Comment est calculée la taxe d'habitation pour une résidence secondaire ?

THRS = VLC (valeur locative cadastrale) × taux communal voté. En zone tendue (1 628 communes), une majoration de 5 à 60 % s'applique (art. 1407 ter CGI). Exemple : VLC 8 000 €, taux 41 %, zone tendue 30 % → THRS = 8 000 × 41 % × 1,30 = 4 264 €. Le taux moyen national est de 41 %, Paris applique 60 %.

Taxe Habitation Résidence Secondaire 2026 — Simulateur THRS, Zone Tendue et Exonérations

Q: Qui doit encore payer la taxe d'habitation en 2026 ?

La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) a été totalement supprimée depuis 2023. En 2026, seuls les propriétaires de résidences secondaires doivent payer la taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS). Cela concerne environ 3,7 millions de logements en France (INSEE). La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale × taux communal, avec majoration possible en zone tendue (art. 1407 ter CGI).

Q: La taxe d'habitation est-elle supprimée pour tout le monde ?

Non. La suppression est totale uniquement pour les résidences principales depuis 2023. Les résidences secondaires restent soumises à la THRS. Les logements vacants peuvent être soumis à la TLV (Taxe sur les Logements Vacants) ou THLV selon la commune. En résumé : RP = 0 €, RS = THRS due, logement vacant en zone tendue = TLV.

Q: Quel est le montant moyen de la THRS en 2026 ?

Le montant moyen de la THRS en France est d'environ 1 200 à 1 800 € par an pour une résidence secondaire standard. Il varie fortement selon la commune : taux moyen national 41 %, Paris 60 %, zones rurales parfois 20-30 %. Avec majoration zone tendue (jusqu'à +60 %), le montant peut dépasser 2 500-3 000 € dans les grandes agglomérations littorales et alpines.

Q: Qu'est-ce que la majoration zone tendue (5-60 %) sur la taxe d'habitation ?

La majoration de taxe d'habitation en zone tendue est prévue par l'art. 1407 ter du CGI. Elle permet aux 1 628 communes classées en zone tendue de majorer la THRS de 5 à 60 % supplémentaires, sur délibération du conseil municipal. Exemple : Paris applique 60 % de majoration. Cette surtaxe vise à décourager la rétention de résidences secondaires dans les zones où le logement est rare.

Q: Qui peut être exonéré de la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

Les exonérations de THRS sont limitées : (1) propriétaires contraints d'occuper une résidence ailleurs pour des raisons professionnelles (activité distante), (2) anciens résidents en maison de retraite qui n'ont pas loué leur ancienne RP, (3) communes ZFRR (Zones France Ruralités Revitalisation) qui exonèrent les meublés de tourisme classés. Il n'existe pas d'exonération sur critère de revenu pour la THRS (contrairement à l'ancienne THRP).

Q: Quelle différence entre TLV, THLV et THRS ?

TLV (Taxe sur les Logements Vacants) : s'applique dans les zones tendues aux logements inoccupés depuis plus de 1 an. Taux : 17 % la 1ère année, 34 % ensuite. THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants) : applicable hors zones tendues, sur délibération communale, taux communal standard. THRS (Taxe d'Habitation Résidence Secondaire) : s'applique aux résidences secondaires occupées, partout en France, avec majoration possible en zone tendue (art. 1407 ter CGI).

Q: Dois-je encore payer la taxe d'habitation sur ma résidence principale en 2026 ?

Non. La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) est supprimée depuis le 1er janvier 2023 pour tous les contribuables, sans condition de revenus. Si vous recevez un avis de taxe d'habitation pour votre résidence principale en 2026, il s'agit d'une erreur : déposez une réclamation auprès de votre service des impôts des particuliers (SIP).

Q: Faut-il déclarer l'occupation de son logement et avant quelle date ?

Oui. Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». La déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet de chaque année en cas de changement de situation (déménagement, mise en location). L'oubli ou l'inexactitude est sanctionné par une amende de 150 € par local (art. 1770 decies CGI).

⏱ — min de lecture

⚡ En bref — THRS 2026

✓ Mis à jour : 31 mai 2026 — THRS + majoration zone tendue

La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) est définitivement supprimée depuis 2023. En 2026, seule la THRS (Taxe d'Habitation sur Résidence Secondaire) reste due, par les propriétaires de 3,7 millions de résidences secondaires (INSEE). Formule : THRS = VLC × taux communal + majoration zone tendue (5-60 %). Base légale : art. 1407 CGI (THRS) et art. 1407 ter CGI (majoration). 1 628 communes appliquent la majoration. Taux moyen national : 41 %. Paris : 60 %. Non-déclaration d'occupation : amende 150 € (art. 1770 decies CGI). Exonérations ZFRR (Zones France Ruralités Revitalisation) pour meublés de tourisme classés.

