Calcul Plus-Value Immobilière 2026

Tableau des abattements IR et Prélèvements Sociaux par année (6 → 30 ans)

Les abattements pour durée de détention sont définis à l'article 150 VC du CGI. Ils réduisent la base imposable de la plus-value brute avant application des taux d'imposition. Deux régimes coexistent : celui de l'IR (exonération à 22 ans) et celui des prélèvements sociaux (exonération à 30 ans).

Lecture : pour une plus-value brute de 100€ détenue 10 ans, l'IR est calculé sur 70€ (× 19% = 13,30€) et les PS sur 91,75€ (× 17,2% = 15,78€), soit 29,08€ d'impôt total, contre 36,20€ sans abattement. Source : CGI art. 150 VC.

Visualisation : abattement cumulé selon la durée de détention

L'abattement pour durée de détention progresse différemment pour l'impôt sur le revenu (IR, exonération à 22 ans) et les prélèvements sociaux (PS, exonération seulement à 30 ans) — d'où une fenêtre 22-30 ans où l'IR est nul mais les PS restent partiellement dus.

Les exonérations totales : résidence principale, retraités, 1ère cession

1. Résidence principale — exonération totale et immédiate

La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant de la plus-value (CGI art. 150 U, II-1°). La résidence principale est définie comme le logement que le cédant occupe de manière effective et habituelle au jour de la cession. La jurisprudence du Conseil d'État (CE 13 mars 2020, n° 424923) précise que la résidence principale doit être occupée à titre principal au moment de la vente.

Cas particuliers : le logement vacant entre le déménagement et la vente bénéficie encore de l'exonération si le délai entre la libération du logement et la vente est « normal » — généralement admis comme inférieur à 12 mois par la DGFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90).

2. Première cession d'un logement autre que la résidence principale

L'exonération s'applique à la première cession d'un logement (non résidence principale) si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes ET s'engage à remployer le prix de cession dans l'acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois suivant la cession (CGI art. 150 U, II-1° bis). L'exonération est proportionnelle au remploi si celui-ci est partiel.

3. Prix de vente inférieur à 15 000€

Quelle que soit la plus-value réalisée, si le prix de vente est inférieur à 15 000€, la plus-value est exonérée (CGI art. 150 U, II-6°). Pour les biens détenus en indivision, le seuil s'apprécie par quote-part de chaque indivisaire. Cette exonération concerne principalement les cessions de terrains de petite superficie, garages ou caves.

4. Retraités et invalides — exonération sous conditions de ressources

Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité peuvent bénéficier d'une exonération si leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas les limites d'exonération de taxe d'habitation (CGI art. 150 U, II-2° et 3°). Pour 2026, le seuil est d'environ 11 885€ pour la première part de quotient familial (+ 3 174€ par demi-part supplémentaire). La condition est appréciée au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.

5. Cession au profit de bailleurs sociaux

Les plus-values réalisées lors de la cession de logements au profit d'organismes d'HLM, de sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ou d'opérateurs de l'accession sociale à la propriété sont totalement exonérées (CGI art. 150 U, II-7°). Cette exonération a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2026.

6. Expropriation pour cause d'utilité publique

En cas d'expropriation, l'exonération est accordée sous condition de remploi intégral de l'indemnité dans les 12 mois suivant la perception (CGI art. 150 U, II-4°). Si le remploi n'est que partiel, l'exonération est proportionnelle.

La surtaxe sur les plus-values élevées : barème 2% à 6%

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe progressive s'applique aux plus-values immobilières nettes (après abattement IR) dépassant 50 000€, en vertu de l'article 1609 nonies G du CGI. Cette surtaxe s'ajoute à l'IR (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Exemple de calcul de la surtaxe

Pour une plus-value nette IR de 120 000€ :

• Tranche 50 001 – 60 000€ = 10 000€ × 2% = 200€
• Tranche 60 001 – 100 000€ = 40 000€ × 3% = 1 200€
• Tranche 100 001 – 120 000€ = 20 000€ × 4% = 800€
• Surtaxe totale = 2 200€
• + IR = 120 000 × 19% = 22 800€
• + PS : à calculer selon durée de détention

La surtaxe s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?

