Calcul LMNP
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📌 En bref : Calculez votre résultat fiscal LMNP réel : amortissement du bien, mobilier, charges déductibles et report de déficit. Simulateur régime BIC réel simplifié.
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Simulateur LMNP Réel Simplifié
Le régime LMNP réel : comment ça fonctionne ?
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut fiscal permettant de louer un bien meublé sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Au régime réel simplifié, vous déduisez toutes les charges ET amortissez le bien.
Durées d'amortissement standard
| Composant | Durée | Taux |
|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 50-80 ans | 1,25-2 % |
| Façade / toiture | 25-40 ans | 2,5-4 % |
| Installations techniques | 15-25 ans | 4-6,7 % |
| Agencements intérieurs | 10-15 ans | 6,7-10 % |
| Mobilier / équipement | 5-10 ans | 10-20 % |
Attention : Le terrain n'est pas amortissable. En pratique, on retient 80-85 % de la valeur d'acquisition pour la partie bâtie.
Source : CGI art. 39 C — BOFiP BOI-BIC-AMT-10-20 — Jurisprudence CAA de Bordeaux sur décomposition par composants.
Comparaison LMNP Réel vs Micro-BIC
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 € max | Illimité |
| Abattement automatique | 50 % (meublé classique) / 30 % (meublé de tourisme classé) | Aucun — déduction des charges réelles |
| Amortissements | Non | Oui (bien + mobilier) |
| Intérêts d'emprunt | Non déductibles | Totalement déductibles |
| Comptabilité requise | Simplifiée | Bilan + compte de résultat |
| Avantageux quand | Faibles charges, bien payé comptant | Bien financé à crédit, charges élevées |
Questions fréquentes
Le déficit LMNP est-il déductible des autres revenus ?
Non en LMNP. Le déficit BIC non-professionnel s'impute uniquement sur les bénéfices BIC de même nature des 10 exercices suivants. Contrairement au LMP, il ne s'impute pas sur le revenu global.
Faut-il s'immatriculer pour exercer en LMNP ?
Oui, le loueur meublé doit s'immatriculer au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) et obtenir un numéro SIRET, même en LMNP. La déclaration se fait via le formulaire P0i.
Qu'est-ce qui distingue LMNP et LMP ?
Le statut LMP (professionnel) s'applique si les recettes dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Le LMP permet l'imputation des déficits sur le revenu global et une exonération de plus-value après 5 ans.
Le LMNP est-il remis en cause par la réforme 2026 ?
La loi de finances 2025 a supprimé l'amortissement pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes à compter du 1er janvier 2025. Les LMNP classiques (résidence principale locataire, étudiant, senior) conservent l'amortissement. En revanche, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente dès 2025.
Peut-on cumuler abattement micro-BIC et régime réel ?
Non. Au-dessus de 77 700 € de recettes, le régime réel est obligatoire. En dessous, vous choisissez entre micro-BIC (abattement 50 %) et réel. Le réel est presque toujours plus avantageux avec un financement et un bien neuf.
Quel expert-comptable pour le LMNP réel ?
Un expert-comptable spécialisé en location meublée est indispensable au réel : il établit la décomposition par composants (gros œuvre, façade, équipements, mobilier), dépose la liasse fiscale 2031, et optimise la durée des amortissements. Coût moyen : 400 à 800 €/an. L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet une réduction d'IR de 2/3 des honoraires.
Comment passer du micro-BIC au réel en LMNP ?
L'option pour le réel simplifié doit être exercée avant le 1er février de l'année au titre de laquelle vous souhaitez en bénéficier, par courrier recommandé auprès du service des impôts des entreprises (SIE). L'option est valable 2 ans et renouvelable tacitement. Une fois au réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC pendant 2 ans.
L'amortissement LMNP réduit-il la plus-value à la revente depuis 2025 ?
Oui, c'est la grande réforme de la LFI 2025. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La plus-value imposable est ainsi : Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits). Ce mécanisme n'affecte pas les résidences de tourisme classées qui avaient déjà perdu l'amortissement.