Calculez la plus-value imposable lors de la revente d'un bien immobilier reçu par donation, avec les abattements pour durée de détention.
La revente d'un bien immobilier reçu par donation suit les mêmes règles d'imposition des plus-values que tout autre bien immobilier, avec une particularité importante : le prix de revient retenu n'est pas le prix d'achat initial du donateur, mais la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation. Si cette valeur a été sous-estimée lors de la donation, la plus-value imposable sera mécaniquement plus élevée lors de la cession. En revanche, la durée de détention est calculée depuis la date d'acquisition du bien par le donateur, ce qui permet au donataire de bénéficier des abattements accumulés par le donateur. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par le donataire (sur factures d'entreprises) sont également déductibles de la plus-value. La plus-value est imposée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), soit 36,2 % au total avant abattements. L'exonération totale de l'IR intervient après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
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Erreurs fréquentes — Plus-value sur bien reçu en donation
⚠️ Erreur fréquente : Retenir le prix d'achat d'origine du donateur comme prix de revient, alors que c'est la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation qui s'applique. Cette confusion est fréquente lorsque les donataires ne lisent pas soigneusement l'acte notarié. Si la valeur de donation a été déclarée à 150 000 € et que le bien se revend à 280 000 €, la plus-value brute est de 130 000 € — et non de 200 000 € si le donateur avait acheté le bien 80 000 € il y a 30 ans.
⚠️ Erreur fréquente : Déduire des travaux réalisés en auto-construction (par soi-même ou par des proches non professionnels). Seuls les travaux réalisés par des entreprises, facturés avec TVA et non déduits en charges foncières, sont admis en déduction de la plus-value imposable. Une rénovation réalisée soi-même — même si les matériaux ont été achetés sur facture — ne peut pas être déduite. Cette règle est strictement appliquée par le fisc lors des contrôles.
⚠️ Erreur fréquente : Ignorer la surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Au-delà du taux fixe de 19 % (IR) + 17,2 % (PS), une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique à la fraction de la plus-value nette excédant 50 000 €. Cette surtaxe peut représenter plusieurs milliers d'euros sur une revente à forte plus-value et est souvent oubliée dans les simulations.
Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Exemple concret — Marc, bien reçu de son père en 2012
Exemple concret : Marc a reçu un appartement de son père en 2012 par donation, déclaré à 165 000 €. Le père avait acquis cet appartement en 2003 (soit 9 ans avant la donation). Marc revend l'appartement en mars 2026 à 310 000 €. Il avait réalisé 22 000 € de travaux via une entreprise (non déduits en charges foncières).
Prix de revient : 165 000 + 22 000 = 187 000 €
Plus-value brute : 310 000 - 187 000 = 123 000 €
Durée de détention : depuis 2003 (acquisition par le père) jusqu'à 2026 = 23 ans
Abattement IR (22 ans = exonération totale) : 100 % → PV imposable IR = 0 €
Abattement PS (23 ans) : 28,5 % + (1 × 9 %) = 37,5 % → PV imposable PS = 123 000 × 62,5 % = 76 875 €
Impôt PS (17,2 %) : 76 875 × 17,2 % = 13 223 €
Surtaxe : 0 € (plus-value imposable IR = 0)
Total impôt : 13 223 € (uniquement les prélèvements sociaux)
Si Marc avait vendu 2 ans plus tôt (21 ans de détention), il aurait également payé l'IR : 123 000 × (1 - 96 %) × 19 % = 937 €.
Tableau — Abattements IR et prélèvements sociaux par durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (taux 19 %) | Abattement Prél. sociaux (17,2 %) |
|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an (dès 6e année) | 1,65 % par an (dès 6e année) |
| 22e année | 4 % (→ exonération IR totale) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré IR | 9 % par an supplémentaire |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Durée calculée depuis la date d'acquisition par le donateur (pas la date de donation). Base légale : CGI art. 150 VC.
Questions fréquentes
Quel est le prix de revient retenu pour un bien reçu en donation ?
Le prix de revient pour le calcul de la plus-value est la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation (valeur retenue pour le calcul des droits de donation). Ce n'est pas le prix d'achat initial du donateur. Base légale : CGI art. 150 VB.
Depuis quand court la durée de détention pour un bien donné ?
La durée de détention est calculée à partir de la date d'acquisition du bien par le donateur (et non la date de donation). Les années de détention du donateur sont transmises au donataire, ce qui permet de bénéficier rapidement des abattements si le donateur détenait le bien depuis longtemps.
Quels sont les abattements pour durée de détention en 2026 ?
Pour l'IR (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e → exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e → exonération totale à 30 ans.
Les travaux sont-ils déductibles de la plus-value sur un bien reçu en donation ?
Oui, les travaux réalisés par une entreprise (facture TTC, non déduits en charges foncières) sont déductibles. Les travaux en auto-construction ou par des proches non professionnels ne sont pas admis. Un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être utilisé si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Y a-t-il une exonération pour résidence principale sur un bien reçu en donation ?
Oui, si le bien reçu en donation constitue la résidence principale du donataire au moment de la cession, la plus-value est totalement exonérée. Cette exonération s'applique même si le donateur ne l'occupait pas comme résidence principale.
La surtaxe s'applique-t-elle aux plus-values sur bien reçu en donation ?
Oui. La surtaxe sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G) s'applique quel que soit le mode d'acquisition du bien : achat, donation ou succession. Elle varie de 2 % (entre 50 001 et 60 000 €) à 6 % (au-delà de 250 000 €) sur la fraction excédant 50 000 €.
Que se passe-t-il si la valeur de donation était sous-estimée ?
Si la valeur déclarée dans l'acte de donation était inférieure à la valeur vénale réelle (sous-évaluation), la plus-value imposable sera mécaniquement plus élevée lors de la revente. L'administration fiscale peut, lors d'un contrôle, rectifier la valeur de donation si l'écart est significatif, mais cela est rare et intervient surtout lors d'un contrôle de la donation elle-même.
MK
Mehdi Kabbaj — Expert en finance et fiscalité immobilière
Sources : CGI art. 150 U à 150 VH bis, BOFiP plus-values immobilières (BOI-RFPI-PVI), impots.gouv.fr 2026.
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