Calcul Plus-Value Immobilière 2026
⚡ En bref
⚠️ Avertissement : La plus-value immobilière est exonérée pour la résidence principale. Les abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux) sont calculés automatiquement. Les travaux déductibles nécessitent des factures. Consultez un notaire pour les cas complexes (SCI, démembrement, cession partielle). Plus-value immobilière sur service-public.fr
La plus-value immobilière est taxée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS). La résidence principale est exonérée. Pour les résidences secondaires : abattements progressifs jusqu'à exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Calcul Plus-Value Immobilière 2026 toujours accessible dans un fichier
Compatible Excel et Google Sheets. Telechargement immediat, utilisable en 10 secondes.
Decouvrir pour 9,90 € →450+ telechargements · Excel & Google Sheets · Mise a jour mars 2026
🏠 Calculateur de Plus-Value Immobilière
Comprendre la Plus-Value Immobilière
Lorsque vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en principe imposable, sauf exceptions (résidence principale, exonération pour durée de détention).
L'imposition de la plus-value porte uniquement sur les résidences secondaires, les investissements locatifs et les terrains à bâtir. La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée ni de montant.
Taux d'imposition global : 36,2%
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, pas de barème progressif)
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Ces taux s'appliquent sur la plus-value nette, après application des abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2% à 6% s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Vous avez le resultat de Calcul Plus-Value Immobilière 2026. Ce guide donne le mode d'emploi.
Guide structure par chapitres. Trouvez rapidement ce qui vous concerne.
Voir sur Amazon →Partenaire Amazon · Prix inchange pour vous
Un tableur verifie avec cette formule exacte
Le meme calcul que ci-dessus, dans un fichier Excel/Sheets reutilisable. Plus besoin de revenir sur le site.
Obtenir pour 9,90 € →Disponible immediatement · Satisfait ou rembourse
📈 Reinvestissez votre plus-value immobiliere
Plus-value calculee. Reinvestissez le produit de votre vente dans des ETF, actions ou obligations — 0 frais de courtage, plans d'investissement automatiques des 1€.
Ouvrir un compte Trade Republic →Lien sponsorise — nous pouvons recevoir une commission
Calcul Détaillé Étape par Étape
Étape 1 : Calculer le prix d'acquisition corrigé
Prix d'acquisition = Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, commission d'agence. Vous pouvez utiliser les frais réels ou un forfait de 7,5% du prix d'achat (souvent plus avantageux).
- Travaux : Construction, agrandissement, amélioration (pas l'entretien courant). Frais réels sur factures OU forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Étape 2 : Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente correspond au prix stipulé dans l'acte de vente. Les frais de vente (commission d'agence si à charge du vendeur, diagnostics) peuvent être déduits.
Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Les abattements réduisent la plus-value imposable. Ils sont différents pour l'IR et les PS :
- Pour l'IR : 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année = exonération totale après 22 ans
- Pour les PS : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année = exonération totale après 30 ans
Étape 4 : Calculer l'impôt
Impôt total = (Plus-value nette IR × 19%) + (Plus-value nette PS × 17,2%) + Surtaxe éventuelle
Tableau des Abattements pour Durée de Détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,5% |
| 20 ans | 90% | 24,75% |
| 22 ans | 100% (exonéré) | 28% |
| 25 ans | 100% (exonéré) | 55% |
| 30 ans et + | 100% (exonéré) | 100% (exonéré) |
Surtaxe sur les Plus-Values Élevées
Une surtaxe s'applique si la plus-value nette (après abattements IR) dépasse 50 000 € :
| Plus-value nette | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2% |
| 60 001 € à 100 000 € | 2% |
| 100 001 € à 110 000 € | 3% |
| 110 001 € à 150 000 € | 3% |
| 150 001 € à 160 000 € | 4% |
| 160 001 € à 200 000 € | 4% |
| 200 001 € à 210 000 € | 5% |
| 210 001 € à 250 000 € | 5% |
| 250 001 € à 260 000 € | 6% |
| Au-delà de 260 000 € | 6% |
Cas d'Exonération Totale
- Résidence principale — Exonération totale, sans condition de durée ni de montant
- Première vente d'un bien autre que la résidence principale — Si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans et réemploie le prix dans l'achat d'une résidence principale sous 24 mois
- Vente à moins de 15 000 € — Plus-value exonérée si le prix de vente est inférieur à 15 000 €
- Expropriation — Si le vendeur réemploie 90% du prix dans un délai de 12 mois
- Cession à un organisme social — Vente à un organisme HLM ou pour création de logements sociaux
Erreurs Fréquentes à Éviter
- Oublier le forfait 7,5% pour les frais — Beaucoup de vendeurs ne retrouvent plus leurs factures de notaire. Le forfait de 7,5% du prix d'achat est souvent plus avantageux et ne nécessite aucun justificatif.
- Ne pas utiliser le forfait travaux de 15% — Si vous n'avez pas conservé vos factures de travaux et détenez le bien depuis plus de 5 ans, le forfait de 15% s'applique automatiquement.
- Confondre résidence principale et secondaire — La résidence principale doit être votre domicile habituel et effectif. Un pied-à-terre utilisé occasionnellement ne compte pas.
- Ignorer l'abattement exceptionnel ZAN — En zones tendues, un abattement exceptionnel peut s'appliquer pour les terrains à bâtir (vérifiez les conditions).
- Mal calculer la durée de détention — Elle court de la date d'acquisition (acte authentique) à la date de cession. Une année entamée compte comme une année complète.
❓ Questions Fréquentes
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé. Le prix d'acquisition inclut les frais de notaire (réels ou forfait 7,5%) et les travaux (réels ou forfait 15% si détenu plus de 5 ans).
Quel est le taux d'imposition ?
36,2% au total : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2% à 6% s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement exonérée sans condition de durée. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
Au bout de combien d'années est-on exonéré ?
Exonération totale de l'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui, travaux réels sur factures ou forfait de 15% du prix d'acquisition si détenu plus de 5 ans.
Qu'est-ce que la surtaxe ?
Une taxe additionnelle de 2% à 6% si la plus-value nette dépasse 50 000 €. Elle est calculée par tranches.
📚 Sources & Références
- impots.gouv.fr — Vente d'un bien immobilier
- Service-Public.fr — Plus-value sur bien immobilier
- BOFIP — Plus-values immobilières