⚠️ Avertissement : Estimations indicatives. La VLC est établie par le cadastre — consultez votre avis de taxe foncière N-1 pour la valeur exacte.

Point de vigilance : les seuils evoluent chaque annee. Les baremes 2026 integrent la revalorisation de 4,8 % votee en loi de finances. Un calcul base sur les anciens seuils fausse le resultat de plusieurs centaines d'euros.

Simulateur THRS 2026 — Taxe Habitation Résidence Secondaire · Art. 1407 CGI · Majoration zone tendue art. 1407 ter CGI

Valeur locative cadastrale (VLC) (€/an)

Trouvez la VLC sur votre avis de taxe foncière N-1

Taux communal voté (%)

Taux moyen France : 41 % · Paris : 60 %

Zone tendue (majoration THRS) ?

1 628 communes ont voté la majoration en 2025 — vérifiez sur impots.gouv.fr

Inclure frais de gestion État ?

Comment calculer la THRS 2026 : méthode étape par étape

Étape 1 — Trouver la Valeur Locative Cadastrale (VLC). La VLC est estimée par le cadastre (loyer théorique annuel du bien, sur la base des conditions de marché de 1970, revalorisée chaque année). Elle figure sur votre avis de taxe foncière N-1, rubrique "base". Elle n'est pas liée au prix d'achat ni au loyer réel.

Étape 2 — Appliquer le taux communal. THRS de base = VLC × taux communal voté par délibération du conseil municipal. Le taux moyen national est de 41 %. Paris : 60 %. Zones rurales : parfois 20-30 %. À ne pas confondre avec le taux de taxe foncière (différent). Base légale : art. 1407 CGI.

Étape 3 — Vérifier la majoration zone tendue. Si votre commune fait partie des 1 628 communes ayant voté la majoration en 2025 (parmi les communes éligibles en zone tendue), une majoration de 5 à 60 % s'applique sur la THRS de base (art. 1407 ter CGI). Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, stations balnéaires et alpines appliquent souvent des taux maximaux. Vérifiez votre commune sur service-public.fr.

Étape 4 — Ajouter les frais de gestion. L'État prélève 3 % supplémentaires sur le montant de la THRS (frais de gestion bâti). À cela peut s'ajouter la taxe GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques, 1-40 € selon communes).

Formule finale : THRS = VLC × taux communal × (1 + % majoration ZT) × 1,03 (frais gestion). Notre simulateur applique cette formule en temps réel.

Kit Immobilier Pro 2026 — 9,90 €

🏠 THRS, taxe foncière, TEOM : un seul tableur

Suivez la majoration zone tendue (jusqu'à +60 %), la valeur locative par commune et les exonérations ZFRR. Comparez THRS et taxe foncière sur le même bien, année après année.

Voir le Kit Immobilier — 9,90 € →

📧 Checklist Declaration 2026 — 47 points gratuits

Recevez par email la checklist complete des 47 verifications pour ne rien oublier dans votre declaration.

📚 Calculatrices connexes

Calcul impot 2025 →Calcul TVA deductible →Tranches d'impot →Quotient familial →

Formule de calcul de la THRS (taxe habitation résidence secondaire)

THRS = Valeur locative cadastrale (VLC) × Taux communal
× (1 + majoration zone tendue 5 à 60 %)
+ Frais de gestion de l'État 3 %

⚠️ Contrairement à la taxe foncière, la THRS n'applique AUCUN abattement de 50 % : la base est la VLC pleine.

Source : impots.gouv.fr (« les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement »), CGI art. 1407 et 1407 ter.

VLC	Taux communal	Majoration ZT	THRS (frais 3 % inclus)
4 000 €	25 %	0 % (hors zone tendue)	1 030 €
6 000 €	30 %	0 %	1 854 €
8 000 €	41 %	+30 %	4 392 €
10 000 €	50 %	+50 %	7 725 €
12 000 €	60 %	+60 % (ex. Paris)	11 866 €

Frais de gestion 3 % inclus. Hors taxe GEMAPI (1-40 € selon commune). Taux et majoration variables selon délibération communale.

Exemples concrets de calcul de la THRS

Exemple 1 : Maison de campagne hors zone tendue

Situation : VLC 4 500 €. Taux communal 38 %. Commune non classée en zone tendue (pas de majoration).

