Calcul Frais de Notaire 2026
⚠️ Information Financière & Immobilière
Les barèmes et taux présentés sont applicables au 5 mai 2026 (décret 2020-179 émoluments, CGI art. 683 droits de mutation). Les taux départementaux peuvent évoluer. Ce simulateur est indicatif et ne remplace pas le devis établi par votre notaire avant signature.
⚡ En bref
Les frais de notaire représentent 7% à 8% du prix pour un bien ancien et 2% à 3% pour un bien neuf. Ils se décomposent en trois éléments : les droits de mutation (taxe collectée pour l'État et les collectivités, non négociables), les émoluments du notaire (calculés sur un barème dégressif fixé par décret) et les débours (frais avancés pour les formalités). Seuls les émoluments peuvent être remisés jusqu'à 20% pour la fraction du prix supérieure à 150 000 €.
🧮 Simulateur Frais de Notaire 2026
Ancien vs Neuf : tableau comparatif des frais de notaire
La distinction entre bien ancien et bien neuf est fondamentale pour les frais de notaire. L'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros sur un même prix de bien.
| Critère | Bien ANCIEN (> 5 ans) | Bien NEUF (VEFA ou < 5 ans) |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 6,32% (métropole) | 0,715% |
| Émoluments notaire | Barème dégressif | Barème dégressif (identique) |
| Débours | ~1 000 – 1 500 € | ~800 – 1 200 € |
| TVA sur le bien | Non applicable | TVA 20% (incluse dans le prix VEFA) |
| Total frais (fourchette) | 7% – 8% | 2% – 3% |
| Exemple 300 000 € | ~ 21 000 – 24 000 € | ~ 6 000 – 9 000 € |
| Économie vs ancien | Référence | ~15 000 € d'économie |
Source : CGI art. 683 (droits mutation ancien), CGI art. 691 bis (publicité foncière neuf), CGI art. 257 (TVA immobilière)
Barème émoluments notaire 2026 (décret 2020-179)
Les émoluments du notaire sont fixés par l'État via un tarif national. Ils sont calculés de manière dégressive par tranches successives de la valeur du bien. La dernière mise à jour substantielle date du décret n° 2020-179 du 26 février 2020, toujours applicable en 2026.
| Tranche du prix | Taux HT | Montant tranche (ex.) | Émoluments HT sur tranche |
|---|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% | 6 500 € | 251,55 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596% | 10 500 € | 167,58 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064% | 43 000 € | 457,52 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% | 240 000 € | 1 917,60 € |
| TOTAL HT — bien à 300 000 € | 2 794,25 € HT = 3 353,10 € TTC (TVA 20%) |
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La remise possible sur les émoluments
Depuis le décret 2020-179, les notaires peuvent consentir une remise maximale de 20% sur leurs émoluments pour la partie du prix supérieure à 150 000 €. Cette remise est facultative et laissée à la discrétion de l'office notarial. Elle ne s'applique pas aux premières tranches (sous 150 000 €), uniquement sur la fraction au-delà de ce seuil.
Calcul de la remise (exemple : bien à 400 000 €)
- Émoluments sur les 150 000 premiers euros : non remisables
- Émoluments sur la tranche 150 000 – 400 000 € (soit 250 000 €) : 0,799% × 250 000 = 1 997,50 € HT
- Remise max 20% sur cette tranche : −399,50 € HT (soit −479,40 € TTC)
- Économie totale sur un bien à 400 000 € : environ 480 € TTC
Droits de mutation par département (biens anciens)
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) se décomposent en trois taxes : la taxe départementale (principale variable), la taxe communale (1,20% fixe) et les frais d'assiette (2,37% de la taxe départementale). Le taux global le plus fréquent est 6,3211% (arrondi à 6,32%) depuis la réforme d'avril 2025 (5,80657% avant la réforme, ou pour les primo-accédants).
| Zone / Département | Taxe dép. | Taux global DMTO | Sur 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Métropole (majorité des 95 dép.) | 5,00% | 6,32% | 18 960 € |
| Île-de-France (Paris, Hauts-de-Seine, etc.) | 5,00% | 6,32% | 18 960 € |
| Indre (36) — taux réduit historique | 3,80% | 5,09% | 15 270 € |
| Martinique, Guadeloupe, Réunion | Réglementé | ~5,00% | 15 000 € |
| Mayotte | Spécifique | ~5,00% | 15 000 € |
Note : depuis 2014, les conseils départementaux ont la faculté de relever leur taux de 3,80% à 4,50%. La quasi-totalité des départements a exercé cette faculté. Surtout, la loi de finances 2025 (art. 116) a autorisé un nouveau relèvement de 4,50% à 5,00% : 84 départements l'ont voté depuis le 1er avril 2025 (taux global 6,32%), tandis que quelques-uns (dont l'Indre, 36, à 3,80%) maintiennent un taux réduit. Source : DGFiP, Instruction fiscale BOI-ENR-DMTOI.