Non. Les plus-values sur terrains à bâtir (TAB) relèvent d'un régime spécifique depuis le 1er septembre 2014. Les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas aux TAB pour l'IR (régime taxe communale), et les prélèvements sociaux sont calculés sans abattement. Voir notre simulateur dédié aux terrains à bâtir.

Stratégies légales pour réduire la surtaxe

Plusieurs leviers légaux permettent de minimiser l'impact de la surtaxe :

• Ventilation par cédant : un bien détenu à 50% par deux époux génère deux PV de 50% chacune. Si la PV totale est de 110 000€, chaque cédant a une PV de 55 000€ — surtaxe à 2% par cédant au lieu de 3% sur l'ensemble.
• Déduction maximale des travaux : augmenter le prix de revient réduit la PV brute, donc l'assiette de surtaxe. La conservation de toutes les factures de travaux est donc critique.
• Étalement en deux exercices fiscaux : une vente avec paiement échelonné peut théoriquement répartir la plus-value sur plusieurs années — mais attention, la PV immobilière est imposée à la date de l'acte, pas à celle du paiement. Cette stratégie nécessite un montage juridique spécifique (vente à terme) validé par un notaire.
• Donation-partage avant cession : dans certaines configurations familiales, transmettre une quote-part à un enfant avant la vente peut fractionner l'assiette, à condition que la donation soit antérieure à la cession et non abusive (délai de 3 mois minimum généralement retenu par la pratique notariale).

Ces stratégies doivent être validées par un notaire ou un conseiller fiscal avant mise en œuvre. Source : CGI art. 1609 nonies G, BOI-RFPI-TPVIE-20.

Surtaxe : paliers de lissage détaillés (60/100/110/150/160/200/210/250 k€)

Le barème de la surtaxe (CGI art. 1609 nonies G) intègre des mécanismes de lissage aux paliers de changement de taux pour éviter les effets de seuil brutaux. Sans lissage, une plus-value nette IR de 60 001€ verrait toute son assiette taxée à 3%, au lieu de seulement la fraction au-delà de 60 000€.

Aux paliers de transition, la formule de lissage atténue le choc fiscal en réduisant la surtaxe effective. Le mécanisme retenu est celui d'une réfaction progressive sur la tranche de 10 000€ ou 20 000€ adjacente.

Source : BOI-RFPI-TPVIE-20. La surtaxe est calculée par le notaire lors de la rédaction du formulaire 2048-IMM. Elle s'applique par cédant : un bien en indivision à 2 cédants 50/50 génère 2 assiettes distinctes, ce qui peut éviter le franchissement des paliers.

LMNP : réintégration des amortissements depuis le 15/02/2025

La loi de finances pour 2025 (art. 24 LFI 2025) a modifié l'article 150 VB du CGI en profondeur pour les bailleurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Cette réforme, applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, supprime l'un des avantages historiques du régime.

Le mécanisme de réintégration

Désormais, les amortissements déduits en LMNP (sur le bâti, les travaux amortissables, le mobilier) doivent être réintégrés dans le calcul du prix d'acquisition net lors de la cession. Concrètement : le prix d'acquisition fiscal retenu pour calculer la plus-value est minoré du cumul des amortissements déduits pendant la période de détention.

Exemple chiffré : impact de la réintégration

Bien LMNP acquis en 2015 à 200 000€, mis en location meublée régime réel. Amortissements déduits : 8 000€/an × 10 ans = 80 000€ cumulés.

• Avant 15/02/2025 : PV brute = prix vente − 200 000€ (amortissements non réintégrés)
• Depuis 15/02/2025 : Prix acquisition fiscal = 200 000 − 80 000 = 120 000€
• Si cession à 320 000€ : PV brute = 320 000 − 120 000 = 200 000€ (au lieu de 120 000€)
• Assiette supplémentaire imposable : 80 000€ × taux effectif ≈ 29 000€ d'impôt supplémentaire

Ce qui ne change pas

Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) s'appliquent normalement sur cette assiette réintégrée. L'exonération IR après 22 ans et PS après 30 ans reste valable. Pour les LMP (professionnel), ce régime n'est pas concerné : les LMP relèvent des plus-values professionnelles BIC (art. 151 septies CGI), mécanisme distinct.