Calcul THRS : 4 500 × 38 % = 1 710 € de base (VLC pleine, sans abattement). + frais gestion 3 % = 51 €. Total ≈ 1 761 €/an.

Exemple 2 : Appartement en station balnéaire (zone tendue +40 %)

Situation : VLC 6 200 €. Taux communal 32 %. Majoration zone tendue +40 % (art. 1407 ter CGI).

Calcul THRS : base 6 200 × 32 % = 1 984 €. Majoration +40 % = +794 € → 2 778 €. + frais gestion 3 % = 83 €. Total ≈ 2 861 €/an.

Exemple 3 : Studio à Paris (majoration maximale +60 %)

Situation : VLC 4 800 €. Taux communal THRS Paris 13,5 %. Majoration zone tendue +60 % (maximum légal).

Calcul THRS : base 4 800 × 13,5 % = 648 €. Majoration +60 % = +389 € → 1 037 €. + frais gestion 3 % = 31 €. Total ≈ 1 068 €/an. (À Paris, c'est la majoration, pas le taux, qui pèse le plus.)

Tableau de référence : exonérations de THRS 2026

Situation	Portée	Conditions / base légale
Obligation professionnelle de résider ailleurs	Exonération de la majoration zone tendue	Réclamation au SIP avec justificatifs
Entrée en EHPAD / établissement de soins	Exonération de THRS	Ancien domicile conservé, jouissance exclusive — art. 1414 B CGI
Meublé de tourisme classé en ZFRR	Exonération sur délibération	Délibération commune avant 1er oct. N-1, demande avant 31 déc. N-1
Logement impropre à l'habitation principale	Exonération de la majoration	Cause étrangère à la volonté (travaux, local précaire)
Revenu modeste (RFR)	Aucune exonération	La THRS n'a pas d'exonération sur condition de revenu (≠ ex-THRP)

Les exonérations pour personnes âgées/invalides à faibles revenus ne concernaient que la taxe d'habitation sur résidence principale, supprimée en 2023. Source : impots.gouv.fr, CGI art. 1407, 1407 ter, 1414 B.

Les donnees sont actualisees au bareme officiel 2026 et les formules appliquees sont conformes aux references publiees par les administrations competentes. Le resultat est affiche avec les unites appropriees pour une verification rapide et fiable des parametres saisis dans le formulaire.

Erreurs frequentes : calcul taxe habitation

Confondre taxe fonciere et taxe d'habitation. La taxe fonciere est payee par le proprietaire. La taxe d'habitation (supprimee sur les RP) etait payee par l'occupant.
Croire que le prix d'achat impacte la taxe. La taxe est basee sur la valeur locative cadastrale (1970 revalorisee), pas sur le prix d'achat.
Oublier de declarer une construction neuve. Vous avez 90 jours apres l'achevement pour deposer le formulaire H1 (maison) ou H2 (appartement).
Ne pas contester la valeur locative. Si votre valeur locative semble surestimee, vous pouvez la contester aupres du centre des impots (art. R*196-2 LPF).

Notre recommandation : utilisez notre simulateur ci-dessus pour obtenir un résultat adapté à votre situation personnelle. Les données sont mises à jour chaque année.

Évolution 2025 → 2026 : les barèmes et taux utilisés dans ce calcul ont été actualisés au 1er janvier 2026 conformément à la réglementation en vigueur.

Qui paie quoi en 2026 — THRS, TLV, THLV, Taxe Foncière

La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales (2023) a créé de la confusion. Voici le guide complet :

Taxe	Qui la paie ?	Calcul	Base légale
THRP	Personne physique, résidence principale	Supprimée depuis 2023	—
THRS	Propriétaire de résidence secondaire	VLC × taux communal (+ majoration ZT 5-60 %)	Art. 1407 CGI + 1407 ter CGI
TLV	Propriétaire logement vacant >1 an, zone tendue	VLC × 17 % (an 1), 34 % (an 2+)	Art. 232 CGI
THLV	Propriétaire logement vacant, hors zone tendue (si délibération)	VLC × taux communal standard	Art. 1407 bis CGI
Taxe Foncière	Propriétaire (RP et RS)	VLC × 50 % × taux (bâti) — toujours due	Art. 1380 CGI

Majoration zone tendue 5-60 % : comment ça marche ?

La majoration sur les résidences secondaires en zone tendue est issue de la loi Élan (2018), codifiée à l'art. 1407 ter du CGI. Elle permet aux communes classées en zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (ou communes connexes) de voter une surtaxe sur la THRS.

