Calculateur IRL 2026 | Revision de Loyer
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Calculez la revision de votre loyer selon l'Indice de Reference des Loyers (IRL), publie chaque trimestre par l'INSEE. La revision ne peut exceder la variation annuelle de cet indice (art. 17-1 Loi du 6 juillet 1989).
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IRL 2026 : calcul, formule officielle et historique complet
L'Indice de Reference des Loyers (IRL) est publie chaque trimestre au Journal Officiel par l'INSEE. Il est calcule comme la moyenne sur les 12 derniers mois de l'indice des prix a la consommation hors tabac et hors loyers. Sa base est 100 au 4e trimestre 1998. Il constitue le plafond legale d'augmentation des loyers en location vide et meublee (art. 17-1, Loi du 6 juillet 1989).
FORMULE OFFICIELLE DE REVISION
Loyer revise = Loyer actuel × (IRL nouveau / IRL meme trimestre N−1)
L'IRL "nouveau" est celui du trimestre de reference inscrit dans le bail (trimestre de signature ou autre trimestre convenu). L'"ancien" est l'IRL de ce meme trimestre l'annee precedente.
Historique IRL complet 2022-2026 (base 100 : T4 1998)
| Trimestre | IRL | Variation annuelle | Contexte |
|---|---|---|---|
| T1 2022 | 133,93 | +2,48% | Debut hausse inflation |
| T2 2022 | 135,84 | +3,60% | Plafonnement IRL 3,5% |
| T3 2022 | 136,27 | +3,49% | Bouclier loyer actif |
| T4 2022 | 136,83 | +3,49% | Plafond 3,5% maintenu |
| T1 2023 | 138,25 | +3,23% | Fin bouclier progressif |
| T2 2023 | 139,29 | +3,49% | Fin bouclier loyer |
| T3 2023 | 139,93 | +2,69% | Desinflation amorcee |
| T4 2023 | 140,59 | +3,49% | Hausse moderee |
| T1 2024 | 143,46 | +3,50% | Dernier trimestre plafonne |
| T2 2024 | 145,17 | +3,26% | Fin plafonnement |
| T3 2024 | 144,51 | +2,47% | Desinflation confirmee |
| T4 2024 | 144,64 | +1,82% | Poursuite desinflation |
| T1 2025 | 145,47 | +1,40% | Hausse moderee |
| T2 2025 | 146,68 | +1,04% | Faible hausse |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87% | Stabilisation |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79% | Publie JO 16 janvier 2026 |
Source : INSEE, serie IRL n°001515333, base 100 T4 1998. Toutes les valeurs sont publiees au Journal Officiel. Derniere publication : T4 2025, JO du 16 janvier 2026.
Regles legales de revision (Loi du 6 juillet 1989)
- Revision possible au maximum une fois par an, a la date anniversaire inscrite dans le bail
- Necessite une clause de revision explicite dans le contrat de bail
- La hausse ne peut depasser la variation annuelle de l'IRL du trimestre de reference
- La revision n'est pas automatique : le bailleur doit notifier par ecrit (courrier, email)
- Effet retroactif possible dans la limite de 12 mois precedant la demande
- En zone tendue (encadrement des loyers), le loyer revise ne peut depasser le loyer de reference majore de 20%
Exemples concrets de revision de loyer IRL
Exemple 1 : Revision annuelle d'un T3 a Paris, bail signe en juillet
Loyer actuel : 1 250 EUR HC | Trimestre de reference : T2 (bail signe en juillet)
IRL T2 2025 : 146,68 | IRL T2 2024 : 145,17
- Variation : (146,68 − 145,17) / 145,17 = +1,04%
- Loyer revise : 1 250 × (146,68 / 145,17) = 1 263,01 EUR
- Hausse mensuelle : +13,01 EUR/mois
- Hausse annuelle : +156,12 EUR/an
La hausse de 1,04% en 2025 est bien inferieure aux 3,5% de 2022-2024. L'investisseur doit anticiper une indexation plus faible dans ses calculs de rentabilite.
Exemple 2 : Bailleur qui oublie 2 ans de revision
Loyer 2023 : 800 EUR | Bail signe en janvier | Dernier IRL applique : T1 2023 (138,25)
L'IRL T1 2025 est 145,47. La revision n'a pas ete demandee depuis 2 ans.