Exemples chiffrés : 3 situations réelles
📝 Exemple 1 — Appartement ancien à Paris, 250 000 €
2 pièces, 45 m², Paris 13e. Bien de 1985. Prêt de 230 000 €. Mobilier déclaré : 3 000 €.
- Assiette DMTO : 250 000 − 3 000 = 247 000 €
- Droits de mutation (6,32%) : 247 000 × 6,32% = 15 610 €
- Émoluments HT (barème dégressif sur 250 000 €) : 251,55 + 167,58 + 457,52 + (190 000 × 0,799%) = 2 394,75 € HT
- TVA émoluments (20%) : 478,95 €
- Débours : 1 200 €
- Contribution sécurité immobilière : 247 000 × 0,10% = 247 €
- Publicité foncière prêt : (230 000 × 1,20) × 0,05% = 138 €
- TOTAL FRAIS : 20 069 € (soit 8,03% du prix)
- Budget acquisition total : 270 069 €
📝 Exemple 2 — Maison neuve (VEFA) à Lyon, 350 000 €
4 pièces, 85 m², programme neuf livraison T3 2026. Prêt de 300 000 €. TVA 20% déjà incluse dans le prix.
- Taxe publicité foncière (0,715%) : 350 000 × 0,715% = 2 503 €
- Émoluments HT (barème sur 350 000 €) : 251,55 + 167,58 + 457,52 + (290 000 × 0,799%) = 3 192,75 € HT
- TVA émoluments (20%) : 638,55 €
- Débours : 900 €
- Contribution sécurité immobilière : 350 000 × 0,10% = 350 €
- Publicité foncière prêt : (300 000 × 1,20) × 0,05% = 180 €
- TOTAL FRAIS : 7 764 € (soit 2,22% du prix)
- Budget acquisition total : 357 764 €
- Économie vs achat ancien : ~19 600 €
📝 Exemple 3 — Investissement locatif, studio ancien, 180 000 €
Studio, 22 m², Bordeaux. Bien de 1975. Financement 100% (prêt 180 000 €). Pas de mobilier.
- Droits de mutation (6,32%) : 180 000 × 6,32% = 11 376 €
- Émoluments HT (barème sur 180 000 €) : 251,55 + 167,58 + 457,52 + (120 000 × 0,799%) = 1 834,95 € HT
- TVA émoluments (20%) : 366,99 €
- Débours : 1 100 €
- Contribution sécurité immobilière : 180 000 × 0,10% = 180 €
- Publicité foncière prêt : (180 000 × 1,20) × 0,05% = 108 €
- TOTAL FRAIS : 14 966 € (soit 8,31% du prix)
- Déductibles revenus fonciers réel : droits mutation + émoluments + débours ≈ 14 678 €
La déductibilité des frais de notaire en investissement locatif (régime réel) est à valider avec votre comptable selon votre situation fiscale personnelle.
Ce qui est négociable — et ce qui ne l'est pas
Ce que vous ne pouvez PAS négocier
- ❌ Les droits de mutation : taxe au profit de l'État et des collectivités. Tout acquéreur paye le même taux selon son département, sans exception ni dérogation.
- ❌ La TVA sur les émoluments : 20% fixe, légalement due.
- ❌ La contribution de sécurité immobilière : 0,10% légal (CGI art. 879).
- ❌ La publicité foncière du prêt : tarif officiel fixé par décret.
Ce que vous POUVEZ négocier ou optimiser
- ✓ La remise sur émoluments : jusqu'à 20% pour la fraction du prix supérieure à 150 000 € (décret 2020-179). Demandez-la explicitement à votre notaire — elle n'est pas automatique et reste à sa discrétion.
- ✓ La valeur du mobilier : faire valoriser séparément la cuisine équipée, l'électroménager, les parquets flottants démontables, les volets, le système d'alarme. Ces éléments sont déduits de l'assiette des droits de mutation. Règle pratique : maximum 5% du prix pour éviter tout risque de requalification fiscale par la DGFiP.
