L'Indice de Reference des Loyers (IRL) est publie chaque trimestre par l'INSEE. Il correspond a la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix a la consommation hors tabac et hors loyers. C'est le seul indice legal pour reviser les loyers des baux d'habitation (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La revision n'est pas automatique : le proprietaire doit la demander par ecrit. La date de revision est celle indiquee dans le bail, ou a defaut la date anniversaire du contrat.
Historique IRL 2020-2026
| Trimestre |
Valeur IRL |
Variation annuelle |
| T4 2025 | 145,47 | +1,40 % |
| T3 2025 | 144,89 | +1,74 % |
| T2 2025 | 144,44 | +2,07 % |
| T1 2025 | 144,21 | +2,37 % |
| T4 2024 | 143,46 | +3,26 % |
| T4 2023 | 142,06 | +3,50 % |
| T4 2022 | 137,26 | +3,49 % |
| T4 2021 | 132,62 | +1,61 % |
| T4 2020 | 130,52 | +0,20 % |
3 exemples de calcul
Exemple 1 — Bail signe en janvier 2025 (IRL T4 2024 = 143,46), revision avec IRL T4 2025 = 145,47 :
- Loyer actuel : 800 €
- Nouveau loyer = 800 × (145,47 / 143,46) = 811,21 €
- Hausse : +11,21 €/mois (+1,40 %)
Exemple 2 — Loyer 1 200 €, IRL ancien T4 2023 (142,06) vers IRL T4 2025 (145,47) :
- Attention : on utilise l'IRL du meme trimestre, un an plus tard
- Nouveau loyer = 1 200 × (145,47 / 143,46) = 1 216,82 €
- Si la revision n'a pas ete faite l'annee derniere, seule la derniere annee compte
Exemple 3 — Loyer meuble 650 €, IRL T2 2024 (141,51) vers T2 2025 (144,44) :
- Nouveau loyer = 650 × (144,44 / 141,51) = 663,46 €
- Hausse : +13,46 €/mois (+2,07 %)
Plafonnement en zone tendue
Dans les 28 agglomerations classees en zone tendue (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.), des regles supplementaires limitent la hausse des loyers :
- Encadrement des loyers : a Paris et dans certaines villes (Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux...), un loyer de reference majore fixe un plafond absolu.
- Complement de loyer : possible uniquement si le logement presente des caracteristiques exceptionnelles (terrasse, vue exceptionnelle, equipements de luxe).
- Relocation : le nouveau loyer ne peut depasser le dernier loyer applique au precedent locataire, revise avec l'IRL.
En zone non tendue, le proprietaire peut fixer librement le loyer lors d'une nouvelle location, mais la revision en cours de bail reste indexee sur l'IRL.
Questions frequentes
Comment calculer l'augmentation d'un loyer avec l'IRL ?
Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL / ancien IRL). Exemple : 800 € × (145,47 / 143,46) = 811,21 €, soit une hausse de 1,40 %.
Quel est l'IRL du dernier trimestre publie ?
L'IRL du T4 2025, publie par l'INSEE en janvier 2026, s'etablit a 145,47 points (variation annuelle +1,40 %). Le T3 2025 etait a 144,89 (+1,74 %).
Mon proprietaire peut-il augmenter plus que l'IRL ?
Non, sauf exception. En zone tendue, l'augmentation est plafonnee a l'IRL. Une augmentation superieure n'est possible qu'en cas de travaux d'amelioration ou de loyer manifestement sous-evalue.
Que se passe-t-il si le proprietaire oublie la revision ?
Le proprietaire dispose d'un an apres la date de revision pour rattraper l'augmentation. Au-dela, la revision est perdue et les arrieres ne peuvent etre reclames (loi ALUR 2014).
L'IRL s'applique-t-il aux baux commerciaux ?
Non. Les baux commerciaux utilisent l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activites Tertiaires). L'IRL ne concerne que les baux d'habitation (vide ou meuble) et les baux mixtes a usage principal d'habitation.
Mon logement est classé DPE F ou G — le propriétaire peut-il quand même augmenter le loyer ?
Non. Depuis la loi pouvoir d'achat d'août 2022, les logements classés DPE F ou G sont soumis à un gel total de loyer. Aucune révision IRL à la hausse n'est légalement autorisée, que vous soyez en zone tendue ou non. En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
Quand l'IRL T1 2026 sera-t-il publié ?
L'INSEE publie l'IRL environ 45 jours après la fin de chaque trimestre. L'IRL T1 2026 (janvier–mars 2026) sera donc publié aux alentours de mi-mai 2026. L'IRL T4 2025 (dernier publié à la date de rédaction de cet article, mars 2026) s'établit à 145,47 points, soit +1,40 % sur un an.
La révision de loyer est-elle automatique ?
Non. La révision doit être explicitement demandée par le propriétaire — elle n'est jamais automatique. Il doit en informer le locataire par écrit. Si le bail comporte une clause de révision, cette clause détermine la date de révision annuelle. En l'absence de clause, la révision reste possible mais n'est pas de droit. Passé un délai d'un an après la date prévue, la révision non réclamée est définitivement perdue.
Peut-on baisser le loyer avec l'IRL si l'indice baisse ?
Théoriquement oui : si l'IRL nouveau est inférieur à l'IRL ancien (ce qui est exceptionnel), le loyer devrait baisser proportionnellement. En pratique, l'IRL n'a baissé que lors de périodes de déflation très rares. En 2020-2021, l'IRL était quasi-stable (+0,20 % puis +0,42 %). Si l'IRL reste stable ou baisse, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'IRL.