Pour les biens LMNP dont la promesse de vente avait été signée avant le 15/02/2025, vérifier la date retenue par l'administration : certaines situations transitoires peuvent bénéficier de l'ancien régime. Source : LFI 2025 art. 24, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10 actualisé 2025.

Zones tendues : abattement exceptionnel 60%/85% (art. 150 VE CGI)

Pour libérer du foncier constructible dans les zones où la tension immobilière est la plus forte, l'article 150 VE du CGI prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values réalisées dans les zones éligibles. Ce dispositif, initialement prévu jusqu'au 31/12/2025, a été prolongé jusqu'au 31/12/2027 par la LFI 2026 (art. 35).

Conditions cumulatives d'éligibilité

• Bien situé en zone A, A bis ou B1 (arrêté du 30 septembre 2014 modifié)
• Promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) signée entre le 01/01/2024 et le 31/12/2027
• L'acquéreur s'engage à démolir le bâtiment existant et à construire des logements dans un délai de 4 ans
• Engagement formalisé dans l'acte authentique de vente

Taux applicables

Exemple chiffré : abattement zone tendue

PV brute : 150 000€. Détention 12 ans → abattement IR durée : 42% → PV nette IR durée : 87 000€.

Application abattement zones tendues 60% : 87 000 × (1 − 60%) = 34 800€ imposables à l'IR.
IR = 34 800 × 19% = 6 612€. Économie vs absence d'abattement zone : 87 000 × 19% − 6 612 = 9 918€.

Important : cet abattement ne se cumule pas avec l'exonération résidence principale (déjà à 100%). L'application se fait APRÈS les abattements durée de détention, pas avant. Sources : CGI art. 150 VE, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20-30.

Non-résidents UE/EEE : prélèvements sociaux réduits à 7,5%

Les non-résidents fiscaux français ressortissants d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre, bénéficient d'un taux réduit de prélèvements sociaux.

Ce régime découle de l'arrêt CJUE Wagner-Raith (C-560/13, 26 février 2015) et de l'arrêt CE de Ruyter (n° 334551), qui ont jugé contraire au droit européen l'application des prélèvements sociaux (CSG/CRDS, financant la sécurité sociale française) à des personnes déjà affiliées à un régime étranger.

Taux applicables aux non-résidents UE/EEE

Le prélèvement de solidarité de 7,5% n'est pas concerné par la jurisprudence de Ruyter car il ne finance pas la sécurité sociale (il alimente le fonds de solidarité vieillesse). C'est pourquoi les résidents UE/EEE restent soumis à ce prélèvement unique, d'où le taux résiduel de 7,5%.

Depuis la loi de finances 2015 (art. 62), l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité a été supprimée pour les ressortissants de l'UE/EEE. Au-delà de 150 000€ de prix de vente, des obligations de dépôt auprès de la DGFiP subsistent mais via la procédure notariale standard. Sources : CGI art. 244 bis A, BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20.

Succession : valeur vénale au décès comme prix d'acquisition (art. 764 bis CGI)

L'article 764 bis du CGI pose une règle fondamentale souvent méconnue des vendeurs de biens hérités : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente d'un bien reçu par succession est la valeur vénale déclarée aux droits de mutation à titre gratuit (droits de succession), et non le prix d'acquisition originel payé par le défunt.

Ce que comprend le « prix d'acquisition » successoral

• Valeur vénale déclarée au décès (base des droits de succession)
• + Frais de notaire liés à la succession
• + Droits de mutation à titre gratuit (DMTG) effectivement payés par l'héritier

L'effet purge : neutralisation de la PV latente

La plus-value latente accumulée entre l'acquisition par le défunt et le décès est entièrement neutralisée. Seule la plus-value constituée après le décès (entre la valeur successorale et le prix de vente) est imposable.

Donation vs succession

Cette règle favorable ne s'applique pas aux biens reçus par donation. Pour un bien donné, le prix d'acquisition retenu est la valeur stipulée lors de l'acte de donation. Un bien donné avec une valeur volontairement sous-estimée puis revendu rapidement peut donc générer une plus-value imposable significative.