- ✓ Les honoraires d'agence : si le mandat est au vendeur (cas le plus fréquent), les honoraires d'agence ne sont pas inclus dans l'assiette des droits de mutation. Vérifiez que le contrat le précise explicitement dans le compromis de vente.
- ✓ Le choix du notaire : le tarif est national, mais les prestations annexes (rédaction du compromis, actes complémentaires, conseil fiscal) varient selon les études. Comparez sur ces éléments.
Sources juridiques et réglementaires
Les frais de notaire en France 2026 sont encadrés par cinq textes principaux qui fixent le barème des émoluments, l'assiette des droits de mutation, la TVA sur les mutations de logements neufs, la contribution de sécurité immobilière et la publicité foncière du prêt hypothécaire. Voici les références exactes à citer face à votre notaire ou à votre conseil :
- Décret n° 2020-179 du 26 février 2020 — Fixe les émoluments des officiers publics ou ministériels (tarif notaires, en vigueur). Légifrance
- CGI art. 683 — Droits de mutation à titre onéreux sur les immeubles (taux, assiette, exonérations). Légifrance — CGI 683
- CGI art. 691 bis — Taxe de publicité foncière applicable aux immeubles neufs soumis à TVA.
- CGI art. 257 — TVA immobilière sur les mutations de logements neufs.
- CGI art. 879 — Contribution de sécurité immobilière (taux 0,10 %).
- BOI-ENR-DMTOI — Instruction DGFiP sur les droits de mutation d'immeubles ordinaires. BOFIP DGFiP
- Arrêté du 26 février 2020 — Précise les modalités de la remise de 20 % sur émoluments.
- Notaires.fr — Outil officiel de simulation des frais de notaire. Notaires.fr
⚖️ Jurisprudence : la déduction du mobilier sous surveillance fiscale
Si la déduction du mobilier de l'assiette des droits de mutation est légale (et économise environ 316 € pour 5 000 € de mobilier déclaré sur un bien ancien à 6,32 % DMTO), elle est encadrée par l'administration fiscale. La DGFiP applique une présomption de surévaluation au-delà d'un plafond informel de 5 % du prix du bien. Au-delà, l'acquéreur doit produire des justificatifs précis (factures d'origine, état des lieux contradictoire, photos datées) pour échapper à un redressement. La jurisprudence du Conseil d'État (notamment l'arrêt CE n° 416061 du 25 octobre 2018) a validé un redressement sur une déduction mobilière jugée fictive. Règle pratique : ne déclarez en mobilier que ce que vous pouvez photographier, lister et chiffrer ligne par ligne — cuisine équipée, électroménager, climatisation amovible, parquet flottant démontable, volets, luminaires posés. Évitez d'inclure les éléments réputés immeubles par destination (fenêtres, portes, cheminée maçonnée, sanitaires fixés).
📊 Statistiques officielles : 21,4 milliards d'euros de DMTO collectés en 2024
Selon la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP, rapport annuel Statistiques fiscales 2024), les droits de mutation à titre onéreux ont représenté 21,4 milliards d'euros en 2024 sur 1,034 million de transactions immobilières dans l'ancien, soit une moyenne de 20 700 € de droits par transaction. Pour 2025, la chute du volume de transactions (-22 % vs 2022) a réduit la collecte à environ 16,2 milliards d'euros, ce qui a conduit 84 départements sur 101 à relever leur taux départemental de 4,50 % à 5,00 % (le maximum désormais autorisé) depuis le 1er avril 2025. Conséquence concrète pour 2026 : dans ces départements, le taux DMTO global atteint 6,32 % au total (5,00 % département + 1,20 % commune + frais d'assiette + 0,10 % CSI), contre 5,80 % avant la réforme — taux que conservent les primo-accédants et les rares départements n'ayant pas voté la hausse. Le ministère du Budget a refusé toute baisse à l'occasion de la LF 2026, jugeant la collecte indispensable au financement des collectivités.
❓ Questions fréquentes sur les frais de notaire 2026
Quel est le pourcentage des frais de notaire en 2026 ?