- Le bailleur peut demander le rattrapage des 12 derniers mois seulement (1 an de retroactivite max)
- Nouveau loyer applicable a partir de janvier 2025 : 800 × (145,47 / 143,46) = 811,20 EUR
- La periode anterieure (revision 2023-2024) est definitivement perdue
Exemple 3 : Revision en zone d'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon)
A Paris, le loyer de reference pour un T2 meuble (1970-1990, 1er arr.) est de 26,8 EUR/m2 en 2025. Avec majoration de 20% : loyer de reference majore = 32,16 EUR/m2.
Pour un T2 de 40 m2 : loyer maximum = 40 × 32,16 = 1 286 EUR/mois
Le loyer revise selon IRL ne peut pas depasser ce plafond d'encadrement, meme si la formule IRL le permettrait.
Comment calculer la revision de loyer avec l'IRL en 2026 ?
La formule de revision de loyer par l'IRL est : Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de reference / IRL du meme trimestre l'annee precedente). L'IRL du 4e trimestre 2025, publie au Journal Officiel du 16 janvier 2026, s'etablit a 145,78, en hausse de +0,79 % sur un an. Exemple : loyer de 800 euros, referencement au T4 : nouveau loyer = 800 x (145,78 / 144,63) = 800 x 1,00795 = 806,36 euros. L'IRL est publie trimestriellement par l'INSEE : T1 vers le 15 avril, T2 vers le 15 juillet, T3 vers le 15 octobre, T4 vers le 15 janvier. La revision n'est pas automatique : elle doit etre prevue dans le bail et ne peut etre appliquee plus d'une fois par an. Source : insee.fr, anil.org.
Quels sont les derniers indices IRL 2025 publies par l'INSEE ?
Les quatre indices IRL 2025 publies par l'INSEE sont : T1 2025 = hausse de +1,40 % sur un an, T2 2025 = hausse de +1,04 % sur un an, T3 2025 = hausse de +0,87 % sur un an, T4 2025 (valeur 145,78) = hausse de +0,79 % sur un an. La tendance est donc a la decelerations de la hausse des loyers tout au long de 2025, coherente avec le recul de l'inflation generale (IPC moyen 2025 = +0,9 %). L'IRL est calcule a partir de la moyenne glissante sur 12 mois de l'indice des prix a la consommation hors tabac et hors loyers. En zones tendues (Paris, grandes metropoles), certaines communes appliquent l'encadrement des loyers qui plafonne les loyers independamment de l'IRL. Source : insee.fr.
Impact de l'IRL sur la rentabilite locative
La faiblesse des revisions IRL depuis 2025 impacte la rentabilite locative reelle. Voici l'evolution de la rentabilite brute nette d'indexation sur un bien type :
| Annee | IRL variation | Impact sur loyer 800 EUR | Gain annuel brut |
|---|---|---|---|
| 2022 (bouclier 3,5%) | +3,49% | +27,92 EUR/mois | +335 EUR/an |
| 2023 | +3,50% | +28,00 EUR/mois | +336 EUR/an |
| 2024 | +2,47% | +19,76 EUR/mois | +237 EUR/an |
| 2025 (T2) | +0,81% | +6,48 EUR/mois | +78 EUR/an |
Calcul base sur un loyer initial de 800 EUR HC, variation IRL selon INSEE. Source : INSEE, serie IRL, 2026.
5 erreurs sur la revision de loyer par IRL
Erreur 1 : Utiliser l'IRL du trimestre en cours plutot que celui du trimestre de reference. La formule utilise l'IRL du trimestre inscrit dans le bail comme reference (generalement le trimestre de signature), pas l'IRL du jour de la revision. Verifiez votre bail pour identifier le trimestre de reference contractuel.
Erreur 2 : Appliquer la revision sans clause au bail. Sans clause de revision dans le bail, le bailleur ne peut pas appliquer la revision IRL pendant la duree du bail. Lors du renouvellement, la clause peut etre inseree dans le nouveau bail avec l'accord du locataire.