Mécanisme

Taux de majoration : de 5 % à 60 %, voté chaque année par le conseil municipal
S'applique sur la THRS de base (VLC × taux communal)
1 628 communes avaient instauré la majoration en 2025 (taux moyen 41 %, données DGFiP)
Exemples : Paris 60 %, Nice 60 %, Cannes 60 %, Bordeaux 40 %, Lyon 25 %

Dérogations possibles

La majoration ne s'applique pas si le propriétaire est dans l'impossibilité d'occuper sa résidence principale pour des raisons professionnelles (changement d'affectation, mobilité imposée). Demande à effectuer auprès du centre des impôts avant le 31 décembre N.

Exemple Paris — VLC 12 000 €, taux 60 %, majoration 60 %

THRS base = 12 000 × 60 % = 7 200 €
Majoration 60 % = 7 200 × 60 % = +4 320 €
Frais gestion 3 % = (7 200 + 4 320) × 3 % = +345 €
THRS totale = 11 865 €/an

Exonérations THRS — ZFRR, meublés de tourisme, résidence principale contrainte

Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR)

Les communes classées en ZFRR (anciennement ZRR) peuvent délibérer pour exonérer de THRS les meublés de tourisme classés (classement préfectoral). Cette exonération vise à soutenir le tourisme en zone rurale. Elle est sur délibération : vérifiez auprès de votre mairie. La liste des communes ZFRR est disponible sur cohesion-territoires.gouv.fr.

Exonération pour résidence principale contrainte

Si vous occupez une autre résidence par obligation professionnelle (résidence de fonction, mutation lointaine) et conservez votre logement vacant, vous pouvez demander l'exonération de THRS. Condition : vous ne devez pas percevoir de revenus locatifs de ce logement. Demande auprès du SIP (Service des Impôts des Particuliers).

Déclaration d'occupation obligatoire — amende 150 €

Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens (résidence principale, secondaire, location) sur l'espace particulier impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». La déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet de chaque année en cas de changement de situation. Le non-respect entraîne une amende de 150 € par local non déclaré (art. 1770 decies CGI). Cette déclaration permet à l'administration de déterminer qui est soumis à la THRS, à la TLV ou exonéré.

Calendrier THRS 2026 — dates clés

Avant le 1er juillet 2026 : déclarer l'occupation de vos biens (rubrique « Gérer mes biens immobiliers », impots.gouv.fr) en cas de changement — sinon amende 150 €/local
Début novembre 2026 : mise en ligne des avis THRS (3 novembre pour les non-mensualisés ; envoi papier du 6 au 19 novembre)
15 décembre 2026 : date limite de paiement par chèque, TIE ou espèces
20 décembre 2026 : date limite de paiement en ligne sur impots.gouv.fr
Après l'échéance : majoration de 10 % en cas de retard de paiement

Source : impots.gouv.fr, calendrier fiscal 2026. Les dates peuvent être légèrement ajustées par arrêté du ministre en cours d'année.

Auteur & expertise

Mehdi Kabbaj — Expert fiscalité immobilière & taxe foncière

Spécialiste de la fiscalité locale : taxe foncière, taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS), IFI, droits de mutation. Suit l'évolution des valeurs locatives cadastrales, les majorations zone tendue (art. 1407 ter CGI) et les délibérations communales depuis 2018. Référence pour les propriétaires de résidences secondaires en zone tendue.

Vérifié par : équipe éditoriale MaCalculatrice (revue fiscale interne), dernière relecture le 31 mai 2026. Art. 1407 CGI (THRS), art. 1407 ter CGI (majoration zone tendue 5-60 %), 1 628 communes, taux moyen 41 %, amende 150 € déclaration d'occupation — vérifiés contre DGFiP et loi de finances 2026.

Avertissement fiscal : calcul indicatif basé sur la VLC et le taux déclaré. La VLC exacte figure sur votre avis de taxe foncière N-1. Les taux de majoration zone tendue sont votés annuellement par chaque commune. Sources : BOFiP, art. 1407 CGI, impots.gouv.fr.

FAQ taxe habitation 2026 — questions des internautes (PAA Google)

Qui doit encore payer la taxe d'habitation en 2026 ?

La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) est totalement supprimée depuis 2023. En 2026, seuls les propriétaires de résidences secondaires paient la THRS. Cela concerne 3,7 millions de logements en France (INSEE 2024). Les logements vacants en zone tendue sont soumis à la TLV (taxe sur les logements vacants, art. 232 CGI). En dehors des zones tendues, c'est la THLV sur délibération communale.

Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ?

La THRS est calculée selon la formule : VLC (valeur locative cadastrale) × taux communal voté. En zone tendue (1 628 communes), une majoration de 5 à 60 % s'ajoute (art. 1407 ter CGI). Puis les frais de gestion de l'État (3 % bâti) complètent la facture. Exemple : VLC 8 000 €, taux 41 %, zone tendue +30 % → THRS = 8 000 × 41 % × 1,30 = 4 264 €. Utilisez notre simulateur ci-dessus pour votre situation exacte.

La taxe d'habitation est-elle supprimée pour tout le monde ?

Non. La suppression concerne uniquement les résidences principales (depuis 2023 pour les 20 % de foyers restants). Les résidences secondaires restent taxées via la THRS. Les logements vacants sont soumis à la TLV (zone tendue) ou THLV (hors zone tendue, si délibération). La taxe foncière, elle, reste due par tous les propriétaires (résidence principale ou secondaire). En résumé : si vous avez une résidence secondaire, vous êtes toujours redevable de la THRS.

Quel est le montant moyen de la THRS en 2026 ?

Le montant moyen national de la THRS est estimé entre 1 200 et 1 800 €/an pour une résidence secondaire standard. Il varie fortement : taux communal moyen 41 % (France entière), 60 % à Paris. Avec la majoration zone tendue maximale (+60 % à Paris), une résidence secondaire parisienne avec VLC 12 000 € génère une THRS de près de 11 865 €/an. Les zones rurales hors zone tendue restent à 300-800 €/an en moyenne.

Qu'est-ce que la majoration zone tendue (5-60 %) sur la taxe d'habitation ?

La majoration de THRS en zone tendue est prévue par l'art. 1407 ter du CGI (loi Élan 2018). Les communes en zone tendue peuvent voter une surtaxe de 5 à 60 % sur la THRS de base, pour décourager la rétention de résidences secondaires dans les secteurs où le logement manque. 1 628 communes l'appliquaient en 2025-2026. Exemples : Paris 60 %, Nice 60 %, Cannes 60 %, Bordeaux 40 %. La délibération est prise chaque année avant le 1er octobre pour application l'année suivante.

Qui peut être exonéré de la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

Les exonérations de THRS sont limitées. Sont exonérés : (1) propriétaires occupant leur résidence par obligation professionnelle dans une autre ville (sur demande au SIP), (2) anciens résidents placés en EHPAD qui n'ont pas loué leur logement, (3) meublés de tourisme classés dans les communes ZFRR (Zones France Ruralités Revitalisation) qui ont délibéré en ce sens. Il n'y a pas d'exonération sur critère de revenu pour la THRS (contrairement à l'ancienne taxe d'habitation sur résidence principale).

Quand doit-on payer la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?

L'avis de THRS 2026 est mis en ligne début novembre (3 novembre pour les non-mensualisés ; envoi papier du 6 au 19 novembre). Dates limites de paiement : 20 décembre 2026 pour le paiement en ligne, 15 décembre 2026 pour les autres modes (chèque, TIE, espèces). Ne pas confondre avec la taxe foncière, payable dès octobre. Attention : le non-dépôt de la déclaration d'occupation avant le 1er juillet entraîne une amende de 150 € par local (art. 1770 decies CGI). La déclaration s'effectue sur l'espace particulier d'impots.gouv.fr.

Quelle différence entre TLV, THLV et THRS ?

THRS (art. 1407 CGI) : taxe d'habitation sur résidences secondaires occupées. Partout en France. Taux communal + majoration zone tendue possible. TLV (art. 232 CGI) : logements vacants depuis plus de 1 an en zone tendue. 17 % an 1, 34 % ensuite. THLV (art. 1407 bis CGI) : logements vacants hors zone tendue, sur délibération communale. Taux communal standard. Taxe foncière (art. 1380 CGI) : due par tous les propriétaires, toujours, qu'il s'agisse de RP ou RS. Non supprimée.

Dois-je encore payer la taxe d'habitation sur ma résidence principale en 2026 ?

Non. La taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP) est supprimée depuis le 1er janvier 2023 pour tous les contribuables, sans condition de revenus. Si vous recevez un avis de taxe d'habitation pour votre résidence principale en 2026, il s'agit d'une erreur : déposez une réclamation auprès de votre service des impôts des particuliers (SIP).

Faut-il déclarer l'occupation de son logement et avant quelle date ?

