires HT moyen sur 3 ans est de 480 000 €/an, avec un EBE de 96 000 €/an (marge EBE de 20 %). Il souhaite mettre le fonds en location-gérance pour préparer sa retraite tout en conservant la propriété du fonds. Mehdi Kabbaj analyse les options.
Option A — Modèle 100 % variable à 6 % du CA HT :
Redevance = 6 % × 480 000 = 28 800 €/an HT = 2 400 €/mois HT
TVA 20 % : 480 €/mois → TTC : 2 880 €/mois
Ratio EBE : 28 800 / 96 000 = 30 % — soutenable
Option B — Mixte : forfait 1 800 €/mois HT + 3 % du CA HT :
Part fixe : 21 600 €/an HT · Part variable : 3 % × 480 000 = 14 400 €/an HT
Total : 36 000 €/an HT = 3 000 €/mois HT + TVA = 3 600 €/mois TTC
Ratio EBE : 36 000 / 96 000 = 37,5 % — limite haute, attention
Décision recommandée : L'option A est plus prudente pour le locataire-gérant ; l'option B sécurise davantage Karim si le CA baisse. Karim choisit l'option A avec une clause de révision annuelle indexée sur l'IPC alimentaire. Publication JAL effectuée à J+8. Le locataire-gérant s'immatricule au RCS de Toulouse comme commerçant indépendant.
Erreurs fréquentes à éviter
C'est l'erreur la plus coûteuse. Sans publication dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans les 15 jours suivant la prise d'effet du contrat, le propriétaire reste solidairement responsable de toutes les dettes du locataire-gérant envers les tiers — fournisseurs, charges sociales, loyer des murs — sans limitation de montant ni de durée. La publication est obligatoire même entre membres d'une même famille.
Une redevance excessive rend l'exploitation économiquement intenable pour le locataire-gérant. En dessous de 30-40 % de l'EBE, la charge est supportable. Au-delà, le risque de défaut de paiement est élevé dès la première baisse d'activité. Le propriétaire récupère alors un fonds souvent dégradé (clientèle perdue, matériel usé, réputation atteinte) et sans recours efficace.
La location-gérance porte sur le fonds (clientèle, enseigne, matériel, droit au bail). Le bail commercial porte sur les murs (l'immeuble). Ce sont deux contrats distincts soumis à des régimes juridiques différents. Un propriétaire qui met son fonds en location-gérance tout en étant locataire des murs doit obtenir l'accord écrit du propriétaire des murs pour sous-louer le bail commercial — à défaut, la sous-location est nulle.
L'article L144-2 du Code de commerce impose que le loueur ait exploité personnellement le fonds pendant au moins deux ans avant de le mettre en location-gérance. Si cette condition n'est pas remplie, le contrat peut être annulé. En cas de circonstances légitimes (maladie, incapacité), une dérogation peut être accordée par le président du tribunal de commerce sur requête.
Lorsque la redevance comporte une part variable indexée sur le CA, le contrat doit prévoir explicitement une clause de communication régulière (mensuelle ou trimestrielle) du CA réel réalisé, accompagnée de pièces justificatives (relevés de caisse, déclaration de TVA). Sans cette clause, le propriétaire ne peut pas contrôler l'exactitude de la base de calcul de sa redevance variable.
Location-gérance vs bail commercial — comparatif
Ces deux contrats sont fondamentalement différents. Un propriétaire d'un fonds qui est également propriétaire des murs peut cumuler les deux : bail commercial pour les murs et location-gérance pour le fonds. Voici les principales différences.
| Critère | Location-gérance (art. L144-1 C.com) | Bail commercial (art. L145-1 C.com) |
|---|---|---|
| Objet | Fonds de commerce (clientèle, enseigne, matériel) | Locaux commerciaux (l'immeuble) |
| Durée minimale légale | Aucune | 9 ans (avec faculté de résiliation à 3 et 6 ans) |
| Indemnité d'éviction | Aucune à l'expiration | Droit potentiel à indemnité d'éviction |
| Publication légale | Obligatoire — JAL dans les 15 jours (art. L144-5) | Non obligatoire (enregistrement optionnel) |
| Qualité du preneur | Commerçant ou artisan (immatriculation RCS) | Locataire des murs (peut être ou non commerçant) |
| TVA sur loyer/redevance | 20 % (prestation de services) | Exonérée par défaut, option TVA possible |
| Indexation | Libre (IPC, ILC ou sectoriel) | ILC ou ILAT (selon activité) |
Négocier la redevance : méthodes pratiques
La négociation de la redevance de location-gérance repose sur trois piliers : la valorisation du fonds, l'analyse de sa rentabilité passée, et la projection de sa rentabilité future sous la gestion du locataire-gérant. Mehdi Kabbaj détaille les méthodes courantes.