Erreur 3 : Confondre revision IRL et renegociation de loyer. La revision IRL est encadree par la loi et ne peut depasser la variation de l'indice. Augmenter le loyer d'un montant superieur (ex : "remise au prix du marche") n'est pas une revision IRL. Elle n'est possible qu'a la reconduction du bail, sous conditions strictes (sous-evaluation manifeste, Loi du 6 juillet 1989 art. 17c).
Erreur 4 : Appliquer deux revisions en meme annee. La revision est limitee a une seule fois par periode de 12 mois. Un bailleur ne peut pas appliquer la revision T1 puis T3 dans la meme annee pour rattraper des hausses manquees. Le delai de 12 mois est imperatif.
Erreur 5 : Negliger l'encadrement des loyers en zone tendue. Dans les villes soumises a l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et autres), le loyer revise par IRL ne peut depasser le loyer de reference majore de 20% fixe par arrete prefectoral. La revision IRL plafonnee par l'encadrement peut donc etre inferieure a la variation IRL theorique.
FAQ IRL
La revision de loyer s'applique-t-elle aux logements sociaux ?
Non. Les loyers des logements HLM suivent l'Indice de Reference des Loyers des logements Sociaux (ILLS), different de l'IRL. La revision des loyers HLM est decidee annuellement par le gouvernement (arrete ministeriel). En 2024, la hausse a ete fixee a 3,01% au 1er janvier pour les loyers dits "conventionnes".
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de reviser le loyer ?
Le bailleur peut recuperer les revisions non appliquees dans un delai de 12 mois retroactifs uniquement a compter de la demande de revision. Au-dela d'un an, la hausse est definitivement perdue. Il peut appliquer le nouveau loyer revise pour les mois a venir. Cette retroactivite d'un an doit etre mentionnee dans la notification au locataire.
L'IRL s'applique-t-il aux locaux commerciaux ?
Non. Les baux commerciaux (locaux a usage commercial ou artisanal) sont indexes sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publie par l'INSEE pour les activites commerciales, ou l'Indice des Loyers des Activites Tertiaires (ILAT) pour les bureaux et activites de services. Ces indices sont distincts de l'IRL et ont leurs propres valeurs.
Peut-on baisser un loyer avec l'IRL si l'indice baisse ?
Theoriquement oui : si la variation annuelle de l'IRL est negative, le loyer peut etre revise a la baisse. Cela s'est produit au T4 2024 (variation de −0,04%). En pratique, les baux previsionnels incluent rarement une clause symetrique de baisse, et les bailleurs n'appliquent pas systematiquement les baisses. Toutefois, si un locataire le demande et que le bail le prevoit, la baisse s'impose.
Comment connaitre le loyer de reference en zone d'encadrement ?
Chaque ville soumise a l'encadrement publie un tableau des loyers de reference par type de bien, epoque de construction et localisation. Pour Paris : www.referenceloyer.drihl.fr. Pour Lille : www.lille.fr. Pour Lyon et Villeurbanne : prefecture du Rhone. Le loyer de reference majore (+20%) est le plafond absolu, meme apres revision IRL.
La revision IRL est-elle obligatoire pour le bailleur ?
Non, la revision IRL est un droit du bailleur, pas une obligation. Si le bailleur oublie d'appliquer la revision ou choisit de ne pas l'appliquer, le loyer reste au montant precedent. Cette situation profite au locataire. En revanche, si le bail prevoit une clause de revision obligatoire et automatique (rare mais possible), l'absence de notification n'empeche pas le droit du bailleur de reclamer l'augmentation avec retroactivite d'un an. Dans la pratique, les tribunaux considerent la revision comme facultative pour le bailleur sauf clause contractuelle contraire.
Peut-on appliquer une revision IRL au bail commercial par erreur ?
Non et c'est une erreur frequente. L'IRL (Indice de Reference des Loyers) ne s'applique qu'aux baux d'habitation (loi du 6 juillet 1989). Les baux commerciaux utilisent l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activites Tertiaires), publies egalement par l'INSEE mais calcules differemment. Appliquer l'IRL a un bail commercial est sans effet juridique et peut etre conteste par le preneur commercial. En 2025, l'ILC a augmente de +2,7% en annualise (T2 2025 vs T2 2024), et l'ILAT de +2,4% sur la meme periode.
IRL 2026 et fiscalite du bailleur : ce qu'il faut declarer
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