Pour les biens en démembrement, la règle s'applique avec le barème de l'article 669 CGI : l'usufruitier et le nu-propriétaire calculent chacun leur plus-value au prorata de la valeur de leurs droits selon l'âge de l'usufruitier. Source : CGI art. 764 bis, BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

Indivision et démembrement : calcul par quote-part

La plus-value immobilière en situation d'indivision ou de démembrement présente des particularités importantes qui peuvent, selon la configuration, réduire significativement l'imposition globale par rapport à une détention en pleine propriété individuelle.

Indivision : chaque cédant calcule sa plus-value sur sa quote-part

En cas de cession d'un bien indivis, chaque indivisaire calcule sa propre plus-value sur sa seule quote-part. Le prix de vente et le prix d'acquisition sont ventilés prorata. Les seuils d'exonération et de surtaxe sont appréciés par cédant, et non sur le total de la transaction.

Démembrement nue-propriété / usufruit

En cas de cession conjointe par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun calcule la plus-value sur la valeur de ses droits selon le barème fiscal de l'article 669 CGI (basé sur l'âge de l'usufruitier). La plus-value totale est ainsi répartie entre les deux vendeurs, chacun bénéficiant des abattements pour durée de détention applicables à sa propre situation.

Barème art. 669 CGI (extrait) : usufruitier de 60 à 69 ans → usufruit = 40% de la pleine propriété, nue-propriété = 60%. Pour une vente à 300 000€, l'usufruitier cède pour 120 000€ de droits, le nu-propriétaire pour 180 000€. Chacun calcule sa PV sur ces bases distinctes.

Sources : CGI art. 150 U (conditions de cession), art. 669 CGI (barème démembrement), BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

Déclaration : formulaire 2048-IMM et report case 3VZ sur la 2042

La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière s'effectuent entièrement via le notaire, sans démarche fiscale directe du vendeur auprès des services des impôts. Ce mécanisme est prévu par l'article 150 VG du CGI.

Rôle du notaire : le formulaire 2048-IMM

Le notaire complète le formulaire 2048-IMM (Cerfa n°12359) au moment de la signature de l'acte authentique. Ce formulaire récapitule l'ensemble du calcul :

1. Prix de cession net vendeur
2. Prix d'acquisition majoré des frais (réels ou forfait 7,5%) et travaux (réels ou forfait 15%)
3. Plus-value brute
4. Abattements pour durée de détention (IR et PS séparément)
5. Plus-value nette imposable à l'IR et aux PS
6. IR (19%), PS (17,2% ou 7,5% UE), surtaxe le cas échéant
7. Total prélevé sur le produit de la vente

Le notaire reverse l'ensemble au Trésor Public dans le mois suivant la signature. Pour les cessions avec paiement échelonné sur plus d'un an, un formulaire 2048-IMM-bis est utilisé.

Report sur la 2042 : case 3VZ

L'année suivant la cession, le vendeur reporte la plus-value nette imposable sur sa déclaration de revenus 2042, case 3VZ. Ce report est purement informatif pour le revenu fiscal de référence (RFR) — il n'entraîne pas de double imposition car l'impôt a déjà été prélevé par le notaire. Cette information du RFR peut néanmoins avoir un impact sur les plafonds de ressources de certains dispositifs (bourses, aides, etc.).

Erreurs courantes à éviter

• Oublier d'inclure les travaux justifiés par factures dans le calcul (perte fiscale définitive)
• Ne pas signaler au notaire le statut de résident UE/EEE (risque de sur-prélèvement PS)
• Confondre date du compromis et date de l'acte authentique (la plus-value est imposée à la date de l'acte, non du compromis)
• En cas de succession récente : ne pas fournir l'acte de succession pour valoriser correctement le prix d'acquisition fiscal

Sources : CGI art. 150 VG et 150 VH, formulaire Cerfa 12359, BOFiP BOI-RFPI-PVI-30.

Cession à bailleur social : exonération étendue jusqu'au 31/12/2027

La cession de logements à des acquéreurs institutionnels engagés dans le logement social bénéficie d'une exonération totale de plus-value prévue à l'article 150 U II 7° du CGI. Ce dispositif, prolongé plusieurs fois, a été étendu jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 (art. 36).