Pour un bien ancien, les frais de notaire représentent entre 7% et 8% du prix d'achat. Pour un bien neuf (VEFA ou moins de 5 ans), ils tombent à 2% à 3%. La différence principale est le taux des droits de mutation : 6,32% dans la majorité des départements pour l'ancien, contre 0,715% pour le neuf — la TVA 20% étant déjà incluse dans le prix du neuf.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Partiellement. Les droits de mutation (taxe perçue par l'État et les collectivités) ne sont pas négociables. En revanche, les émoluments du notaire peuvent être remisés jusqu'à 20% pour la fraction du prix supérieure à 150 000 €, depuis le décret du 26 février 2020. Cette remise est à la discrétion du notaire — demandez-la explicitement avant de signer.
Que comprennent les débours du notaire ?
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur : frais de cadastre, d'urbanisme, d'état hypothécaire, frais de copropriété (règlement, PV d'assemblée), éventuellement frais de géomètre. Ils représentent en général entre 800 € et 1 500 € selon la complexité de la transaction. Le notaire doit en justifier chaque poste sur sa facture.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, dans certains cas. Pour un investissement locatif en revenus fonciers (régime réel), les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers l'année de l'acquisition. Pour une résidence principale ou en LMNP micro-BIC, ils ne sont pas déductibles mais s'intègrent au prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
Quelle est la différence entre frais de notaire ancien et neuf ?
La différence principale est le taux des droits de mutation : 6,32% pour l'ancien versus 0,715% pour le neuf. La TVA 20% est déjà incluse dans le prix de vente d'un bien neuf — l'État a perçu son dû via le promoteur. Sur un bien à 300 000 €, l'économie sur les droits seuls est de (6,32% − 0,715%) × 300 000 = 16 815 €.
Comment calculer les émoluments du notaire en 2026 ?
Les émoluments sont calculés sur un barème dégressif fixé par décret (décret 2020-179) : 3,870% HT jusqu'à 6 500 €, 1,596% de 6 500 € à 17 000 €, 1,064% de 17 000 € à 60 000 €, 0,799% au-delà de 60 000 €. À ce montant HT s'ajoute la TVA à 20%. Notre simulateur applique ce barème automatiquement.
Peut-on déduire la valeur du mobilier ?
Oui. Le mobilier inclus dans la vente (cuisine équipée, électroménager, parquet flottant démontable, volets, alarme) peut être déduit de l'assiette des droits de mutation, à condition d'être expressément mentionné dans l'acte et de faire l'objet d'une valorisation réelle. La pratique est encadrée : une déduction supérieure à 5% du prix expose à un risque de redressement fiscal par la DGFiP.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont versés au moment de la signature de l'acte authentique de vente (acte définitif). L'acquéreur verse les fonds (prix + frais) au notaire avant la signature. Le notaire ventile ensuite : il conserve ses émoluments, reverse les droits de mutation au Trésor Public dans les 30 jours et rembourse les débours. Aucun frais de notaire n'est dû à la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non entièrement. Les émoluments du notaire sont identiques sur tout le territoire (barème national). En revanche, la taxe départementale de mutation peut varier : la grande majorité applique désormais 5,00% (réforme avril 2025), mais l'Indre (36) maintient 3,80%. Le taux global atteint donc 6,32% dans la plupart des départements métropolitains (5,80% pour les primo-accédants ou les départements sans hausse), et 5,09% dans l'Indre.
Qu'est-ce que la contribution de sécurité immobilière ?
La contribution de sécurité immobilière (CSI) est une taxe de 0,10% perçue sur toutes les transactions immobilières (CGI art. 879), affectée au financement du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). Elle est calculée sur le prix de vente et s'ajoute aux droits de mutation. Pour un bien à 300 000 €, elle représente exactement 300 €.
Comment réduire les frais de notaire sur un achat neuf ?
Pour un bien neuf, les frais sont déjà réduits (2-3%). Pour aller plus loin : 1) Négocier la remise de 20% sur les émoluments (droit depuis 2020 pour la part > 150 000 €). 2) Faire valoriser séparément le mobilier et les équipements pour les déduire de l'assiette. 3) Comparer les études notariales, notamment pour les prestations annexes (rédaction de compromis, etc.).
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
Oui, mais c'est plus difficile. La plupart des banques financent les frais de notaire si l'emprunteur dispose d'un apport personnel suffisant (en général 10% minimum du prix total acquisition + frais). Un financement à 110% (prix + frais) est possible mais exige un excellent dossier (revenus stables, taux d'endettement faible, épargne résiduelle). Attendez-vous à un taux d'intérêt légèrement supérieur.
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