Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026
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⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un comptable ou fiscaliste avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
L'imposition des revenus locatifs depend du type de location. Location nue : revenus fonciers (micro-foncier abattement 30 % si recettes < 15 000 €/an, ou regime reel avec deduction des charges). Location meublee (LMNP) : BIC (micro-BIC abattement 50 % si recettes < 77 700 €, ou reel avec amortissement du bien). Le regime reel est dans 70 % des situations plus avantageux des que les charges depassent l'abattement forfaitaire. Source : impots.gouv.fr, CGI, Loi de Finances 2026, CGI art. 28 a 31.
Calcul Impots sur Revenus Locatifs : methode de calcul
Location nue — Micro-foncier. Si vos loyers bruts annuels sont < 15 000 € et que vous ne possedez aucun bien en regime special (Pinel, Malraux...), vous beneficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %. Revenu imposable = 70 % des loyers.
Location nue — Regime reel. Revenu foncier net = loyers bruts - charges deductibles (interets d'emprunt, travaux d'entretien, assurance PNO, taxe fonciere, frais de gestion 20 €/lot, charges de copropriete). Si le resultat est negatif : deficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an, le solde se reporte 10 ans sur les revenus fonciers).
Location meublee — LMNP micro-BIC. Abattement 50 % (ou 71 % en meuble de tourisme classe). Seuil : 77 700 € de recettes annuelles.
LMNP reel. Vous deduisez les charges reelles PLUS l'amortissement du bien (hors terrain, dans 80 % des cas 2 a 3 % par an sur 25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans). C'est l'avantage majeur du meuble : l'amortissement reduit le BIC imposable, souvent a zero les premieres annees.
Comment calculer l'impot sur les revenus locatifs d'une location nue en 2026 ?
Pour une location nue (non meublee) en 2026, le calcul de l'impot se fait en 3 etapes. Etape 1 - Determiner le revenu net foncier : au micro-foncier (loyers < 15 000 euros/an), appliquer l'abattement forfaitaire de 30 % ; au regime reel, deduire les charges reelles. Etape 2 - Appliquer le bareme progressif IR : le revenu foncier net s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal, et c'est le TMI du foyer qui determine le taux IR applicable. Etape 3 - Ajouter les prelevements sociaux de 17,2 %. Exemple concret : 12 000 euros de loyers, micro-foncier, TMI 30 % : revenu imposable = 8 400 euros (12 000 x 70 %), IR = 8 400 x 30 % = 2 520 euros, PS = 8 400 x 17,2 % = 1 445 euros, total prelevements = 3 965 euros, soit 33 % des loyers bruts. Source : impots.gouv.fr.
La location meublee est-elle plus avantageuse fiscalement que la location nue en 2026 ?
La location meublee (LMNP - Loueur Meuble Non Professionnel) est generalement plus avantageuse fiscalement que la location nue grace au regime BIC micro (abattement de 50 % contre 30 % en micro-foncier) et surtout grace au regime BIC reel avec amortissement. Au regime reel LMNP, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain), les meubles et les travaux sur leur duree d'utilisation, ce qui cree une charge comptable qui reduit ou annule le benefice BIC imposable sans creer de deficit imputable sur le revenu global. En pratique, beaucoup de LMNP au regime reel ne paient pas d'IR sur leurs loyers pendant 10 a 20 ans. La contrepartie : a la revente, le prix de vente n'est pas diminue des amortissements pour le calcul de la plus-value (regime des particuliers pour le LMNP non professionnel). Source : impots.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr.
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Erreurs frequentes : calcul impots sur revenus locatifs
Oublier les prelevements sociaux. Les revenus fonciers et BIC sont soumis aux prelevements sociaux de 17,2 % EN PLUS de l'IR. Impact non negligeable.
Confondre LMNP et LMP. Le statut LMP s'applique automatiquement si les recettes locatives depassent 23 000 € ET representent plus de 50 % des revenus du foyer. Consequences : cotisations sociales (SSI au lieu de PS), mais aussi exoneration de plus-value apres 5 ans d'activite.
