Calcul Plus-Value Immobilière 2026
⚡ En bref
⚠️ Avertissement important : Cet outil fournit des estimations à titre indicatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Avant toute décision financière ou engagement, consultez un conseiller bancaire agréé, un expert-comptable ou un courtier certifié.
La plus-value immobilière est taxée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS). La résidence principale est exonérée. Pour les résidences secondaires : abattements progressifs jusqu'à exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
🏠 Calculateur de Plus-Value Immobilière
Comprendre la Plus-Value Immobilière
Lorsque vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en principe imposable, sauf exceptions (résidence principale, exonération pour durée de détention).
L'imposition de la plus-value porte uniquement sur les résidences secondaires, les investissements locatifs et les terrains à bâtir. La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée ni de montant.
Taux d'imposition global : 36,2%
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, pas de barème progressif)
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Ces taux s'appliquent sur la plus-value nette, après application des abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2% à 6% s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Calcul Détaillé Étape par Étape
Étape 1 : Calculer le prix d'acquisition corrigé
Prix d'acquisition = Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, commission d'agence. Vous pouvez utiliser les frais réels ou un forfait de 7,5% du prix d'achat (souvent plus avantageux).
- Travaux : Construction, agrandissement, amélioration (pas l'entretien courant). Frais réels sur factures OU forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Étape 2 : Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente correspond au prix stipulé dans l'acte de vente. Les frais de vente (commission d'agence si à charge du vendeur, diagnostics) peuvent être déduits.
Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Les abattements réduisent la plus-value imposable. Ils sont différents pour l'IR et les PS :
- Pour l'IR : 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année = exonération totale après 22 ans
- Pour les PS : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année = exonération totale après 30 ans
Étape 4 : Calculer l'impôt
Impôt total = (Plus-value nette IR × 19%) + (Plus-value nette PS × 17,2%) + Surtaxe éventuelle
Tableau des Abattements pour Durée de Détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,5% |
| 20 ans | 90% | 24,75% |
| 22 ans | 100% (exonéré) | 28% |
| 25 ans | 100% (exonéré) | 55% |
| 30 ans et + | 100% (exonéré) | 100% (exonéré) |
Surtaxe sur les Plus-Values Élevées
Une surtaxe s'applique si la plus-value nette (après abattements IR) dépasse 50 000 € :
| Plus-value nette | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2% |
| 60 001 € à 100 000 € | 2% |
| 100 001 € à 110 000 € | 3% |
| 110 001 € à 150 000 € | 3% |
| 150 001 € à 160 000 € | 4% |
| 160 001 € à 200 000 € | 4% |
| 200 001 € à 210 000 € | 5% |
| 210 001 € à 250 000 € | 5% |
| 250 001 € à 260 000 € | 6% |
| Au-delà de 260 000 € | 6% |
Cas d'Exonération Totale
- Résidence principale — Exonération totale, sans condition de durée ni de montant
- Première vente d'un bien autre que la résidence principale — Si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans et réemploie le prix dans l'achat d'une résidence principale sous 24 mois
- Vente à moins de 15 000 € — Plus-value exonérée si le prix de vente est inférieur à 15 000 €
- Expropriation — Si le vendeur réemploie 90% du prix dans un délai de 12 mois
- Cession à un organisme social — Vente à un organisme HLM ou pour création de logements sociaux
Erreurs Fréquentes à Éviter
- Oublier le forfait 7,5% pour les frais — Beaucoup de vendeurs ne retrouvent plus leurs factures de notaire. Le forfait de 7,5% du prix d'achat est souvent plus avantageux et ne nécessite aucun justificatif.
- Ne pas utiliser le forfait travaux de 15% — Si vous n'avez pas conservé vos factures de travaux et détenez le bien depuis plus de 5 ans, le forfait de 15% s'applique automatiquement.
- Confondre résidence principale et secondaire — La résidence principale doit être votre domicile habituel et effectif. Un pied-à-terre utilisé occasionnellement ne compte pas.
- Ignorer l'abattement exceptionnel ZAN — En zones tendues, un abattement exceptionnel peut s'appliquer pour les terrains à bâtir (vérifiez les conditions).
- Mal calculer la durée de détention — Elle court de la date d'acquisition (acte authentique) à la date de cession. Une année entamée compte comme une année complète.
❓ Questions Fréquentes
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé. Le prix d'acquisition inclut les frais de notaire (réels ou forfait 7,5%) et les travaux (réels ou forfait 15% si détenu plus de 5 ans).
Quel est le taux d'imposition ?
36,2% au total : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2% à 6% s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement exonérée sans condition de durée. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
Au bout de combien d'années est-on exonéré ?
Exonération totale de l'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui, travaux réels sur factures ou forfait de 15% du prix d'acquisition si détenu plus de 5 ans.
Qu'est-ce que la surtaxe ?
Une taxe additionnelle de 2% à 6% si la plus-value nette dépasse 50 000 €. Elle est calculée par tranches.