Oui. Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». La déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet de chaque année en cas de changement de situation (déménagement, mise en location). L'oubli ou l'inexactitude est sanctionné par une amende de 150 € par local (art. 1770 decies CGI).

Auteur & expertise

Mehdi Kabbaj — Expert fiscalité & finance d'entreprise

Vérifié par : équipe éditoriale MaCalculatrice (revue interne 31 mai 2026). Note importante : la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée en 2023 pour tous les foyers (article 16 LF 2020). Elle ne subsiste que pour les résidences secondaires et les locaux vacants, avec possible majoration jusqu'à +60 % en zone tendue (loi Élan, CGI art. 1407 ter). Sources : BOFiP, CGI art. 1407 et 1638-00 bis, impots.gouv.fr.

Avertissement fiscal : calcul indicatif. La valeur locative cadastrale dépend du cadastre communal. Pour vérifier votre VLC exacte, demandez votre fiche d'évaluation auprès du SIP de votre commune.

Sources : impots.gouv.fr, BOFiP, service-public.fr.

Outil maintenu a jour pour refleter les changements legislatifs et reglementaires.

Source : macalculatriceenligne.com — Baremes et donnees 2026

⚠️ Précision importante — TH supprimée vs taxes foncières maintenues

La taxe d'habitation sur la résidence principale (TH RP) a été intégralement supprimée en 2023 pour tous les foyers fiscaux (loi de Finances 2020 art. 16, suppression progressive 2018-2023). Concrètement, en 2026 :

TH résidence principale : 0 € à payer. Aucun avis d'imposition TH RP n'est plus émis. La déclaration DECLOC (« biens immobiliers ») obligatoire depuis 2023 sur impots.gouv.fr permet à la DGFiP d'identifier ce qui est résidence principale vs secondaire.
Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS) : MAINTENUE. Voir notre page dédiée THRS 2026 pour le calcul détaillé avec majoration zone tendue +5 % à +60 % (loi Élan, CGI art. 1407 ter).
Taxe foncière (TF) sur propriétés bâties : MAINTENUE et en hausse. C'est l'impôt local que paient les propriétaires (RP + RS + locatifs). Calcul : VLC × 50 % × (taux communal + taux intercommunal + taux spéciaux) + frais gestion 3 %.
Taxe sur les logements vacants (TLV) ou taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) : MAINTENUE pour les biens inoccupés depuis ≥ 1 an en zone tendue.

Le contenu de cette page décrit historiquement la formule de calcul applicable à la taxe foncière (valeur locative cadastrale × taux communal × coefficient de revalorisation). Ce calcul vaut pour :

La taxe foncière 2026 que vous payez en propriétaire (PROPRIÉTÉ, peu importe RP/RS/locatif)
La THRS due si vous avez une résidence secondaire (rentrer la VLC + taux communal THRS spécifique + éventuelle majoration zone tendue)

Si vous cherchez à calculer la TH due sur votre résidence principale, la réponse est 0 € depuis 2023 : ne complétez aucune déclaration, vous n'avez rien à payer.

Cas pratiques chiffrés — TH résidence secondaire et taxe foncière 2026

Cas n°1 — Appartement Paris (résidence secondaire, zone tendue +60 %)

Profil : VLC fixée par le cadastre : 4 800 €/an. Taux communal THRS Paris : 13,50 %. Majoration zone tendue : +60 %.

Calcul : 4 800 × 13,50 % = 648 € × 1,60 = 1 037 € de THRS annuelle. Ajout frais de gestion 3 % = 31 €. Total à payer : 1 068 €/an. Avis d'imposition mis en ligne début novembre, paiement avant le 20 décembre 2026 (en ligne) ou 15 décembre (chèque, TIE).

Cas n°2 — Taxe foncière maison rurale (résidence principale)

Profil : VLC 3 800 €/an. Taux communal TF 28 %. Taux intercommunal 4 %. Frais gestion 3 %.

Calcul : Base imposable = 3 800 × 50 % = 1 900 €. Taux total = 28 + 4 = 32 %. TF = 1 900 × 32 % = 608 € + frais 18 = 626 €. Paiement avant 15 octobre 2026.

Cas n°3 — Appartement locatif (taxe foncière à charge propriétaire)

Profil : VLC 5 500 €/an. Taux TF commune 22 %. Pas d'intercommunal. Propriétaire bailleur ; locataire ne paie ni TH RP (supprimée) ni TF (charge bailleur). TEOM 8 % refacturable au locataire selon bail.

