Calcul Impôt Revenu Locatif Non Meublé : Calculateur Gratuit en Ligne

Calcul Impôt Revenu Locatif Non Meublé : methode de calcul

Location nue — Micro-foncier. Si vos loyers bruts annuels sont < 15 000 € et que vous ne possedez aucun bien en regime special (Pinel, Malraux...), vous beneficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %. Revenu imposable = 70 % des loyers.

Location nue — Regime reel. Revenu foncier net = loyers bruts - charges deductibles (interets d'emprunt, travaux d'entretien, assurance PNO, taxe fonciere, frais de gestion 20 €/lot, charges de copropriete). Si le resultat est negatif : deficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an, le solde se reporte 10 ans sur les revenus fonciers).

Location meublee — LMNP micro-BIC. Abattement 50 % (ou 71 % en meuble de tourisme classe). Seuil : 77 700 € de recettes annuelles.

LMNP reel. Vous deduisez les charges reelles PLUS l'amortissement du bien (hors terrain, dans 80 % des cas 2 a 3 % par an sur 25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). C'est l'avantage majeur du meuble : l'amortissement reduit le BIC imposable, dans 70 % des situations a zero les premieres annees.

Erreurs frequentes : calcul impôt revenu locatif non meublé

• Oublier les prelevements sociaux. Les revenus fonciers et BIC sont soumis aux prelevements sociaux de 17,2 % EN PLUS de l'IR. Impact non negligeable.
• Confondre LMNP et LMP. Le statut LMP s'applique automatiquement si les recettes locatives depassent 23 000 € ET representent plus de 50 % des revenus du foyer. Consequences : cotisations sociales (SSI au lieu de PS), mais aussi exoneration de plus-value apres 5 ans d'activite.
• Ne pas opter pour le reel quand c'est avantageux. Le micro est simple mais rarement optimal. Des que les charges reelles depassent 30 % (nu) ou 50 % (meuble) des loyers, le reel est plus favorable.
• Amortir le terrain en LMNP. Seul le bati est amortissable, PAS le terrain (dans 80 % des cas estime a 15-20 % du prix d'achat). Un controle fiscal recalculera l'amortissement excessif.

Deficit foncier : strategie d'optimisation

Le deficit foncier est l'un des rares mecanismes qui permet de deduire des revenus locatifs du revenu global (donc de baisser l'IR ET les PS). Le plafond est de 10 700 €/an (porte a 21 400 € pour les renovations energetiques entre 2023 et 2025, sous conditions).

Condition cle : le bien doit rester loue nu pendant au moins 3 ans apres l'imputation du deficit. En cas de revente ou de passage en meuble avant ce delai, l'administration recalcule l'impot.

Strategie travaux. Concentrer les travaux d'entretien/amelioration sur 1-2 ans pour maximiser le deficit, puis passer en micro-foncier les annees suivantes si les charges redescendent sous 30 %.

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