Calcul : Calcul plus-value vente appartement meublé

La vente d'un appartement detenu sous le regime LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) suit, en principe, le regime des plus-values immobilieres des particuliers (CGI art. 150 U), et non le regime des plus-values professionnelles. C'est un point cle : contrairement au LMP (Loueur Meuble Professionnel), le LMNP n'est pas affecte par les amortissements comptables comptabilises lors de la detention (la reprise d'amortissement ne s'applique pas). Calcul de la plus-value LMNP : PV brute = Prix de vente - Prix d'acquisition (+ frais d'achat forfaitaires de 7,5 % ou reels + travaux reels ou forfait 15 % si > 5 ans). Les abattements pour duree de detention s'appliquent ensuite de maniere identique au regime des PV immobilieres classiques : exoneration totale IR apres 22 ans, exoneration totale prelevements sociaux apres 30 ans. Attention : si le proprietaire est inscrit au registre du commerce en tant que LMP (recettes locatives superieures a 23 000 euros ET superieures aux autres revenus professionnels du foyer), le regime des PV professionnelles s'applique, avec reprise des amortissements. En 2026, les LMNP qui ont beneficie du regime reel avec amortissements profitent donc d'un avantage fiscal a la sortie (pas de reprise). Ce regime a ete tente de modification dans les lois de finances recentes sans aboutir. Source : CGI art. 150 U, BOFiP (LMNP), service-public.gouv.fr, Cour de cassation (jurisprudence LMNP/LMP).

La distinction LMNP / LMP est determinante fiscalement, notamment lors de la vente du bien. Le statut LMP (Loueur Meuble Professionnel) s'applique lorsque les deux conditions cumulatives sont remplies : (1) Les recettes locatives brutes annuelles (loyers + charges) depassent 23 000 euros TTC ; (2) Ces recettes depassent le total des autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA). Si ces deux conditions sont reunies, le loueur est LMP de droit, quelle que soit son inscription ou non au RCS. En cas de LMP : la plus-value de cession est une plus-value professionnelle (CGI art. 151 septies ou 238 quindecies). Les amortissements comptabilises pendant la periode de location viennent minorer le prix d'acquisition (reprise d'amortissement), ce qui augmente la plus-value imposable. Cependant, en LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes annuelles inferieures a 90 000 euros, exoneration totale des PV (art. 151 septies). Pour des recettes entre 90 000 et 126 000 euros, exoneration degressive. Risque de requalification a la vente : l'administration fiscale peut requalifier en LMP si les conditions sont reunies sur l'annee de cession, meme si le contribuable ne s'etait pas declare LMP. Consequence : rappel d'impot + penalites de 40 %. Conseil : anticiper le statut avant toute vente importante. Source : CGI art. 151 septies, 238 quindecies, BOFiP, service-public.gouv.fr.