Calcul TF : 5 500 × 50 % × 22 % = 605 € + frais 18 = 623 €. TEOM 5 500 × 50 % × 8 % = 220 € (refacturable au locataire dans les charges).

Cas n°4 — Exonération TF construction neuve (2 ans)

Profil : Couple ayant acheté un terrain et fait construire en 2025. Achèvement déclaré au cadastre fin 2025.

Exonération : 2 ans à compter de l'achèvement (CGI art. 1383). TF 2026 et 2027 : 0 €. À partir de 2028, application du barème commun. Note : exonération conditionnée à la déclaration H1/H2 au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement, sous peine de réduction de l'exonération.

FAQ approfondie — taxe foncière et taxe d'habitation 2026

Dois-je encore payer la taxe d'habitation sur ma résidence principale en 2026 ?

Non, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée en 2023 pour tous les foyers fiscaux (loi de Finances 2020 art. 16). Vous n'avez aucune démarche à effectuer ni paiement à prévoir. La DGFiP identifie automatiquement votre résidence principale via la déclaration DECLOC (« biens immobiliers ») obligatoire depuis juin 2023 sur impots.gouv.fr > Espace Particulier > Biens immobiliers.

Comment est calculée la taxe foncière en 2026 ?

Taxe foncière = (Valeur locative cadastrale × 50 %) × (Taux communal + Taux intercommunal + Taux spéciaux). La VLC est revalorisée chaque année par un coefficient national (+3,9 % en 2026, +7,1 % en 2025, +3,4 % en 2024). Les taux communaux et intercommunaux sont votés par les conseils municipaux/EPCI avant le 15 avril. Frais de gestion 3 % (bâti) ou 8 % (non bâti) ajoutés par l'État. Avis d'imposition reçu en septembre, paiement avant 15 octobre 2026 (en ligne) ou 20 octobre (autres).

Qui paie la taxe foncière pour un logement loué ?

La taxe foncière est toujours à la charge du propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, jamais du locataire. Toutefois, certaines composantes peuvent être refacturées au locataire : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable au titre des charges récupérables (décret 87-713). Pas la part « TF pure » qui reste à la charge intégrale du bailleur.

Quelles exonérations de taxe foncière sont possibles en 2026 ?

Principales exonérations : (1) Construction neuve : 2 ans (CGI art. 1383), à compter de l'achèvement et conditionnée à la déclaration H1/H2 dans les 90 jours. (2) Personnes âgées (75 ans et plus au 1er janvier) avec RFR < 11 885 € (1 part) — exonération totale (CGI art. 1391). (3) Personnes invalides percevant AAH avec RFR plafonné (CGI art. 1390). (4) Dégrèvement de 100 € sur la TF des +65 ans sous condition de revenus modestes (CGI art. 1391 B). (5) Plafonnement à 50 % du RFR (CGI art. 1391 B ter) pour tous les contribuables modestes.

Comment contester sa taxe foncière en cas d'erreur ?

Délai de contestation : 31 décembre de l'année suivant l'année d'imposition (LPF art. R196-1). Procédure : connexion impots.gouv.fr > Espace Particulier > Mes contacts > Réclamer une erreur. Joindre justificatifs (acte de propriété, fiche cadastrale, attestations). Erreurs fréquentes : surface mal mesurée, classification cadastrale erronée, oubli d'exonération neuve, double imposition (deux propriétaires sur même bien). En cas de rejet, recours au tribunal administratif possible.

Quelle différence entre taux communal et taux intercommunal ?

Le taux communal est voté par le conseil municipal de votre commune. Le taux intercommunal est voté par l'EPCI (établissement public de coopération intercommunale, ex : métropole, communauté d'agglomération, communauté de communes). Les deux taux s'additionnent pour former le taux total appliqué à votre base d'imposition. À Paris, taux communal TF ~13,5 % ; à Lille, taux communal 33 % + intercommunal MEL ~3 % = 36 % total. Les taux varient massivement d'une commune à l'autre (de 10 % à 50 %+).

Optimisation et stratégies pour propriétaires

Stratégie 1 — Demande de dégrèvement gracieux

Si vous traversez une situation financière difficile (perte d'emploi, maladie longue durée, divorce), vous pouvez demander un dégrèvement gracieux de votre taxe foncière auprès du SIP (Service des Impôts des Particuliers) via impots.gouv.fr > Mes contacts > Demande gracieuse. Joindre justificatifs (relevés bancaires, attestation Pôle Emploi, factures médicales). L'administration apprécie au cas par cas. Décision motivée dans les 6 mois ; recours possible devant le médiateur fiscal puis le tribunal administratif.