Acquéreurs éligibles

• Organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) au sens de l'art. L. 411-2 CCH
• Sociétés d'économie mixte (SEM) gérant des logements sociaux
• Opérateurs de l'accession sociale à la propriété (PSLA)
• Associations agréées pour le logement d'urgence
• Collectivités territoriales ou leurs groupements, dans certains cas

Conditions et engagement

L'acquéreur doit s'engager formellement dans l'acte de vente à conserver l'usage du bien comme logement social pendant au moins 10 ans. En cas de non-respect de cet engagement, l'exonération est remise en cause et l'impôt devient exigible auprès de l'acquéreur (et non du vendeur).

Exonération retraités/invalides : seuil 2024 actualisé

Pour rappel, l'exonération prévue à l'article 150 U III pour les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (revenus modestes) est plafonnée au revenu fiscal de référence 2024. Le seuil actualisé est de 12 793€ pour la 1re part de quotient familial (+ 3 174€ par demi-part supplémentaire), avec la condition de non-assujettissement à l'IFI l'année précédant la cession.

La combinaison logement social + exonération retraités est possible si les deux conditions sont réunies simultanément. L'exonération de cession à bailleur social est également cumulable avec la première cession (art. 150 U II-1° bis) dans les cas où le vendeur réemploie la totalité du prix dans sa résidence principale dans les 24 mois.

Sources : CGI art. 150 U II 7° et III, LFI 2026 art. 36, BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-30.

3 exemples chiffrés complets

Sources juridiques : CGI articles 150 U à 150 VH

Le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers est régi par les articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts. Voici les références clés :

• CGI art. 150 U — Champ d'application : définit les cessions imposables et les exonérations (résidence principale, seuil 15 000€, retraités, etc.)
• CGI art. 150 UA — Biens meubles : s'applique aux cessions de biens meubles corporels (hors cases précédentes).
• CGI art. 150 UB — Échange : régime d'imposition des échanges immobiliers (report ou imposition immédiate selon le cas).
• CGI art. 150 V — Fait générateur : la plus-value est imposée à la date de signature de l'acte authentique de vente (et non au compromis).
• CGI art. 150 VB — Prix de revient : déductibilité des frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5%) et des travaux (réels ou forfait 15%).
• CGI art. 150 VC — Abattements pour durée de détention : IR (6%/an de 6 à 21 ans, 4% la 22e année) et PS (1,65%/an de 6 à 21 ans, 1,60% la 22e, 9%/an de 23 à 30 ans).
• CGI art. 150 VD — Imputation des moins-values : les moins-values immobilières ne sont pas imputables sur les plus-values d'une autre année.
• CGI art. 150 VF — Modalités de liquidation et versement de l'impôt par le notaire.
• CGI art. 150 VH — Obligations déclaratives et formulaire 2048-IMM.
• CGI art. 1609 nonies G — Surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000€ (barème progressif 2% à 6%).

Pour consulter les textes officiels et les mises à jour réglementaires, rendez-vous sur Légifrance — CGI art. 150 U et le BOI-RFPI-PVI (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

Loi de finances 2025 et 2026 : nouveautés applicables

Deux textes législatifs récents ont modifié significativement le régime de la plus-value immobilière :

• LFI 2025 (loi n° 2024-1551 du 31 décembre 2024), art. 24 — Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15/02/2025 (modification art. 150 VB CGI). Impact : fin de l'avantage amortissement non imposable à la revente, alignement sur le régime LMP.
• LFI 2026, art. 35 — Prolongation de l'abattement exceptionnel zones tendues (art. 150 VE CGI) jusqu'au 31/12/2027, initialement prévu jusqu'au 31/12/2025.
• LFI 2026, art. 36 — Prolongation de l'exonération de cession à bailleur social (art. 150 U II 7° CGI) jusqu'au 31/12/2027, initialement jusqu'au 31/12/2025.

Ces modifications s'appliquent de plein droit dès la date d'entrée en vigueur mentionnée dans chaque article. Aucune option n'est nécessaire de la part du contribuable ou du notaire — ces règles s'imposent automatiquement lors de la rédaction du 2048-IMM.

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