Méthode 1 — Pourcentage du CA historique
La méthode la plus utilisée consiste à appliquer un taux à la moyenne du CA HT réalisé sur les 3 derniers exercices clos. Le CA retenu est le CA réel figurant dans les déclarations fiscales (liasse 2031 ou 2065) — pas le CA prévisionnel établi par le futur locataire-gérant, qui peut être optimiste. Le taux applicable varie selon le secteur (voir tableau ci-dessus).
Méthode 2 — Pourcentage de la valeur du fonds
Certains praticiens calculent la redevance comme un taux de rendement appliqué à la valeur vénale du fonds. Si un fonds est estimé à 200 000 € et que le propriétaire souhaite un rendement de 8 %, la redevance annuelle est de 16 000 €/an HT. Cette méthode est cohérente avec une logique d'investissement immobilier mais est moins répandue que le % CA dans la pratique commerciale française.
Méthode 3 — Référence à l'EBE
La méthode par l'EBE fixe la redevance comme un pourcentage de l'excédent brut d'exploitation. Objectif : garantir que le locataire-gérant puisse payer la redevance tout en dégageant une rémunération acceptable pour lui-même. Exemple : EBE moyen 60 000 €/an, redevance fixée à 30 % = 18 000 €/an HT. Le solde (42 000 €) couvre la rémunération du gérant, ses charges sociales personnelles et sa marge bénéficiaire.
Révision de la redevance — clause d'indexation
Le contrat de location-gérance peut prévoir une révision annuelle de la part fixe de la redevance indexée sur un indice. Les indices les plus utilisés :
- Indice des Loyers Commerciaux (ILC) — publié trimestriellement par l'INSEE, conçu pour les baux commerciaux et applicable par analogie aux locations-gérance.
- Indice des Prix à la Consommation (IPC) — indice d'ensemble hors tabac, applicable à tout type de contrat commercial.
- Indice sectoriel — pour les secteurs à forte spécificité (ex. IPC alimentaire pour la restauration).
En l'absence de clause d'indexation, la redevance reste figée au montant initial pendant toute la durée du contrat, ce qui défavorise le propriétaire en période inflationniste.
❓ Questions fréquentes — Redevance location-gérance (12)
Comment calculer la redevance de location-gérance d'un fonds de commerce ?
La redevance de location-gérance est-elle soumise à TVA ?
Quelle est la différence entre location-gérance et bail commercial ?
Quel taux variable appliquer à la redevance de location-gérance ?
Faut-il publier le contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales ?
Comment est imposée la redevance perçue par le propriétaire du fonds ?
Le locataire-gérant doit-il s'immatriculer au RCS ?
Qu'est-ce que la solidarité des créanciers en location-gérance (art. L144-6) ?
Peut-on prévoir une clause d'indexation de la redevance ?
Peut-on convertir une location-gérance en cession définitive du fonds ?
La location-gérance est-elle possible pour tous les types de fonds de commerce ?
Quelle durée minimale pour un contrat de location-gérance ?
Sources officielles
- Code de commerce, Articles L144-1 à L144-13 — Legifrance
- BOFiP — BIC : régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux
- Impots.gouv.fr — TVA sur prestations de services (taux 20 %)
- CCI France — La location-gérance : guide pratique
- Infogreffe — Immatriculation au RCS du locataire-gérant
- Economie.gouv.fr — Location-gérance d'un fonds de commerce
Mehdi Kabbaj analyse et vulgarise le droit de la location-gérance, les baux commerciaux et la fiscalité des fonds de commerce depuis plus de 8 ans. Ses travaux s'appuient sur le Code de commerce (art. L144-1 à L144-13), le BOFiP BIC, les pratiques CCI et les observatoires des greffes de tribunaux de commerce. Mis à jour le . Les résultats fournis ont un caractère indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal — consultez un professionnel pour votre situation.