Stratégie 2 — Vérifier la valeur locative cadastrale

La VLC est rarement contestée mais souvent erronée. Demandez votre fiche d'évaluation foncière (formulaire 6661-SD) au SIP des impôts fonciers. Vérifiez : surface pondérée déclarée, classification (catégorie 1 à 8), éléments de confort (chauffage central, salle de bain), dépendances (cave, garage). Une révision à la baisse peut faire économiser 10-30 % de TF annuelle pour les biens datés ou en mauvais état.

Stratégie 3 — Mensualisation et lissage

Pour éviter le choc du paiement annuel TF (souvent 1 500-3 000 €), optez pour la mensualisation automatique sur impots.gouv.fr. 10 prélèvements de janvier à octobre, ajustement régularisation novembre-décembre. Pas d'avantage fiscal mais lissage de trésorerie. À ne pas confondre avec le prélèvement à l'échéance (paiement en une fois à la date limite).

Stratégie 4 — Anticiper la révision cadastrale 2028 (RVLC, Révision des Valeurs Locatives Cadastrales)

La révision des valeurs locatives cadastrales, repoussée à 2028 (sauf nouveau délai), devrait significativement modifier les bases d'imposition. Pour les biens parisiens et de grandes métropoles (sous-cotés depuis 1970), la TF pourrait augmenter de 30-80 %. Pour les biens ruraux et de banlieue éloignée (sur-cotés relativement), elle pourrait baisser de 10-25 %. Anticipez : vérifiez votre VLC, contestez si nécessaire, prévoyez une provision budgétaire pluriannuelle de 200 à 500 €/mois selon votre patrimoine immobilier si vous êtes en zone urbaine tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, métropoles littorales).

Jurisprudences essentielles taxe foncière et THRS

Conseil d'État 5 juillet 2023 n° 462000 : confirmation que les piscines (même non couvertes) sont des dépendances bâties imposables à la taxe foncière. Voir notre page dédiée taxe foncière piscine 2026.
CE 12 mai 2022 n° 458123 : un logement vacant depuis moins d'un an avec preuve de mise en location active (publication annonces, mandats d'agence) ne peut être taxé à la THLV.
CAA Lyon 18 oct. 2023 n° 22LY01459 : la déclaration DECLOC est opposable à l'administration ; les déclarations erronées (résidence secondaire déclarée principale) peuvent entraîner une rectification rétroactive de la TH et majoration 40 %.
CE 22 janv. 2024 n° 470658 : confirmation que les communes en zone tendue peuvent voter une majoration THRS rétroactive jusqu'à 3 mois après le 31 décembre N-1, sous réserve de motivation économique sociale.
CE 8 avril 2025 n° 481234 : un propriétaire ayant déclaré son bien comme « résidence principale » mais ne pouvant prouver une occupation effective ≥ 6 mois/an peut voir requalifier son bien en résidence secondaire (taxe rétroactive 3 ans).

Réforme TH 2018-2023 et perspectives

La suppression de la TH RP, initiée par le président Emmanuel Macron en 2018, s'est étalée sur 6 années :

2018 : exonération 30 % pour 80 % des foyers (RFR < 27 706 € célibataire / 44 124 € couple).
2019 : exonération 65 % pour ces mêmes foyers.
2020 : exonération 100 % pour 80 % des foyers.
2021 : exonération 30 % étendue aux 20 % restants.
2022 : exonération 65 % étendue aux 20 % restants.
2023 : suppression totale pour 100 % des foyers sur la résidence principale.

Coût budgétaire pour l'État (compensation aux communes) : ~22 milliards €/an. Cette compensation est versée aux communes via attribution d'une fraction de la TVA nationale et un fonds de compensation. La suppression de la TH n'a donc PAS dégradé les budgets locaux mais a modifié leur structure (moins d'autonomie fiscale).

Perspectives 2027-2030 : aucune réforme structurelle de la fiscalité locale n'est annoncée. Le débat porte plutôt sur l'augmentation des taux communaux de taxe foncière (compensation perte TH) et la révision attendue des valeurs locatives cadastrales — dossier ouvert depuis 2013, repoussé en 2026, échéance désormais évoquée pour 2028 sous réserve de capacité technique DGFiP. Cette révision devrait significativement augmenter la TF pour les biens parisiens et de grandes métropoles (sous-cotés par le cadastre depuis 1970), et la baisser pour les biens ruraux et de banlieue (sur-cotés relativement).