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CGI art. 1384 A · INSEE IPC 2026 · décret 1967
En bref
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s'élèvent à 17,2 % en 2026. Ils s'appliquent sur le même revenu net que l'impôt sur le revenu : après abattement 30 % (micro-foncier) ou après déduction des charges réelles (régime réel).
Exemple : 10 000 € de loyers bruts en micro-foncier → revenu net = 7 000 € → prélèvements sociaux = 7 000 × 17,2 % = 1 204 €.
⚠️ AVERTISSEMENT FISCAL
Les prélèvements sociaux sont distincts de l'impôt sur le revenu. Le taux de 17,2% s'applique quelle que soit votre tranche marginale d'imposition. Consultez impots.gouv.fr ou un expert-comptable pour votre situation spécifique.
L'exonération neuf 2 ans oubliée dans 60 % des cas
La déclaration H1 doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement. Passé ce délai, vous perdez l'exonération temporaire. Le Kit vous rappelle les étapes.
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🧮 Calculateur PS Revenus Fonciers 2026
Composition des prélèvements sociaux 2026 sur revenus fonciers
Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (dont les revenus fonciers) sont régis par l'article L.136-6 du Code de la Sécurité sociale. Ils se décomposent en 2026 comme suit :
CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,9 % — dont 6,8 % déductibles de l'IR en N+1 (si régime réel)
CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5 %
Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Contribution financement des risques professionnels : 0,3 %
Total : 17,2 %
Déductibilité partielle de la CSG : un avantage méconnu
En régime réel foncier, 6,8 % de la CSG payée en 2026 sur les revenus fonciers 2025 est déductible de votre revenu global en 2026. Cette déductibilité est automatique : la DGFiP vous adresse un avis mentionnant le montant déductible. L'économie d'IR en résultant dépend de votre TMI : pour 1 000 € de CSG, économie = 68 × TMI.
Cas particulier des non-résidents UE/EEE
Suite à l'arrêt de Ruyter (CJUE, 26 février 2015) et la réforme de 2019, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE/EEE ne sont pas soumises à la CSG/CRDS sur leurs revenus patrimoniaux français. Elles paient uniquement le prélèvement de solidarité (7,5 %), non affecté à un régime de SS. Cette règle s'applique sur justification du statut auprès de la DGFiP (formulaire S1252).
Sources : Article L.136-6 CSS, articles 1600-0 C à 1600-0 S CGI, BOFiP-RPPM-PS, impots.gouv.fr, arrêt CJUE de Ruyter C-623/13. Taux 2026 confirmés au 1er janvier 2026.
Erreurs fréquentes — Prélèvements sociaux sur revenus fonciers
⚠️ Erreur fréquente : Confondre la base des prélèvements sociaux en micro-foncier. Certains bailleurs calculent les PS sur le revenu brut (les loyers bruts) alors que la base légale est le revenu net après abattement forfaitaire de 30 %. Sur 12 000 € de loyers bruts, la base est 8 400 € et non 12 000 €. L'erreur entraîne une surestimation de 43 % du montant dû.
⚠️ Erreur fréquente : Oublier de déclarer la CSG déductible l'année N+1. La DGFiP mentionne ce montant dans votre avis d'imposition (case 6DE de la déclaration 2042) mais de nombreux contribuables omettent de le reporter ou croient qu'il s'applique automatiquement. En régime réel avec 15 000 € de revenu foncier net, la CSG déductible s'élève à 15 000 × 6,8 % = 1 020 €, réduisant l'assiette IR de l'année suivante d'autant.
⚠️ Erreur fréquente : Ignorer l'impact des acomptes sur la trésorerie. Depuis le prélèvement à la source (2019), les PS sur revenus fonciers sont prélevés par acomptes mensuels basés sur N-2. Si vos revenus fonciers ont fortement augmenté cette année (nouvelle acquisition, hausse de loyer), vos acomptes sous-estiment la réalité et vous accumulerez une dette fiscale importante lors de la régularisation. Modulez vos acomptes sur impots.gouv.fr avant le 22 du mois.
Exemple concret — Patrick, propriétaire à Strasbourg, régime réel
Exemple concret : Patrick est propriétaire d'un T3 à Strasbourg loué 980 €/mois (loyers bruts = 11 760 €/an). Il est au régime réel et déclare 3 840 € de charges déductibles (intérêts d'emprunt 2 100 €, assurance PNO 420 €, taxe foncière 1 320 €).
