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Le barème 2026 revalorisé de +4,8 % a économisé en moyenne 380 € par foyer. L'app compare avec vs sans quotient familial.
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Conforme Loi de Finances 2026 · Sans compte
Retour sur Investissement Calcul : methode de calcul
Interets simples : I = C x taux x duree. 10 000 € a 2.5 % pendant 1 an = 250 € d'interets.
Interets composes : C_final = C x (1 + taux)^n. 10 000 € a 3 % pendant 10 ans = 10 000 x 1,03^10 = 13,439 €. Les interets generent eux-memes des interets (effet boule de neige).
Rendement net : Tenez compte de la fiscalite. Livret A et LDDS : exoneres. PEL, CEL, compte-titres : PFU 30 %. Assurance-vie apres 8 ans : abattement 4,600 € (celibataire) ou 9,200 € (couple), puis 7,5 % ou 12,8 %.
Rendement reel : Rendement nominal - inflation. Avec une inflation a 2 %, un Livret A a 1,50 % rapporte 0.5 % en reel.
Regle des 72 : Pour savoir en combien d'annees votre capital double : 72 / taux. A 3 % : 72/3 = 24 ans. A 7 % : 72/7 = ~10 ans.
Quelle formule utiliser pour calculer le retour sur investissement d'un bien locatif en 2026 et quels indicateurs sont reellement pertinents ?
Pour un investissement locatif, le ROI brut seul est insuffisant. Trois indicateurs complementaires sont indispensables en 2026. (1) Rendement locatif brut = (Loyer annuel / Prix d'acquisition tout compris) x 100. Pour un appartement a 200 000 euros avec 800 euros de loyer mensuel : (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8%. (2) Rendement locatif net de charges = (Loyer annuel - Charges non recuperables - Taxe fonciere - Assurances - Frais de gestion) / Prix d'acquisition. Si charges annuelles = 2 500 euros : (9 600 - 2 500) / 200 000 = 3,55%. (3) Rendement net net (apres impot) = Rendement net x (1 - TMI - PS). Pour un investisseur en TMI 30% + PS 17,2% en regime foncier reel : 3,55% x (1 - 0,472) = 1,87%. Pour eviter ce taux tres faible, les enveloppes fiscales privilegiees en 2026 sont : le regime LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) avec amortissement des murs et du mobilier selon l'article 39 du CGI, pouvant ramener la base imposable a zero pendant 15-20 ans. La loi de finances 2026 a maintenu le LMNP comme le meilleur outil fiscal de l'investissement locatif prive. La rentabilite reelle integre aussi la plus-value latente et l'effet levier du credit. Sources : service-public.gouv.fr, CGI article 39, UNPI 2025.
Comment le TRI (Taux de Rentabilite Interne) se compare-t-il au ROI simple pour evaluer un investissement immobilier sur 20 ans ?
Le ROI simple (gain/cout) ignore la valeur temps de l'argent et la distribution des flux dans le temps. Pour un investissement de long terme comme l'immobilier, le TRI est l'indicateur de reference. Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la Valeur Actuelle Nette (VAN) egale a zero : VAN = -Investissement initial + Somme des (Flux net annuel / (1 + TRI)^annee) = 0. Calcul pratique sous Excel : =TRI(plage_flux_annuels). Exemple 2026 : achat 200 000 euros (apport 40 000, credit 160 000 euros). Flux negatifs : apport + frais notaire (48 000 euros en annee 0). Flux annuels nets : loyer - credit - charges = 9 600 - 8 400 - 2 500 = 700 euros/an de cash-flow positif sur 20 ans. Revente en annee 20 a 280 000 euros (nette de plus-value). TRI = 8,7%, superieur au CMPC du projet. En comparaison, le ROI simple sur 20 ans = (280 000 + 14 000 loyers nets - 200 000 initial) / 200 000 = 47%, soit un ROI annualise apparent de 2,35% — tres inferieur au TRI de 8,7% car le ROI simple ne tient pas compte de l'effet levier du credit. Un TRI > 7% est le seuil de reference pour l'investissement immobilier locatif en 2026 selon les conseillers en gestion de patrimoine (source : CGPC France). Sources : IAS 36, Banque de France.
Exemples concrets : retour sur investissement calcul
Exemple 1 : Livret A rempli au plafond
Situation : Marie place 22,950 € sur un Livret A.
Calcul : Interets annuels = 22,950 x 2.5/100 = 574 €/an (exonere d'impot et de PS). En 10 ans (composes) : 29,378 €.
Exemple 2 : PEA en actions a 7 % sur 20 ans
Situation : Thomas place 200 €/mois sur un PEA (ETF World).
Calcul : Versements : 200 x 12 x 20 = 48 000 €. A 7 %/an : capital final ~ 104 000 €. Gain : 56 000 € exonere d'IR (PEA > 5 ans). Prelevements sociaux 17,2 % uniquement.
Exemple 3 : Assurance-vie apres 8 ans
Situation : Ahmed retire 15 000 € de gains apres 8 ans.
Calcul : Abattement 4,600 € (celibataire). Gain taxable = 15 000 - 4,600 = 10,400 €. Impot = 10,400 x 7,5 % = 780 € + PS 17,2 % sur la totalite des gains.
Exemple 4 : Regle des 72
Situation : Claire veut doubler ses 20 000 €.
Calcul : A 2.5 % (Livret A) : 72 / 2.5 = 29 ans. A 7 % (ETF) : 72 / 7 = ~10 ans. A 10 % : 72 / 10 = ~7 ans. La difference d'horizon est enorme.
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