Ne pas opter pour le reel quand c'est avantageux. Le micro est simple mais rarement optimal. Des que les charges reelles depassent 30 % (nu) ou 50 % (meuble) des loyers, le reel est plus favorable.
Amortir le terrain en LMNP. Seul le bati est amortissable, PAS le terrain (dans 80 % des cas estime a 15-20 % du prix d'achat). Un controle fiscal recalculera l'amortissement excessif.
Deficit foncier : strategie d'optimisation
Le deficit foncier est l'un des rares mecanismes qui permet de deduire des revenus locatifs du revenu global (donc de baisser l'IR ET les PS). Le plafond est de 10 700 €/an (porte a 21 400 € pour les renovations energetiques entre 2023 et 2025, sous conditions).
Condition cle : le bien doit rester loue nu pendant au moins 3 ans apres l'imputation du deficit. En cas de revente ou de passage en meuble avant ce delai, l'administration recalcule l'impot.
Strategie travaux. Concentrer les travaux d'entretien/amelioration sur 1-2 ans pour maximiser le deficit, puis passer en micro-foncier les annees suivantes si les charges redescendent sous 30 %.
Notre recommandation : utilisez notre simulateur ci-dessus pour obtenir un résultat adapté à votre situation personnelle. Les données sont mises à jour chaque année.
Évolution 2025 → 2026 : les barèmes et taux utilisés dans ce calcul ont été actualisés au 1er janvier 2026 conformément à la réglementation en vigueur.
Questions frequentes sur calcul impots sur revenus locatifs
Comment calculer son impot sur le revenu ? pour Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026 ?
Comparez charges reelles vs abattement 30 %. Si vos charges (interets, travaux, assurance, gestion, taxe fonciere) depassent 30 % des loyers, le reel est plus avantageux. Attention : l'option pour le reel vous engage pendant 3 ans.
En pratique, le resultat depend de votre situation personnelle : statut (salarie, TNS, micro-entrepreneur), nombre de parts fiscales et charges deductibles. Le simulateur ci-dessus integre ces parametres pour un resultat sur mesure.
Comment quelles sont les tranches d'imposition 2026 ? pour Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026 ?
L'amortissement est une charge comptable (pas de decaissement) qui reduit le BIC imposable. Le bien (hors terrain) s'amortit sur 25-40 ans (2,5-4 %/an), le mobilier sur 5-10 ans. L'amortissement ne peut pas creer de deficit en LMNP : il est reporte indefiniment.
Comment calculer le quotient familial ? pour Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026 ?
Oui, systematiquement. 17,2 % de prelevements sociaux s'appliquent sur le revenu foncier net (apres abattement micro ou apres deduction des charges en reel). Pour les non-residents UE, le taux de PS est reduit a 7,5 % (prelevement de solidarite uniquement).
La formule officielle est publiee chaque annee au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP). Notre outil applique la version en vigueur au 1er mars 2026.
Comment declarer ses frais reels ? pour Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026 ?
Quand vos charges deductibles (interets, travaux, gestion) depassent vos loyers en location nue, la difference constitue un deficit foncier. Il est imputable sur le revenu global a hauteur de 10 700 €/an (sauf interets d'emprunt, deductibles uniquement des revenus fonciers). Le solde se reporte 10 ans.
Comment qu'est-ce que la decote fiscale ? pour Calcul Impôts sur les Revenus Locatifs — Micro-Foncier, Réel et LMNP 2026 ?
Calculez l'impôt sur vos revenus locatifs 2026 : micro-foncier (abattement 30%), régime réel (charges déductibles), LMNP. Prélèvements sociaux 17,2% inclus.2rem;flex-shrink:0;">
Calculez l'impôt sur vos revenus locatifs 2026 : micro-foncier (abattement 30%), régime réel (charges déductibles), LMNP. Prélèvements sociaux 17,2% inclus.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Impots