Étape 1 — Revenu foncier net : 11 760 − 3 840 = 7 920 €
Étape 2 — Prélèvements sociaux (17,2 %) : 7 920 × 0,172 = 1 362 €
dont CSG : 7 920 × 9,9 % = 784 €
dont CRDS : 7 920 × 0,5 % = 40 €
dont prélèvement solidarité : 7 920 × 7,5 % = 594 €
dont contribution risques : 7 920 × 0,3 % = 24 €
Étape 3 — CSG déductible N+1 : 784 × (6,8 / 9,9) = 538 € à reporter case 6DE en 2027
Étape 4 — Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 7 920 × 30 % = 2 376 €
Charge fiscale totale 2026 : 1 362 + 2 376 = 3 738 € (soit 31,7 % du revenu brut locatif)
Économie grâce à la CSG déductible en 2027 : 538 × 30 % = 161 € récupérés sur la feuille d'impôts suivante.
Tableau comparatif — Impact des prélèvements sociaux selon le régime et la situation
Situation
Base de calcul PS
Taux PS
CSG déductible
Remarque clé
Résident, micro-foncier
Loyers bruts × 70 %
17,2 %
Non (abattement couvre)
Pas de déductibilité CSG supplémentaire
Résident, régime réel
Loyers − charges réelles
17,2 %
Oui — 6,8 % sur base PS
Reporter case 6DE en N+1
Résident, déficit foncier
0 € (base nulle)
0 %
Non applicable
Déficit non reportable en PS (contrairement à l'IR)
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026 ?
17,2% en 2026 : CSG 9,9% + CRDS 0,5% + prélèvement solidarité 7,5% + contribution 0,3%. S'applique sur le revenu foncier net (après abattement 30% micro-foncier ou après déduction des charges réelles). Inchangé depuis 2018.
La CSG sur les revenus fonciers est-elle déductible ?
Oui, partiellement. En régime réel, 6,8% de la CSG (sur les 9,9% totaux) est déductible du revenu global l'année suivante. En micro-foncier, pas de déductibilité supplémentaire (abattement forfaitaire 30% la couvre). La DGFiP calcule et applique automatiquement cette déductibilité dans votre déclaration.
Les non-résidents paient-ils des prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers français ?
Ressortissants UE/EEE affiliés à un régime de SS de leur pays : uniquement le prélèvement de solidarité (7,5%), pas la CSG/CRDS. Non-résidents hors UE/EEE : soumis aux 17,2% dans leur intégralité. La justification doit être fournie à la DGFiP (formulaire S1252 ou équivalent).
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils sur les plus-values immobilières ?
Oui. Les plus-values immobilières taxables sont soumises aux PS de 17,2% en plus des 19% d'IR (article 200 B CGI), après abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans). Exception : plus-value sur résidence principale exonérée à 100% d'IR et de PS.
Comment les prélèvements sociaux sont-ils prélevés sur les revenus fonciers ?
Depuis 2019 (PAS), les PS sur revenus fonciers sont prélevés sous forme d'acomptes mensuels (ou trimestriels sur demande) par la DGFiP. Montant calculé sur les revenus N-2. Régularisation lors de la déclaration annuelle. Modulation possible sur impots.gouv.fr si variation > 10% ou 200 €.
Les prélèvements sociaux sont-ils dus sur les loyers perçus en retard ?
Oui. Les prélèvements sociaux sont calculés sur les sommes effectivement encaissées au cours de l'année d'imposition (principe de caisse). Si un loyer de décembre N est perçu en janvier N+1, il est imposé en N+1 et les PS sont dus en N+1. À l'inverse, un arriéré de loyer perçu en N est intégralement imposé en N, même s'il correspond à des périodes antérieures. La déclaration doit donc refléter les encaissements réels et non les créances.
Comment optimiser sa charge de prélèvements sociaux en tant que bailleur ?
Trois leviers légaux existent. (1) Passer au régime réel pour déduire les charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, gestion) : si vos charges représentent plus de 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier. (2) Créer un déficit foncier par des travaux de rénovation : la base PS sera nulle l'année des travaux. (3) Si vous avez plusieurs biens, il n'est pas possible de mixer les régimes : vous êtes au régime réel pour tous ou en micro-foncier pour tous (sous condition de détenir des parts de SCPI ou SCI IR).
Les recettes en meublé (LMNP) sont-elles soumises aux prélèvements sociaux fonciers ?
Non. Les revenus de location meublée (LMNP ou LMP) relèvent du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sur les BIC non professionnels sont calculés différemment (cotisations sociales des indépendants pour LMP, ou PS au régime général selon les cas). La case à remplir est différente sur la déclaration (2042-C-PRO). Cette distinction est fondamentale et source d'erreurs fréquentes lors du passage d'une location vide à une location meublée.
✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj, analyste financier spécialisé fiscalité immobilière — Mars 2026